Hausse de la CSG : quel impact sur vos placements ?

La hausse de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) de 9,2 % à 10,6 %, votée dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (PLFSS), entre en vigueur au 1er janvier 2026. Cette mesure augmente les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur certains revenus du capital financier, portant le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat-tax) de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu inchangé + 18,6 % de prélèvements sociaux).[1][2][4]

Adoptée par l'Assemblée nationale le 9 décembre 2025 après un rejet sénatorial, cette hausse vise à financer le déficit de la Sécurité sociale (près de 19 milliards d'euros) et la branche Autonomie face au vieillissement démographique.[1][2] Elle cible exclusivement les revenus du capital mobilier, épargnant l'immobilier et d'autres placements spécifiques. Cet article analyse son impact général sur les placements, avec un focus approfondi sur les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Contexte de la hausse de la CSG

La CSG, prélevée sur la plupart des revenus (salaires, pensions, loyers, intérêts, dividendes, plus-values), finance la Sécurité sociale. En 2026, l'augmentation est ciblée sur les revenus du capital financier perçus à partir du 1er janvier, sans toucher les salaires ni les retraites.[1][2]

• Composition du PFU avant 2026 : 12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux (dont 9,2 % de CSG).[1]
• Nouveau PFU en 2026 : 12,8 % d'impôt + 18,6 % de prélèvements sociaux (dont 10,6 % de CSG), soit +1,4 point global.[1][2][4]

Exemple concret : un dividende de 500 € sur un compte-titres ordinaire rapportait 350 € net en 2025 (après 30 % de PFU) ; il ne rapportera plus qu'environ 343 € en 2026 (après 31,4 %).[1] Sur des plus-values plus importantes, comme 20 000 € sur un PEA, la ponction passe de 3 440 € (17,2 %) à environ 3 800 € (18,6 %), soit 360 € de perte nette.[3]

Impact général sur les placements

Cette réforme réduit mécaniquement les rendements nets des placements générant des revenus du capital financier (dividendes, intérêts, plus-values mobilières). Elle s'applique via retenue à la source dès 2026.[1][2][3]

Placements impactés

Ces actifs verront leurs gains nets diminuer d'environ 1,4 point :

Conséquence pratique : sur 700 € de gains, le net passe d'environ 580 € (17,2 %) à environ 567 € (18,6 %), soit une érosion progressive du rendement sur 5 à 10 ans.[3] Les comptes à terme perdent en attractivité face à l'inflation, et le PEA reste intéressant mais légèrement moins rentable.

Placements non impactés

Le gouvernement a exclu plusieurs enveloppes pour préserver l'épargne populaire et l'immobilier :

• Assurance-vie : prélèvements sociaux stables à 17,2 % (PFU à 30 % ou 24,7 % selon l'ancienneté et les encours).[1][2]
• Revenus fonciers et plus-values immobilières : 17,2 % inchangés (barème de l'IR + 17,2 %).[1][7]
• PEL / CEL : exonération pour les plans ouverts avant 2018 ; sinon, taux de prélèvements sociaux stables.[1]
• Épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP) : totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux.[2][3]
• Immobilier locatif direct : non concerné, comme confirmé par la ministre des Comptes publics.[1][7]

Focus sur les SCPI : un placement immobilier préservé

Les SCPI, véhicules d'investissement immobilier collectif, échappent à cette hausse de CSG, ce qui renforce leur attractivité en 2026. Les SCPI distribuent des revenus fonciers (loyers issus de bureaux, commerces, logements), imposés au barème de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux fixes à 17,2 %.[1][2][7]

• Pas d'impact direct : contrairement aux dividendes d'actions ou aux intérêts sur compte-titres, les loyers de SCPI ne relèvent pas des " revenus du capital financier " ciblés. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, et les plus-values de cession (via revente de parts) suivent le régime des plus-values immobilières (17,2 % de prélèvements sociaux + abattements pour durée de détention).[1][7] La ministre a explicitement exclu l'immobilier locatif de la mesure.[1]
• Avantage compétitif : en 2025, une SCPI à 5 % de rendement brut offrait environ 3,3 % net après IR (30 %) et prélèvements sociaux (17,2 %). En 2026, les placements financiers concurrents perdent 1,4 point net, tandis que les SCPI conservent leur rendement fiscal. Exemple : 10 000 € investis en SCPI à 5 % brut génèrent 500 € de loyers ; nets : ~330 € (stable), contre ~343 € pour un placement financier au même rendement brut (vs 350 € en 2025).[1][3]
• Contexte marché SCPI 2026 : avec des taux immobiliers en baisse et une inflation maîtrisée, les SCPI offrent diversification (immobilier tertiaire) et rendement relativement stable (4–6 % brut moyen en 2025). Elles bénéficient d'une fiscalité inchangée, intéressante pour les tranches marginales d'IR élevées. Attention toutefois : frais d'entrée (8–12 %) et liquidité limitée restent des contraintes structurantes.[1][2]
• Stratégie d'allocation : privilégier les SCPI en assurance-vie (fiscalité allégée après 8 ans) ou via une société (IS) pour optimiser la fiscalité. La hausse de CSG rend les SCPI plus résilientes face à la volatilité des marchés actions.[7]

Conclusion

La hausse de la CSG en 2026 érode les rendements nets des placements financiers classiques (compte-titres, PEA, comptes à terme, produits structurés, crypto-actifs) de 1,4 point via un PFU porté à 31,4 %, mais épargne l'immobilier, l'assurance-vie et l'épargne réglementée.[1][2] Les SCPI sortent particulièrement gagnantes, préservant des revenus fonciers stables et attractifs dans un contexte budgétaire tendu.

Pour adapter votre portefeuille, il est pertinent de simuler l'impact fiscal de cette réforme et, le cas échéant, de réallouer une partie de votre épargne vers l'immobilier ou les enveloppes exonérées. Restez néanmoins vigilant sur les textes définitifs du PLFSS promulgué fin 2025 et sur les éventuels ajustements réglementaires.[1][4]