Baisses de prix de part des SCPI en 2025 : toutes les SCPI concernées et leur variation

L'année 2025 a marqué une étape clé dans l'ajustement des prix de part des SCPI. Plusieurs sociétés de gestion ont procédé à des révisions à la baisse de la valeur de souscription de certaines SCPI, dans un contexte immobilier encore marqué par les effets du cycle haussier des taux et par la recomposition des portefeuilles, tandis que 18 SCPI ont connu des hausses de prix de part selon les données du marché.

Malgré ces ajustements, le marché des SCPI a affiché un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, en hausse par rapport à 4,72 % en 2024, selon les données ASPIM-IEIF, avec une performance globale annuelle (PGA) moyenne de 1,46 % et des écarts marqués entre les meilleures (+15,27 % pour Wemo One) et les moins performantes (-41,53 %).

Ces évolutions, intervenues à différentes dates au cours de l'année, traduisent des arbitrages de valorisation décidés par les sociétés de gestion afin de permettre un alignement entre la valeur des parts et celle des actifs immobiliers détenus. L'évolution moyenne des prix de parts s'est établie à -1,89 % en tenant compte des baisses actées le 1er janvier 2025, mais ressortirait à +3,02 % en les excluant, soulignant une normalisation progressive.

Pourquoi certaines SCPI ont-elles abaissé leur prix de part en 2025 ?

La baisse du prix de part d'une SCPI correspond à une décision de gestion encadrée, prise à l'issue d'évaluations immobilières régulières. En 2025, plusieurs ajustements ont été actés afin de permettre une meilleure cohérence entre la valeur de souscription — le prix unitaire fixé par la société de gestion pour l'achat de parts — et la valeur du patrimoine immobilier, ou valeur de reconstitution.

Parmi les facteurs généralement observés :

• L'évolution des valeurs d'expertise des immeubles
• Les conditions du marché immobilier tertiaire
• Les arbitrages réalisés ou à venir
• La volonté de permettre une souscription à un prix plus en phase avec le marché, ajusté pour refléter la valeur de reconstitution

Les données présentées ci-dessous recensent exclusivement les baisses de prix de part effectives en 2025, telles que communiquées par les sociétés de gestion concernées, sans évolutions supplémentaires signalées en 2026 à ce stade.

Les SCPI concernées par une baisse de prix de part en 2025

Les ajustements recensés en 2025 concernent des SCPI gérées par plusieurs acteurs majeurs du marché. Les variations observées s'échelonnent de -5,76 % à -23,28 %, selon les véhicules.

Tableau récapitulatif des baisses de prix de part en 2025

Lecture des baisses : Des ajustements différenciés selon les SCPI

L'ampleur des baisses observées en 2025 n'est pas homogène. Certaines SCPI enregistrent des ajustements modérés, tandis que d'autres affichent des variations plus marquées.

Des baisses contenues sur certaines SCPI

Des SCPI comme GENEPIERRE, PATRIMMO CROISSANCE IMPACT ou ESG PIERRE CAPITALE affichent des baisses inférieures à 10 %. Ces ajustements visent principalement à permettre un réalignement progressif des prix de part avec les nouvelles conditions de marché.

Des corrections plus significatives sur d'autres véhicules

À l'inverse, plusieurs SCPI connaissent des baisses supérieures à 15 %, notamment :

• LF EUROPIMMO (-23,28 %)
• SELECTINVEST 1 (-17,19 %)
• CREDIT MUTUEL PIERRE 1 (-18,87 %)
• EPARGNE FONCIERE (-19,76 %)
• PAREF Hexa (-18,00 %)

Ces évolutions traduisent des révisions de valorisation plus profondes, souvent liées à la nature des actifs détenus ou à la stratégie immobilière mise en œuvre.

Quel impact pour les associés et les futurs souscripteurs ?

La baisse du prix de part constitue un élément structurant pour les associés comme pour les nouveaux investisseurs.

• Pour les associés existants, elle modifie la valorisation des parts détenues
• Pour les futurs souscripteurs, elle peut permettre une entrée à un niveau de prix plus en adéquation avec les fondamentaux immobiliers

Ces ajustements n'affectent pas mécaniquement le fonctionnement opérationnel de la SCPI, mais s'inscrivent dans une logique de gestion prudente et de transparence. À noter que malgré ces corrections de prix, le rendement moyen reste attractif à 4,91 % en 2025, témoignant de la résilience du modèle.

Une dynamique à replacer dans le cycle immobilier

Les baisses de prix de part observées en 2025 s'inscrivent dans une phase de normalisation du marché immobilier après plusieurs années de tensions. En parallèle, 43 SCPI ont dépassé 6 % de rendement et plus de 30 ont affiché une performance globale annuelle supérieure à 7 %, tandis que 18 SCPI ont revalorisé leur prix de part, comme Iroko Zen (+1 % au 1er août), Alta Convictions (+0,98 % au 1er décembre) ou Upêka (+3 % au 31 décembre). Les sociétés de gestion poursuivent leurs arbitrages afin de permettre une gestion adaptée aux nouvelles conditions économiques.

Cette dynamique souligne l'importance de suivre régulièrement :

• Les décisions des sociétés de gestion
• Les évolutions des prix de part
• Les ajustements de stratégie immobilière

Conclusion

En 2025, plusieurs SCPI ont procédé à une baisse de leur prix de part, reflétant des ajustements de valorisation décidés par les sociétés de gestion, dans un millésime marqué par un rendement moyen de 4,91 % et des performances globales contrastées, avec également 18 hausses de prix de part. Ces évolutions, variables selon les véhicules, visent à permettre une meilleure cohérence entre la valeur des parts et celle des actifs immobiliers détenus.

L'analyse détaillée des données montre que ces décisions s'inscrivent dans un cadre structuré et encadré, sans remise en cause du modèle des SCPI, mais avec une adaptation progressive aux réalités du marché immobilier.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte des risques.

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