SCPI ISR : comprendre et investir en 2026

Vous souhaitez investir éthique et responsable dans des parts de SCPI (Sociétés civiles de Placement Immobilier) ou d'OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) ? Depuis le 23 octobre 2020, les fonds immobiliers peuvent se prévaloir du label ISR (Investissement Socialement Responsable). Il valide le respect de critères environnementaux et sociétaux ainsi que la qualité de la gouvernance de la société de gestion.

En 2026, les SCPI ISR sont entrées dans une phase de maturité : de plus en plus de gérants passent à l'action, engagent des travaux, améliorent la performance énergétique des immeubles et renforcent leur impact social. Dans Monujo, vous pouvez désormais suivre précisément les actions ISR mises en œuvre par les sociétés de gestion et en mesurer les réalisations (travaux, améliorations ESG, labellisations, etc.).

Le label ISR, qu'est-ce que c'est ?

Le label ISR (Investissement Socialement Responsable) a été créé par un décret du 8 janvier 2016. Il est délivré par trois organismes indépendants accrédités par le COFRAC (organisme parapublic qui s'assure de la qualité des labellisateurs) : Afnor Certification, Deloitte et EY France. Il est valable trois ans. Pendant cette période, des contrôles intermédiaires sont effectués afin de vérifier que le fonds continue de respecter les exigences du label. Jusqu'à 2020, le label ISR ne pouvait s'appliquer qu'aux valeurs mobilières (FCP, Sicav…).

A noter : 

En 2026, plus de 80 SCPI sont labellisées ISR, marquant une forte croissance par rapport aux débuts du label pour l'immobilier. La liste des fonds labellisés ISR est disponible sur le site du label ISR.

Les engagements du label ISR 

L'objectif du label est de distinguer les fonds qui respectent trois grandes catégories de critères dits " ESG " :

• Environnement (émission de gaz à effet de serre, consommation d'électricité, performance énergétique, recyclage des déchets…).
   
• Social (qualité du dialogue social, emploi de personnes handicapées, formation des salariés, qualité d'usage des immeubles…).
   
• Gouvernance (transparence de la rémunération des dirigeants, lutte contre la corruption, parité, notamment la féminisation des conseils d'administration…).

Concrètement, un fonds labellisé ISR doit définir une stratégie d'investissement responsable, mesurer régulièrement la performance ESG de ses actifs, publier des indicateurs de suivi et rendre compte de la progression des plans d'action mis en place.

Les fonds immobiliers concernés 

Un arrêté du 8 juillet 2020 permet aux fonds immobiliers, notamment les SCPI, OPCI et OPPCI (OPCI réservée aux professionnels ou investisseurs avisés), d'être certifiés ISR. L'annexe 2 de l'arrêté prévoit un référentiel spécifique (cahier des charges) adapté à l'immobilier. Le texte est entré en vigueur le 23 octobre 2020.

Par exemple, une SCPI qui :

• vise à réduire les consommations énergétiques de ses immeubles,
• investit dans des actifs ayant un impact social (crèches, maisons de retraite, résidences gérées, santé, éducation…),
• affiche une communication transparente sur sa stratégie et ses résultats ESG,
• accompagne véritablement ses locataires (sensibilisation, travaux, amélioration du confort)…

répond aux critères ESG et peut prétendre à une labellisation ISR.

En 2026, plus de 80 SCPI ont obtenu le label ISR, dont :

• Novaxia Neo, première SCPI labellisée en novembre 2020,
• Perial O2, orientée vers la performance énergétique,
• Diversipierre, pionnière de l'ISR immobilier,
• Osmo Énergie, labellisée en octobre 2024, avec un positionnement fort sur la transition énergétique.

Dans Monujo, vous pouvez centraliser toutes les informations relatives à ces SCPI ISR : label obtenu, date de labellisation, actions menées immeuble par immeuble, ainsi que le suivi dans la durée des indicateurs ESG communiqués par les gérants.

Les SCPI labellisées ISR plus performantes

Plusieurs sociétés de gestion se sont, depuis longtemps déjà, engagées dans une démarche environnementale et éthique pour certaines de leurs SCPI. Celles-ci affichent souvent de meilleurs résultats que la moyenne des SCPI, tout en intégrant des contraintes ESG plus exigeantes.

Parmi les meilleures SCPI ISR en 2024, on note :

• des rendements pouvant atteindre environ 7,50 % (par exemple pour une SCPI diversifiée gérée par REMAKE AM),
• des taux d'occupation souvent supérieurs à 99 %,
• des TOF (Taux d'Occupation Financier) généralement supérieurs à 90 %.

Le rendement moyen des SCPI reste attractif, autour de 4 % à 6 %, sans frein particulier lié au label ISR. La labellisation ISR devient progressivement un critère de sélection à part entière pour les épargnants, au même titre que le rendement, le risque ou la diversification sectorielle.

Entre 2024 et 2026, les études de marché montrent que les SCPI ISR :

• résistent bien aux cycles immobiliers grâce à une meilleure qualité d'actifs,
• attirent davantage de locataires de qualité, sensibles à la performance énergétique et à l'image RSE,
• peuvent bénéficier d'une valorisation plus résiliente à long terme.

Pour un investisseur, le label ISR ne garantit pas la performance, mais il constitue un indicateur structurant de la qualité de gestion et de la capacité du gérant à adapter son patrimoine aux enjeux réglementaires (taxonomie, décret tertiaire, normes environnementales…).

*Sources : Analyses de performances 2024-2026 issues de classements spécialisés et publications de sociétés de gestion.

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