La SCPI Iroko Zen étend son portefeuille en Irlande

La SCPI Iroko Zen poursuit son ambitieux développement européen avec une nouvelle acquisition en Irlande. Après plusieurs opérations remarquées sur le continent, elle cible cette fois-ci le marché logistique et industriel de Dublin, en s’implantant dans la zone dynamique de Tallaght. Cette stratégie témoigne d’une volonté affirmée de diversification géographique et sectorielle, tout en visant des rendements attractifs.

Une implantation au cœur de l’activité industrielle irlandaise

Tallaght : Un choix stratégique

Situé au sud-ouest de Dublin, Tallaght est l’un des pôles industriels majeurs de l’aire urbaine. Le Cookstown Industrial Estate, où se trouve le nouvel actif acquis par Iroko Zen, est reconnu pour sa connectivité et la concentration d’entreprises de renom telles que Tesco, Allied Logistics ou Nissan.

Cette localisation permet de :

• Bénéficier d’infrastructures routières et logistiques optimisées
• Accéder à un bassin de main-d’œuvre qualifiée
• Profiter d’un environnement industriel dynamique et diversifié

En choisissant ce site, la SCPI démontre une analyse approfondie des fondamentaux locaux, visant à sécuriser des revenus locatifs durables.

Détails de l’actif acquis

Caractéristiques physiques et locatives

L’actif récemment acquis présente les spécificités suivantes :

• Surface totale : 2 435 m²
• Usage : entrepôt industriel et logistique
• Localisation : Cookstown Industrial Estate, Tallaght (Dublin)
• Montant investi : 3,10 M€ HD

Tableau récapitulatif de l’opération 

* Il s'agit du rendement au moment de l'acquisition "Acte en main" qui est égal à : Valeur locative nette / (Valeur d'acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)

Un locataire spécialisé et engagé

L’entrepôt est entièrement loué à Reward Catering, une entreprise irlandaise spécialisée dans la conception et la fabrication de foodtrucks et de cuisines mobiles sur mesure.

Ce bail ferme de 10 ans, signé en mars 2024, permet d’anticiper des revenus stables sur la durée, tout en assurant une occupation immédiate de l’actif.

Le WALB (Weighted Average Lease Break), indicateur de la durée moyenne d’engagement des locataires de la SCPI, s’élève à 8,7 ans pour cet actif, contribuant à la solidité prévisionnelle des flux locatifs.

Une stratégie de diversification européenne

Pourquoi l’Irlande ?

L’Irlande constitue une cible privilégiée pour de nombreux investisseurs institutionnels européens grâce à :

• Une économie robuste et en croissance
• Un environnement fiscal et juridique stable
• Une forte demande locative dans les secteurs logistique et industriel

En s’implantant à Dublin, la SCPI Iroko Zen renforce sa présence sur un marché attractif et dynamique, tout en diversifiant les risques locatifs et géographiques de son portefeuille.

La diversification comme pilier stratégique

Depuis son lancement, Iroko Zen affiche une politique d’investissement paneuropéenne assumée. L’acquisition en Irlande vient s’ajouter à un patrimoine déjà exposé à :

• L’Allemagne
• Les Pays-Bas
• L’Espagne
• Le Royaume-Uni
• La France

Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques économiques et locatifs, tout en saisissant des opportunités de rendement différenciées selon les cycles immobiliers nationaux.

Un rendement à l’acquisition compétitif

Le rendement acte en mains de 7,46 %* affiché pour cette acquisition reflète les conditions actuelles du marché logistique en périphérie de Dublin.

À noter : il s'agit d'un rendement théorique à l’acquisition. Il dépend du paiement effectif des loyers par le locataire et des conditions du marché immobilier local.

L’objectif reste de construire un portefeuille diversifié et équilibré qui puisse permettre de verser un revenu régulier aux associés, tout en intégrant la prise en compte des risques locatifs, de liquidité et de valorisation.

Exemple concret : Reward Catering, un locataire solide

Reward Catering est une entreprise spécialisée qui conçoit et fabrique des foodtrucks et cuisines mobiles sur mesure, destinés à l’exportation en Europe et en Amérique du Nord.

Son activité en croissance et ses engagements contractuels renforcent la visibilité des flux locatifs sur le site de Tallaght.

Quelques atouts du locataire :

• Positionnement de niche sur un marché porteur
• Production exportée à l’international
• Engagement locatif ferme de 10 ans

Cet exemple illustre la stratégie de la SCPI consistant à cibler des PME industrielles ancrées localement et engagées sur la durée.

Les atouts de la logistique urbaine à Dublin

Une demande structurelle

Dublin connaît une forte demande pour les espaces logistiques urbains en raison de :

• L’essor du e-commerce
• Les besoins en stockage de proximité
• Les contraintes foncières limitant l’offre

L’acquisition de cet entrepôt répond ainsi à des dynamiques structurelles favorables, susceptibles de soutenir la valorisation des loyers dans le temps.

Focus sur le Cookstown Industrial Estate

Le Cookstown Industrial Estate, où se situe l’actif, bénéficie de :

• Liaisons routières efficaces vers le centre de Dublin
• Accès immédiat aux grands axes logistiques
• Présence d’enseignes majeures (Tesco, Allied Logistics, Nissan)

Cette situation privilégiée contribue à la liquidité potentielle de l’actif sur le marché secondaire.

Analyse des risques associés

Comme tout investissement immobilier, l’acquisition présente des risques :

• Risque locatif : dépendance au bon paiement du loyer par Reward Catering
• Risque de vacance locative en cas de départ ou défaut du locataire
• Risque de valorisation : dépend du marché immobilier local
• Risque de liquidité : la revente des parts ou des actifs peut être longue ou incertaine

Ces éléments sont systématiquement intégrés dans la stratégie d’investissement et les documents d’information de la SCPI.

Perspectives pour la SCPI Iroko Zen

L’acquisition en Irlande s’inscrit dans une dynamique de croissance et de consolidation européenne pour la SCPI Iroko Zen.

Elle démontre la capacité de la société de gestion à identifier des opportunités hors de France, dans des marchés attractifs mais moins saturés.

En poursuivant cette politique d’acquisitions ciblées, la SCPI vise à :

• Maintenir un rendement compétitif
• Renforcer la diversification géographique
• Stabiliser les flux locatifs sur le long terme

Tableau récapitulatif : L’acquisition en un coup d’œil

Conclusion

Avec cette opération en Irlande, la SCPI Iroko Zen confirme son positionnement paneuropéen et sa stratégie de diversification géographique. En ciblant un entrepôt moderne dans une zone industrielle stratégique de Dublin, elle ajoute à son portefeuille un actif solide, loué à un locataire spécialisé et engagé sur la durée.

Si cette acquisition présente un rendement à l’achat attractif, elle s’accompagne également de risques locatifs et de marché qu’il est essentiel de prendre en compte avant tout investissement.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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