SCPI Usufruit : Tout comprendre

L’usufruit et la nue propriété avec les SCPI

Dans une opération de démembrement en SCPI, on distingue l’usufruit de la nue-propriété.

Le démembrement est mis en place, généralement, avec une convention de démembrement entre les deux parties (document sous seing privé). Cette convention définit les conditions en terme de prix, de durée, de répartition des votes aux assemblées, pacte de préférence... Les durées classiques de démembrement sont les suivantes : 5 ans ou 10 ans, mais elle peut tout à fait être différente.

L’usufruit SCPI : définitions, avantages et exemples

Définition usufruit :

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien immobilier (‘loyers d’un bien donné en location, droit d’occuper soi-même le bien sur lequel porte l’usufruit, revenus distribués par une SCPI dans le cas d’usufruit de parts de SCPI) sans en avoir la propriété. La personne possédant le droit d’usufruit est appelée l’usufruitier. Celui-ci garde à sa charge l’entretien courant du bien.

Il y a deux types d’usufruits (également pour les SCPI) :

• SCPI usufruit  temporaire fixe : la durée est définie (entre 3 et 20 ans généralement) et donc temporaire.
   
• SCPI usufruit temporaire viager : la durée du démembrement n’est pas définie puisqu’elle dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier.

Avantage de l'usufruit

L’avantage pour l’usufruitier est donc de disposer des revenus locatifs (distributions dans le cadre des SCPI) ou d’un logement dans le cadre d’un bien comme un appartement.

A qui cela s’adresse?

Un particulier peu fiscalisé notamment, peut bénéficier de revenus réguliers et relativement importants dans le cadre d’une acquisition d’usufruit.

Pour une entreprise, la SCPI usufruit permet de placer sa trésorerie et de bénéficier de rendements générés importants.

Exemples :

Cas de SCPI usufruit viager (cas de donation notamment) : un couple de jeunes retraités dispose de parts de SCPI. L’un et l’autre souhaitent conserver des revenus jusqu’à la fin de leur vie. Ils peuvent donc donner à leurs enfants la nue-propriété des parts de SCPI et conserver l’usufruit viager jusqu’aux décès du dernier usufruitier. A cette date les enfants retrouveront la pleine propriété des parts de SCPI.

cas de l’usufruit temporaire : Un couple dispose de parts de SCPI de rendement, ils décident de donner à l’ainé l’usufruit temporairement (pendant 5 ans ce qui correspond à la durée de ses études). Ainsi le couple peut déduire de son assiette ISF les parts de SCPI pendant la durée du démembrement (à la condition que l’ainé(e) ait sa propre déclaration fiscale).

À la reconstitution de la pleine propriété, l’usufruitier perd la jouissance des revenus.

Les frais de souscription sont répartis entre nu-propriétaire et usufruitier en fonction de la clé des valeurs utilisées.

Prix de l'usufruit SCPI en 2020

Tableau SCPI usufruit en fonction des prix constatés dans le cadre du démembrement de propriété Octobre 2002

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