Darwin RE01 renforce sa présence en Espagne avec un troisième actif à Lérida

La SCPI Darwin RE01, gérée par Darwin Invest, franchit une nouvelle étape dans sa stratégie d'internationalisation avec l'acquisition d'un troisième actif en Espagne, situé à Lérida (Lleida), en Catalogne. Cet immeuble de bureaux de 1 140 m², entièrement occupé par la Generalitat de Catalunya, offre un rendement acte en main (TAEM) immédiat de 9,37 %, renforçant la diversification européenne du fonds lancé fin 2024. Cette opération, réalisée le 30 décembre 2025 pour 1,017 M€ hors droits, s'inscrit dans un contexte de revalorisation du prix de part à 202 € (+1 % au 1er janvier 2026), témoignant de la solidité du portefeuille.

Caractéristiques principales de l'acquisition

Profil de l'actif

L'actif est un immeuble administratif de 1 140 m² situé au Carrer Ramon Castejón 3-5, en centre-ville de Lérida, préfecture de la province éponyme et pôle administratif de l'ouest catalan. Entièrement entretenu et fonctionnel, il développe plusieurs niveaux dédiés à un usage de bureaux, avec un système CVC renouvelé en 2025 pour améliorer la performance énergétique et le confort.

• Localisation stratégique : entre Barcelone et Saragosse, avec une excellente accessibilité ferroviaire, commerces, services et transports à pied, dans un quartier urbain consolidé porté par les activités publiques, universitaires et tertiaires.
• Locataire : Generalitat de Catalunya, institution régionale gérant emploi, formation et développement économique, équivalent public de France Travail. Occupation à 100 % depuis 1987 via un bail administratif renouvelable annuellement, garantissant une stabilité locative exceptionnelle.

Performance immobilière

Le loyer annuel hors taxes et charges atteint environ 110 000 €, générant un TAEM de 9,37 % calculé comme suit :

Loyer net ÷ (valeur d'acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraires du courtier).

Ce taux, attractif grâce à la qualité du locataire public, constitue un indicateur immédiat non garanti et ne préfigurant pas les performances futures de la SCPI.

Contexte stratégique pour Darwin RE01

Lancée en décembre 2024 avec un visa AMF obtenu en novembre 2024, la SCPI Darwin RE01 (classée article 8 du Règlement Disclosure) vise un portefeuille pan-européen diversifié : environ 70 % en Europe (Espagne, Allemagne, Portugal) et 30 % en France, couvrant bureaux, commerces, logistique et immobilier tertiaire. Gérée par Darwin Invest (agréée AMF en juillet 2024, certifiée B-Corp et membre de 1% for the Planet), elle met l'accent sur l'expertise, la technologie, l'impact environnemental et un taux de distribution cible de 7,5 % pour 2025 (non garanti).

Après deux acquisitions espagnoles à Murcia et Pampelune, ainsi qu'un actif logistique/bureaux à Rennes loué à ENGIE, cette opération à Lérida consolide la présence ibérique de la SCPI et renforce la part de revenus issus de locataires institutionnels publics.

Importance de l'actif espagnol dans le portefeuille

Cet investissement positionne Darwin RE01 dans des zones dynamiques, diversifie les risques locatifs et exploite des opportunités à haut rendement. Il contribue à sécuriser les flux grâce à une contrepartie de premier rang, tout en soutenant la croissance maîtrisée du fonds.

La revalorisation du prix de part à 202 € (+1 %) intervient dans un contexte de constitution rapide d'un patrimoine paneuropéen, avec un positionnement prix encore décoté au regard du niveau de rendement cible et du profil des locataires.

Points de vigilance

Malgré ces atouts, plusieurs éléments méritent une attention particulière de la part des investisseurs :

• Le TAEM de 9,37 % n'est pas une promesse de rendement futur ; les performances passées ne préjugent pas des résultats à venir.
• SCPI jeune (moins d'un an), avec un historique limité, nécessitant une évaluation prudente dans un marché immobilier exigeant.
• Présence accrue à l'international, exposant à des risques européens : fluctuations économiques, réglementaires et locatives hors France.

Ces éléments doivent être intégrés dans une analyse de risque globale, en tenant compte de l'horizon d'investissement, de la diversification du patrimoine personnel et de la capacité de l'investisseur à supporter une éventuelle baisse de revenus ou de valeur.

Conclusion

L'acquisition à Lérida illustre la stratégie ambitieuse de Darwin RE01 : diversification géographique et sectorielle au service de rendements durables. Avec un actif sécurisé par un locataire public, un rendement immédiat élevé et une revalorisation du prix de part, la SCPI confirme son attractivité pour les investisseurs en quête de performance européenne.

Il s'agit toutefois d'une opportunité à surveiller, qui doit faire l'objet d'une analyse personnalisée des risques et d'un conseil adapté au profil de chaque épargnant.

Résumé des points clés

• Localisation : Lérida (Espagne), centre-ville stratégique, entre Barcelone et Saragosse.
• Locataire : Generalitat de Catalunya (100 % occupé, bail administratif depuis 1987).
• Surface : 1 140 m² de bureaux fonctionnels, avec CVC rénové en 2025.
• Rendement : 9,37 % de TAEM immédiat pour un prix d'acquisition de 1,017 M€ hors droits.
• Stratégie : portefeuille à 70 % en Europe, diversification multisectorielle et ciblage de locataires institutionnels.