Cette actualité en 30 secondes
- Les deux SCPI affichent un prix de part inférieur à leur valeur de reconstitution : la décote atteint 4,63 % pour Iroko Zen et 2,38 % pour Iroko Atlas.
- Iroko Zen voit sa valeur de reconstitution passer de 213,65 € au 30 juin 2025 à 213,90 € au 31 décembre 2025.
- Pour Iroko Atlas, la valeur patrimoniale progresse de 11,11 % par rapport aux prix d'acquisition des immeubles.
- Les décotes peuvent constituer une marge de sécurité potentielle, mais l'investissement reste exposé aux risques immobiliers et de liquidité.
Comme chaque semestre, la société de gestion Iroko a fait réévaluer l'ensemble du parc immobilier de ses SCPI par des experts indépendants. Au 31 décembre 2025, les valeurs de reconstitution témoignent de la résistance du patrimoine dans un environnement immobilier encore mouvant. Les hausses sont confirmées pour les principales SCPI du groupe. Supérieurs aux prix de part, ces indicateurs reflètent une gestion prudente et une création de valeur tangible, malgré des marchés en transition.
Comprendre la valeur de reconstitution d'une SCPI
Définition et rôle dans l'évaluation patrimoniale
La valeur de reconstitution correspond au montant nécessaire pour reconstituer l'ensemble du patrimoine immobilier d'une SCPI, en tenant compte :
- de la valeur d'expertise des immeubles ;
- des frais d'acquisition ;
- des coûts de constitution de la SCPI.
Établi par des experts indépendants et supervisé par l'AMF, cet indicateur sert de repère central pour positionner le prix de part :
- une décote signale une marge de prudence ;
- une surcote reflète une valorisation premium.
Chez Iroko, les décotes modérées confirment une approche conservatrice. Les performances globales annuelles d'Iroko Zen (8,13 %) et d'Iroko Atlas (9,41%) dépassent 8 % en 2025.
Iroko Zen : une trajectoire patrimoniale maîtrisée
Données clés au 31 décembre 2025
Indicateur | Niveau |
Valeur de reconstitution | 213,90 € |
Prix de part | 204 € |
Décote | 4,63 % |
La valeur de reconstitution d'Iroko Zen s'établit à 213,90 € au 31 décembre 2025, légèrement au-dessus de son niveau du 30 juin 2025 (213,65 €).
Les facteurs expliquant son évolution
Plusieurs éléments contribuent à cette évolution positive :
- La hausse de la valeur du patrimoine : elle atteint 0,9 % au global, portée par 24 actifs acquis au second semestre 2025, dans des conditions attractives sur un marché ajusté.
- L'effet de la collecte : 249 M€ ont été collectés à un prix inférieur à la valeur de reconstitution. Cela crée une pression mécanique à la baisse, tout en renforçant la marge de sécurité patrimoniale.
Ces évolutions s'inscrivent dans une stratégie européenne diversifiée. En 2025, le taux de distribution s'élève à 7,14 % et le prix de part a fait l'objet d'une revalorisation de 0,99 %.
Iroko Atlas : une création de valeur déjà visible
Données clés au 31 décembre 2025
Indicateur | Niveau |
Valeur de reconstitution | 204,87 € |
Prix de part | 200 € |
Décote | 2,38 % |
Le prix de part n'ayant pas été revalorisé, la valeur patrimoniale progresse malgré tout de 11,11 % par rapport aux prix d'acquisition des immeubles. Cette évolution illustre la qualité des actifs détenus par la SCPI Iroko Atlas.
L'impact des phases " Sponsors "
Les souscriptions initiales réalisées avec une décote importante ont été compensées par des investissements sélectifs. Cette phase " Sponsors " a permis de poser, dès les premières années de la SCPI, les bases d'un patrimoine résilient.
Marion Bertrand, Directrice des investissements, déclare :
Le second semestre 2025 a été particulièrement dynamique pour Iroko, avec 36 acquisitions au total. Dans un contexte de marché encore mouvant, l'activité est restée active et sélective afin de saisir des opportunités d'investissement dans de bonnes conditions. Les valeurs de reconstitution des SCPI reflètent la qualité du parc et les choix de gestion assumés par Iroko.
Que révèlent les nouvelles valeurs de reconstitution ?
Une décote pour les deux SCPI
Les deux véhicules affichent un prix de part inférieur à leur valeur de reconstitution. La décote est plus marquée pour Iroko Zen (4,63 %) que pour Iroko Atlas (2,38 %). Cette situation traduit un positionnement prudent face aux incertitudes du marché et laisse entrevoir une marge de sécurité pour l'investisseur.
Des dynamiques patrimoniales différentes
- Iroko Zen : une hausse modérée, portée par de nouvelles acquisitions et une collecte soutenue.
- Iroko Atlas : une progression importante de la valeur patrimoniale (+11,11 %) par rapport aux prix d'acquisition.
Ces trajectoires correspondent à deux profils complémentaires : Iroko Zen, une SCPI plus mature et diversifiée, et Iroko Atlas, une SCPI en phase de développement. Toutes deux s'appuient sur une gestion active.
Récapitulatif des SCPI Iroko au 31 décembre 2025
SCPI | Valeur de reconstitution | Prix de part | Décote | Éléments marquants |
Iroko Zen | 213,90 € | 204 € | 4,63 % | Patrimoine en hausse de 0,9 %, 24 acquisitions au S2, 249 M€ de collecte |
Iroko Atlas | 204,87 € | 200 € | 2,38 % | Valeur du patrimoine en hausse de 11,11 % par rapport au prix d'acquisition |
Perspectives d'analyse pour le marché des SCPI
À fin 2025, les nouvelles valeurs de reconstitution s'inscrivent dans un contexte d'ajustements valoriels et d'opportunités ciblées. Cette évolution met en évidence :
- une gestion active et opportuniste ;
- une sélectivité accrue dans les acquisitions ;
- le maintien d'écarts patrimoniaux mesurés entre prix de part et valeur de reconstitution.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Dans le cadre d'une allocation diversifiée, ces SCPI présentent un potentiel théorique d'appréciation, sous réserve des risques inhérents à l'immobilier non coté : perte en capital, liquidité, évolution des loyers et des taux.
À retenir
- À fin 2025, les valeurs de reconstitution d'Iroko Zen et d'Iroko Atlas sont en hausse et restent supérieures aux prix de part, ce qui génère une décote jugée prudente.
- Iroko Zen enregistre une progression patrimoniale modérée mais régulière, soutenue par une collecte importante et une diversification européenne déjà large.
- Iroko Atlas affiche une création de valeur rapide, avec une hausse de 11,11 % de la valeur du patrimoine par rapport aux prix d'acquisition.
- Ces décotes peuvent représenter une marge de sécurité potentielle, mais l'investissement en SCPI reste exposé aux risques immobiliers et de liquidité.
Sources
- Rapports semestriels et documents d'information Iroko Zen et Iroko Atlas (2025).
- Communications de la société de gestion Iroko sur les valeurs de reconstitution 2025.
- Réglementation AMF relative aux SCPI et à l'évaluation des patrimoines immobiliers.
Conseil de l'expert
L'analyse d'une SCPI ne se limite pas à son taux de distribution : la valeur de reconstitution constitue également un indicateur à prendre en compte. Une décote raisonnable entre le prix de part et la valeur de reconstitution peut offrir une marge de sécurité, à condition que la qualité des actifs, la diversification géographique et la solidité de la société de gestion soient au rendez-vous. Avant tout investissement, ces éléments sont à confronter au profil de risque et à l'horizon de placement (au moins 8 à 10 ans). La comparaison de plusieurs SCPI peut contribuer à construire une allocation cohérente et durable.
À propos de l'auteur
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