SCPI : toutes les baisses du prix de part en 2025 et 2026

L'année 2025 a marqué une étape clé dans l'ajustement des prix de part des SCPI, et les premiers bilans publiés en 2026 confirment désormais la portée de ces mouvements. Plusieurs sociétés de gestion ont procédé à des révisions à la baisse de la valeur de souscription de certaines SCPI, dans un contexte immobilier encore marqué par les effets du cycle haussier des taux et par la recomposition des portefeuilles, tandis que 18 SCPI ont, à l'inverse, connu des hausses de prix de part selon les données de marché. Les dernières statistiques ASPIM-IEIF confirment que cette phase d'ajustement n'a pas remis en cause le rendement global du secteur.

Malgré ces ajustements, le marché des SCPI a affiché un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, selon le bilan annuel ASPIM-IEIF publié en février 2026. La performance globale annuelle (PGA) moyenne ressort à 1,46 %, dans un environnement de légère baisse des prix de part, avec des écarts très marqués entre les véhicules les plus dynamiques et ceux en difficulté. La jeune SCPI Wemo One figure en tête du marché avec une performance globale annuelle de +15,27 % en 2025, quand certaines SCPI accusent une performance globale négative pouvant dépasser -40 %, illustrant la dispersion croissante des résultats. Cette configuration souligne l'importance de regarder la performance globale – intégrant taux de distribution et variation du prix de part – plutôt que le seul rendement courant.

Ces évolutions, intervenues à différentes dates au cours de l'année 2025, traduisent des arbitrages de valorisation décidés par les sociétés de gestion afin de permettre un alignement entre la valeur des parts et celle des actifs immobiliers détenus. Les analyses de marché indiquent que la baisse moyenne des prix de parts, toutes SCPI confondues, se situe autour de -3,5 % sur l'année 2025, ce qui ramène la performance globale annuelle moyenne à +1,46 %. Si l'on se concentre sur l'échantillon des SCPI ayant procédé à des ajustements dès le 1er janvier, l'évolution moyenne des prix de parts ressort à -1,89 %, mais elle serait proche de +3,02 % en excluant ces ajustements précoces, ce qui traduit une normalisation progressive plutôt qu'un recul généralisé. En parallèle, plus d'une trentaine de SCPI affichent une performance globale annuelle supérieure à 7 %, et 43 SCPI dépassent 6 % de rendement, confirmant que la phase de revalorisation et de correction est très hétérogène selon les stratégies.

Pourquoi certaines SCPI ont-elles abaissé leur prix de part en 2025 ?

La baisse du prix de part d'une SCPI correspond à une décision de gestion encadrée, prise à l'issue d'évaluations immobilières régulières. En 2025, plusieurs ajustements ont été actés afin de permettre une meilleure cohérence entre la valeur de souscription — le prix unitaire fixé par la société de gestion pour l'achat de parts — et la valeur du patrimoine immobilier, ou valeur de reconstitution. Selon la réglementation rappelée par la doctrine de l'AMF, le prix de souscription doit rester dans une fourchette d'environ ±10 % autour de la valeur de reconstitution, cette dernière correspondant au coût total théorique pour racheter et reconstituer l'intégralité du patrimoine de la SCPI. Lorsque les expertises immobilières font apparaître une baisse des valeurs ou une décorrélation trop forte, la société de gestion doit ajuster le prix de souscription pour se rapprocher de cette valeur de reconstitution.

Parmi les facteurs généralement observés :

• L'évolution des valeurs d'expertise des immeubles, notamment de bureaux et de commerces, exposés à la hausse des taux et aux évolutions des usages
• Les conditions du marché immobilier tertiaire, avec des taux de vacance en hausse sur certains segments et des valeurs locatives parfois sous pression
• Les arbitrages réalisés ou à venir sur le patrimoine, qui peuvent conduire à céder des actifs jugés non stratégiques
• La volonté de permettre une souscription à un prix plus en phase avec le marché, ajusté pour refléter la valeur de reconstitution dans la fourchette réglementaire

Les données présentées ci-dessous recensent exclusivement les baisses de prix de part effectives en 2025, telles que communiquées par les sociétés de gestion concernées. Les premiers mois de 2026 ont plutôt été marqués par une poursuite des ajustements ciblés, mais le mouvement massif de baisses observé en 2023–2025 tend à se stabiliser, les gérants considérant avoir largement reconstitué la cohérence entre prix de souscription et valeur de reconstitution.

Les SCPI concernées par une baisse de prix de part en 2025

Les ajustements recensés en 2025 concernent des SCPI gérées par plusieurs acteurs majeurs du marché. Les variations observées s'échelonnent de -5,76 % à -23,28 %, selon les véhicules.

Tableau récapitulatif des baisses de prix de part en 2025

Les SCPI ayant baissé leur prix de part en 2026

Au-delà du bilan 2025, plusieurs sociétés de gestion ont procédé à de nouveaux ajustements à la baisse en 2026, notamment à la suite des mises à jour des valeurs d'expertise au 30 juin 2026. Ces corrections concernent principalement des SCPI à dominante bureaux, toujours pénalisées par l'impact structurel du télétravail et par un intérêt moindre des investisseurs, qui se repositionnent davantage sur des actifs de diversification : commerce, logistique et santé.

Tableau récapitulatif des baisses de prix de part en 2026

Détail des ajustements Amundi Immobilier au 28 août 2026

Les trois SCPI d'Amundi Immobilier ont procédé à une mise à jour de leurs valeurs d'expertise au 30 juin 2026, conduisant à de nouveaux ajustements de prix de part effectifs au 28 août 2026. Voici le détail de chaque ajustement :

EDISSIMMO

Les valeurs d'expertise de la SCPI Edissimmo ont baissé de -4,4 % sur le premier semestre 2026. L'allocation Bureaux (-5,6 %) connaît une baisse plus prononcée, s'expliquant par l'impact du télétravail et par un intérêt moindre des investisseurs, qui se positionnent davantage sur des actifs de diversification : commerce, logistique et santé. La valeur de reconstitution a baissé de -6,64 % après prise en compte de la baisse des valeurs d'expertise et de l'effet de levier. À compter du 28 août 2026, le prix de part passe de 172 € (prix de retrait : 158,25 €) à 150 € (prix de retrait : 138,01 €), soit une baisse de -12,8 % depuis le 31/03/2025.

RIVOLI AVENIR PATRIMOINE

Les valeurs d'expertise de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine ont baissé de -3,6 % sur le premier semestre 2026. L'allocation Bureaux (-6,1 %) affiche là encore la baisse la plus prononcée, toujours sous l'effet du télétravail et du repositionnement des investisseurs vers des actifs de diversification. La valeur de reconstitution a baissé de -5,88 % au S1 2026, après prise en compte de la baisse des valeurs d'expertise, de l'effet de levier et de la consommation des réserves au titre de la distribution. À compter du 28 août 2026, le prix de part passe de 228 € (prix de retrait : 209,78 €) à 203 € (prix de retrait : 186,77 €), soit une baisse de -11 % depuis le 31/03/2025.

GÉNÉPIERRE

Les valeurs d'expertise de la SCPI Génépierre ont baissé de -4,8 % sur le premier semestre 2026. L'allocation Bureaux (-5,8 %) connaît une baisse plus prononcée, expliquée par l'impact du télétravail et par un intérêt moindre des investisseurs pour ce type d'actifs. La valeur de reconstitution a baissé de -8,06 % au S1 2026, après prise en compte de la baisse des valeurs d'expertise, de l'effet de levier et de la consommation des réserves au titre de la distribution. À compter du 28 août 2026, le prix de part passe de 180 € (prix de retrait : 165,60 €) à 153 € (prix de retrait : 140,76 €), soit une baisse de -15 % depuis le 31/03/2025.

Lecture des baisses : Des ajustements différenciés selon les SCPI

L'ampleur des baisses observées en 2025 et 2026 n'est pas homogène. Certaines SCPI enregistrent des ajustements modérés, tandis que d'autres affichent des variations plus marquées. Cette hétérogénéité reflète la diversité des patrimoines, des zones géographiques et des stratégies de gestion.

Des baisses contenues sur certaines SCPI

Des SCPI comme GENEPIERRE, PATRIMMO CROISSANCE IMPACT ou ESG PIERRE CAPITALE affichent des baisses inférieures à 10 % en 2025. Ces ajustements visent principalement à permettre un réalignement progressif des prix de part avec les nouvelles conditions de marché, sans remettre en cause la capacité de ces véhicules à distribuer un revenu régulier. Ils traduisent surtout l'effet mécanique de la mise en conformité du prix de souscription avec la valeur de reconstitution, dans un environnement où les valeurs d'expertise ont subi des ajustements, mais où les taux d'occupation financier restent globalement élevés.

Des corrections plus significatives sur d'autres véhicules

À l'inverse, plusieurs SCPI connaissent des baisses supérieures à 15 %, notamment :

• LF EUROPIMMO (-23,28 %)
• SELECTINVEST 1 (-17,19 %)
• CREDIT MUTUEL PIERRE 1 (-18,87 %)
• EPARGNE FONCIERE (-19,76 %)
• PAREF Hexa (-18,00 %)
• ELYSÉES PIERRE (-16,82 % en 2026)
• GÉNÉPIERRE (-15,00 % en 2026)

Ces évolutions traduisent des révisions de valorisation plus profondes, souvent liées à la nature des actifs détenus (bureaux matures, commerces en repositionnement) ou à la stratégie immobilière mise en œuvre. Les analyses publiées en 2026 insistent sur le fait que ces baisses, bien que significatives, s'inscrivent dans un cadre réglementaire clair : le prix de souscription ne peut durablement s'écarter de la valeur de reconstitution, ce qui impose aux gérants d'ajuster lorsque l'écart devient trop important.

Quel impact pour les associés et les futurs souscripteurs ?

La baisse du prix de part constitue un élément structurant pour les associés comme pour les nouveaux investisseurs.

• Pour les associés existants, elle modifie la valorisation des parts détenues, ce qui peut affecter la valeur de leur patrimoine à court terme
• Pour les futurs souscripteurs, elle peut permettre une entrée à un niveau de prix plus en adéquation avec les fondamentaux immobiliers, issu d'un prix de souscription réaligné sur la valeur de reconstitution

Ces ajustements n'affectent pas mécaniquement le fonctionnement opérationnel de la SCPI : les loyers continuent d'être perçus, le taux d'occupation financier demeure un indicateur central de la solidité du véhicule. Ils s'inscrivent dans une logique de gestion prudente et de transparence imposée par la réglementation et la doctrine de l'AMF. À noter que malgré ces corrections de prix, le rendement moyen reste attractif à 4,91 % en 2025, en hausse par rapport à 2024, ce qui témoigne de la résilience du modèle. Dans ce contexte, des notions comme prix de souscription, valeur de reconstitution et performance globale annuelle deviennent des repères clés pour analyser une SCPI.

Une dynamique à replacer dans le cycle immobilier

Les baisses de prix de part observées en 2025 et 2026 s'inscrivent dans une phase de normalisation du marché immobilier après plusieurs années de tensions liées à la remontée rapide des taux et à la revalorisation des risques. En parallèle, 43 SCPI ont dépassé 6 % de rendement et plus de 30 ont affiché une performance globale annuelle supérieure à 7 %, tandis que 18 SCPI ont revalorisé leur prix de part, comme Iroko Zen (+1 % au 1er août), Alta Convictions (+0,98 % au 1er décembre) ou Upêka (+3 % au 31 décembre). Ces hausses confirment que certaines thématiques – santé, logistique, résidentiel géré, diversification européenne – ont bien résisté au cycle.

Les sociétés de gestion poursuivent leurs arbitrages afin de permettre une gestion adaptée aux nouvelles conditions économiques. Les dernières publications ASPIM montrent que 2025 constitue la troisième année consécutive de progression du taux de distribution moyen des SCPI, malgré la correction des valeurs de parts. Cette dynamique souligne l'importance de suivre régulièrement :

• Les décisions des sociétés de gestion (changements de prix de souscription, orientations stratégiques, arbitrages importants)
• Les évolutions des prix de part, à la baisse comme à la hausse, pour comprendre la cohérence avec la valeur de reconstitution
• Les ajustements de stratégie immobilière, notamment la diversification sectorielle et géographique, qui influent sur le risque et la performance globale annuelle

Conclusion

En 2025, plusieurs SCPI ont procédé à une baisse de leur prix de part, reflétant des ajustements de valorisation décidés par les sociétés de gestion dans un millésime marqué par un rendement moyen de 4,91 % et des performances globales contrastées, avec également 18 hausses de prix de part. Ces mouvements se poursuivent en 2026, notamment chez Amundi Immobilier et HSBC REIM, dans le sillage des mises à jour d'expertises immobilières au 30 juin 2026. Ces évolutions, variables selon les véhicules, visent à permettre une meilleure cohérence entre la valeur des parts, le prix de souscription et la valeur des actifs immobiliers détenus, dans le respect de la fourchette réglementaire autour de la valeur de reconstitution.

L'analyse détaillée des données montre que ces décisions s'inscrivent dans un cadre structuré et encadré, sans remise en cause du modèle des SCPI, mais avec une adaptation progressive aux réalités du marché immobilier. La montée en puissance de SCPI très performantes comme Wemo One, la persistance de taux de distribution supérieurs à 6 % pour 43 véhicules et la capacité de 18 SCPI à revaloriser leur prix de part illustrent un marché en phase de rééquilibrage, non d'effondrement.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte des risques : risque de perte en capital, risque de liquidité, risque locatif.