Hausse de la CSG en 2026 : quel impact sur vos placements et vos SCPI ?

La hausse de la CSG sur les revenus du capital financier est désormais en vigueur depuis le 1er janvier 2026, portant la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur ces revenus et faisant grimper les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %, ce qui alourdit mécaniquement le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax) de 30 % à 31,4 %. Dans le même temps, l'immobilier – notamment via les SCPI – reste globalement préservé, ce qui renforce son intérêt relatif dans les stratégies patrimoniales.

La hausse de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) de 9,2 % à 10,6 %, adoptée dans le cadre de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, est désormais pleinement appliquée aux revenus du capital financier depuis le 1er janvier 2026. Cette réforme entraîne une augmentation des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur une large partie des revenus de placement (intérêts, dividendes, plus-values mobilières), faisant passer le PFU de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Elle s'inscrit dans un contexte de déficit persistant des comptes sociaux et vise à mettre davantage à contribution les revenus financiers, tout en ménageant l'assurance-vie, l'épargne réglementée et l'immobilier locatif, dont les SCPI.

Adoptée définitivement par le Parlement dans le cadre du PLFSS 2026, la mesure ne modifie pas la CSG sur les revenus du travail (salaires, retraites) mais se concentre sur les revenus du patrimoine et de placement, avec un périmètre bien défini par les textes. Les placements immobiliers et l'assurance-vie ont été volontairement exclus du champ de la hausse, ce qui modifie sensiblement l'arbitrage entre supports financiers et immobilier dans la construction d'un portefeuille.

Contexte de la hausse de la CSG

La CSG, prélèvement emblématique du financement de la Sécurité sociale, s'applique à la plupart des revenus (salaires, pensions, loyers, intérêts, dividendes, plus-values). La réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2026 instaure un double régime :

• Un taux de droit commun porté à 10,6 % pour les revenus du patrimoine et produits de placement visés par la loi.
• Un taux dérogatoire maintenu à 9,2 % pour certains revenus limitativement énumérés, notamment l'assurance-vie et les SCPI pour leurs revenus fonciers.

Pour les revenus du capital financier concernés, la structure de la flat tax évolue comme suit :

• Avant 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (dont 9,2 % de CSG), soit un PFU global de 30 %.
• Depuis le 1er janvier 2026 : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux (dont 10,6 % de CSG), soit un PFU global de 31,4 %, soit une hausse de 1,4 point.

Concrètement, un dividende de 500 € perçu sur un compte-titres ordinaire, imposé à la flat tax, rapportait 350 € net en 2025 après 30 % de PFU. En 2026, ce même dividende ne rapporte plus qu'environ 343 € net après 31,4 % de prélèvements. Sur des plus-values plus significatives, par exemple 20 000 € de gains sur un PEA, les prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 % : la ponction augmente d'environ 360 € pour ce niveau de gain, soit +1,4 point de fiscalité sur la part sociale.

Impact général sur les placements

La réforme réduit mécaniquement les rendements nets des placements générant des revenus du capital financier : dividendes d'actions, intérêts de comptes à terme ou livrets fiscalisés, plus-values mobilières, gains de crypto-actifs, produits structurés, mais aussi une partie des revenus de l'épargne retraite (PER) et de l'épargne salariale. Les nouveaux taux s'appliquent aux gains réalisés à compter du 1er janvier 2026, les gains antérieurs restant soumis aux anciens taux de prélèvements sociaux (17,2 %).

Placements impactés

Les revenus suivants voient leurs prélèvements sociaux passer de 17,2 % à 18,6 %, soit une hausse de 1,4 point qui alourdit la flat tax :

Conséquence pratique : sur 700 € de gains soumis aux prélèvements sociaux, le montant net passe d'environ 580 € (taux de 17,2 %) à environ 567 € (taux de 18,6 %). Cette différence peut paraître limitée à court terme, mais elle engendre une érosion progressive du rendement sur 5 à 10 ans, surtout pour les épargnants fortement exposés aux marchés financiers (actions, obligations, produits structurés, crypto).

Placements non impactés

Le gouvernement a choisi de préserver plusieurs enveloppes pour ne pas pénaliser l'épargne populaire et les placements immobiliers :

• Assurance-vie : la CSG reste fixée à 9,2 % sur les produits d'assurance-vie, maintenant les prélèvements sociaux globaux à 17,2 %. La flat tax globale demeure à 30 % (ou à des taux plus favorables selon l'ancienneté du contrat et le montant des versements).
• Revenus fonciers et plus-values immobilières : les loyers issus de l'immobilier locatif direct et les plus-values de cession immobilière restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, sans hausse de CSG, en complément du barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'immobilier locatif est explicitement exclu du champ de la réforme.
• Épargne réglementée (Livret A, LDDS, LEP, Livret Jeune) : totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux ; pas de hausse de CSG applicable.
• PEL / CEL anciens : les plans ouverts avant 2018 bénéficiant d'un régime d'exonération d'impôt sur le revenu continuent de profiter d'une fiscalité avantageuse, sans hausse de prélèvements sociaux sur les intérêts déjà acquis.

Focus sur les SCPI : un placement immobilier préservé

Les SCPI, véhicules d'investissement immobilier collectif, sortent renforcées de cette réforme. Elles ne sont pas visées par la hausse de la CSG sur les revenus du capital financier, ce qui consolide leur attractivité dans les stratégies patrimoniales en 2026.

Les SCPI distribuent principalement des revenus fonciers (loyers issus de bureaux, commerces, entrepôts, santé, résidentiel, etc.) qui relèvent du régime des revenus fonciers : imposition au barème de l'impôt sur le revenu, complétée par des prélèvements sociaux fixés à 17,2 % (dont 9,2 % de CSG, qui reste inchangée pour ces revenus). Les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont assimilées à des plus-values immobilières, avec la même structure de prélèvements sociaux (17,2 %) et des abattements pour durée de détention.

• Pas d'impact direct : contrairement aux dividendes d'actions ou aux intérêts de comptes-titres, les loyers versés par les SCPI ne relèvent pas des " revenus du capital financier " visés par la hausse de CSG. Les prélèvements sociaux restent donc à 17,2 %, et la CSG plafonne à 9,2 % sur ces revenus. Les plus-values de cession de parts de SCPI suivent le régime des plus-values immobilières, avec un traitement fiscal inchangé.
• Avantage compétitif : en 2025, une SCPI à 5 % de rendement brut offrait, pour un contribuable à 30 % de taux marginal d'imposition, un rendement net d'environ 3,3 % après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à 17,2 %. En 2026, les placements financiers concurrents (actions, fonds, produits de taux) voient leur rendement net amputé de 1,4 point de prélèvements sociaux, tandis que les SCPI conservent leur fiscalité. À rendement brut égal, les SCPI améliorent donc leur avantage relatif.
• Contexte marché SCPI 2026 : dans un environnement de taux immobiliers plus modérés et d'inflation en phase de normalisation, les SCPI continuent de proposer une diversification immobilière (immobilier tertiaire, logistique, santé, résidentiel) et des rendements bruts moyens autour de 4–6 % selon les profils. La fiscalité stable renforce leur intérêt pour les foyers soumis aux tranches marginales élevées, notamment lorsque les SCPI sont logées dans des enveloppes optimisantes (assurance-vie, société soumise à l'IS). Il faut toutefois garder en tête leurs caractéristiques structurelles : frais d'entrée significatifs (souvent autour de 8–12 %), horizon d'investissement long (8–10 ans minimum) et liquidité encadrée.
• Stratégie d'allocation : la hausse de la CSG sur les revenus du capital financier plaide pour une révision de l'allocation d'actifs, au profit des solutions dont la fiscalité reste stable : SCPI, immobilier locatif direct, assurance-vie. Une approche pertinente consiste à privilégier des SCPI en assurance-vie (pour bénéficier, après huit ans, d'une fiscalité allégée sur les retraits) ou via une société soumise à l'impôt sur les sociétés, qui permet de piloter plus finement l'optimisation fiscale. Les SCPI se distinguent ainsi comme un instrument de diversification patrimoniale capable de lisser la volatilité des marchés financiers, tout en offrant des revenus potentiellement réguliers.

Conclusion

La hausse de la CSG en 2026 accentue la pression fiscale sur les placements financiers classiques – comptes-titres, PEA, comptes à terme, produits structurés, crypto-actifs, une partie de l'épargne salariale et du PER – en portant le PFU de 30 % à 31,4 %. En miroir, l'immobilier locatif (direct et via SCPI), l'assurance-vie et l'épargne réglementée sont largement épargnés, avec des prélèvements sociaux inchangés à 17,2 % pour les revenus fonciers et les contrats d'assurance-vie, et une exonération totale pour les livrets réglementés.

Dans ce nouveau paysage fiscal, les SCPI gagnent en attractivité relative : elles conservent une fiscalité stable, des revenus fonciers potentiellement réguliers et un positionnement intéressant pour les épargnants souhaitant réduire leur exposition à la fiscalité accrue des placements purement financiers. Pour adapter votre portefeuille, il est judicieux de simuler l'impact de la réforme sur vos différentes poches d'épargne et, le cas échéant, de réallouer une partie de vos actifs vers l'immobilier (direct ou via SCPI) et vers les enveloppes exonérées ou protégées.