Opus Real : Wir sprechen SCPI*

*« Nous parlons les SCPI » en allemand.

La SCPI Opus Real est une jeune SCPI créée en février 2017, gérée par le gestionnaire BNP Paribas REIM (société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés financiers) qui met à profit de ses clients son expérience de plus de 40 ans dans l'acquisition, la gestion et la cession d’actifs immobiliers. Cette SCPI de rendement a pour objectif la constitution d’un portefeuille résilient dans l’immobilier d’entreprise au sein de la première puissance économique de la zone euro, l’Allemagne. Outre l’argument du dynamisme important, ce choix géographique peut être également motivé par des raisons de fiscalité avantageuses.

SCPI Opus Real : des moyens à la hauteur des objectifs

La profondeur du marché immobilier allemand n’est plus à démontrer. Avec un volume d’investissement immobilier record en 2018, le marché allemand est la cible privilégiée d’investisseurs paneuropéens. Dans un marché compétitif au niveau de l’investissement, il est important de trouver un gérant qui soit en mesure de se positionner sur des valeurs métriques cohérentes et génératrices de potentielles revalorisation à terme (loyer et valeur vénale). Ainsi, les villes les plus dynamiques d’Allemagne permettent d’anticiper un potentiel (non garanti) de croissance de loyers unique en Europe.

Le marché de l’investissement en Europe en 2018 (en milliards € investis)

Source : BNP Paribas Real Estate

C’est d’ailleurs en partie pour cela qu’elles ne cessent d’attirer de plus en plus les jeunes startups européennes voire internationales et de facto, la demande locative en immobilier d’entreprise suit aussi cette tendance. Plus de 10 % de ces startups et 22 % de leurs salariés viennent de l’étranger. À l’instar du géant allemand, l’incubateur Rocket Internet, qui est notamment à l’origine du numéro 1 mondial de la livraison de plats préparés Delivery Hero, de nombreuses grandes entreprises privées locales cherchent à alimenter cette tendance au travers de moyens synergiques. Il en va de même pour le gouvernement. Avec son agenda numérique 2020, le Ministère Fédéral de l’Économie et de l’Énergie (BMWi) a l’ambition de faire du pays le « premier pays à croissance numérique en Europe ». Il attribue déjà depuis 1998 des bourses EXIST aux étudiants et diplômés créateurs d’entreprise, investissant aussi dans le Fonds des startups high-tech. En outre, cette politique d’attraction et de fidélisation de talents passe aussi par la fiscalité qui y est déjà très favorable pour les investissements étrangers. Les SCPI françaises au cœur de cible allemand l’ont bien compris. En effet, en vertu de la loi convention fiscale franco-allemande, la double taxation est endiguée, ce qui permet aux épargnants de n’être soumis qu’à la fiscalité locale du pays cible. C’est ainsi que les associés de la SCPI Opus Real bénéficient d’un crédit d’impôt sur le revenu en France et sont exonérés des prélèvements sociaux. En conséquence, ils sont donc imposés à hauteur de 15,825 %, taux fixé par la fiscalité allemande, bien plus clémente. En revanch,e ils entrent tout de même en considération dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les résidents français.

SCPI Opus Real : une stratégie rodée

Grands pôles économiques allemands

Source : www.reim.bnpparibas.fr/opus-real

La stratégie d’investissement de la SCPI Opus Real suit une logique ABBA. Cela consiste en l’acquisition de biens en périphérie de grandes métropoles (marché A, localisation B) ou en centre ville de villes intermédiaires (marché B, localisation A). Dans les faits, BNP Paribas REIM opère une division du marché global allemand en 20 sous marchés cibles correspondants aux 20 plus grandes villes germaniques ainsi que leurs périphéries proches. À travers cette stratégie classée CORE, le gestionnaire BNP Paribas REIM recherche avant tout à sécuriser l’entrée de flux de revenus locatifs et cible majoritairement l’immobilier d’entreprise en général. Ainsi, dans cette même optique, le choix, le nombre de locataires et le type de contrat de location prend aussi une part considérable dans la stratégie d’Opus Real. En somme, forte diversification, grande importance accordée à la qualité intrinsèque immobilière ainsi qu’étude minutieuse des zones de recherche des actifs cibles sont de rigueur afin de maximiser l’équilibre rendement/sécurité. 

Schéma de présentation de la stratégie ABBA

Source : www.reim.bnpparibas.fr/opus-real

Pour mener à bien cette stratégie, la société de gestion BNP Paribas REIM s’appuie sur une expertise locale à travers son partenaire allemand : BNP Paribas REIM Germany. Cette partie de l’équipe lui permet en effet de maîtriser l’ensemble des enjeux relatifs à l’acquisition immobilière à l’étranger et être en perpétuelle interaction avec celui-ci. Ainsi, outre le gain en précision dans l’étude marché, cela permet notamment à la SCPI Opus Real de bénéficier de deals « off markets », sans passer par des intermédiaires. Au 31/12/2018, BNP Paribas REIM Germany gère au travers de ses 80 collaborateurs, 6,4 mds € d'actifs dont 3,6 mds € en Allemagne, soit 141 immeubles, environ 1.5 millions de m². En 2018, 1,8 Mds € de transactions ont été réalisées par ce partenaire.

SCPI Opus Real : tableau des performances actuelles et projections

Suivant scrupuleusement cette logique de stratégie, Opus Real en est à ce jour à sa troisième année de constitution de patrimoine. Elle a déjà réalisé deux acquisitions 100 % louées, représentant une durée moyenne de baux ferme de 12,6 ans. Livrée en juillet 2017, la première acquisition correspond à immeuble de bureaux neuf bénéficiant d'un emplacement privilégié dans un sous marché intéressant de la périphérie de Francfort. Plus précisément, cet actif est situé à Bad Hombourg (à 20 km de Francfort), au cœur du pôle tertiaire de la ville, comptant la présence de grandes entreprises comme Fresenius, Hewlett-Packard, Microsoft, Quandt-Stfitung, Amadeus Germany et Deutsche Leasing. Il bénéficie d’un emplacement à proximité immédiate des transports en commun (station de train S-Bahn permettant un accès direct au centre de Francfort et autoroute A5 et A3 via A 661). Cet actif certifié LEED Gold, de 7 700 m², est entièrement loué à quatre entreprises dont le principal locataire est Fresenius, société internationale spécialisée dans le domaine des produits et services de santé. La durée moyenne du bail, de plus de 8 ans à l’acquisition, associée à la diversité des secteurs d’activités des locataires (santé, digital marketing, web services et assurance) apporte une sécurité de flux de trésorerie adéquate pour la SCPI Opus Real. Pour sa seconde acquisition, la SCPI Opus Real a suivi son exigence de diversification en se positionnant sur un hôtel neuf pour 18,6 M€ AEM en juin 2018. Situé à 8 km de l’aéroport international de Munich, le 2ème plus important d’Allemagne en termes de fréquentation, l’immeuble attire à la fois une clientèle d’affaires mais également touristique et bénéficie d’une bonne desserte en transport en commun. En 2018, les performances de l’hôtel IBIS ont connu une belle progression annuelle : le taux d’occupation moyen a atteint 76,76 % (+7,38 % par rapport à 2017) et le prix moyen d’une chambre a augmenté de 1,97 %. Le chiffre d’affaires de l’hôtel a ainsi connu une progression annuelle de 12,3 %. Au 31/12/2018, gage de bonne santé, la valeur de reconstitution de la SCPI était de 2 002,34 €/part, soit supérieure à son prix de souscription de 1 965 €/part. En 2019, Opus Real poursuit son plan stratégique, elle est en phase d’acquisition de son troisième actif, un immeuble neuf de bureaux identifié grâce son équipe locale en « off-market ». Pour cet investissement, la SCPI a décidé de contracter un crédit et a ainsi négocié un crédit fixe longue durée. Grâce à cette troisième acquisition, la société de gestion envisage de verser pour l’année 2019, un montant de dividendes de 54,5 €/part net de fiscalité allemande.

Cette SCPI s'inscrit dans la dynamique des SCPI investie en Allemagne qui a été portée dès 2013 avec le Groupe Paref.

Les caractéristiques de la SCPI Opus Real

• Type : SCPI de rendement à capital variable
• Société de gestion : BNP Paribas REIM
• Durée de placement conseillée : 10 ans minimum
• Ouverture à la souscription : 20/07/2017
• Prix de souscription d’une part : 1 960 €
• Valeur  de retrait d’une part : 1 785 €
• Minimum de souscription : 5 parts
• Indicateur de risque : 27
• Entrée en jouissance : premier jour du quatrième mois à compter de l’émission des parts
• Commission de souscription : 12 % TTC
• Commission de gestion : 12 % TTC
• Distribution de dividendes : trimestriels
• Taux de rendement cible d’acquisition : 4 %
• Le capital investi n’est jamais garanti 

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