SCPI La Française REM : comprendre les baisses de distribution annoncées pour 2026

La société de gestion La Française REM, leader français en SCPI avec plus de 9 milliards d'euros d'actifs immobiliers gérés à travers 21 SCPI, fait face à une crise prolongée de l'immobilier tertiaire depuis 2022^[1][2][4]. Cette situation, marquée par la remontée des taux d'intérêt, pèse sur le financement, la valorisation des actifs et la liquidité des parts, entraînant des annonces de baisses significatives des distributions pour 2026^[2]. Cet article décrypte les causes, les impacts chiffrés et les mesures prises, en s'appuyant sur la communication officielle aux associés au 31 décembre 2025 et des données récentes du marché.

Contexte : une crise immobilière qui perdure dans l'immobilier tertiaire

Depuis 2022, le marché des bureaux franciliens subit une pression intense. La vacance physique atteint 11,2 %, la demande placée recule de 25 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années, et les franchises ainsi que mesures d'accompagnement représentent environ 30 % du loyer facial^[2]. Selon JLL, ces indicateurs traduisent une dégradation locative profonde, amplifiée par la hausse des résiliations et la renégociation à la baisse des loyers^[2].

Les SCPI les plus exposées sont celles focalisées sur les bureaux en Île-de-France :

• Épargne Foncière
• Sélectinvest 1
• Crédit Mutuel Pierre 1
• LF Grand Paris Patrimoine

Cette exposition sectorielle et géographique explique en grande partie les ajustements de distribution à venir^[1][2].

Dégradation locative : les facteurs directs d'impact

Hausse des résiliations et baisse des loyers

Au second semestre 2025, cinq résiliations majeures ont été enregistrées, générant un manque à gagner estimé à près de 30 M€ pour les SCPI concernées^[2]. Un exemple concret est l'immeuble PANSIDE à Issy-les-Moulineaux :

• réduction de surface de 20 % ;
• baisse des loyers de 2,6 M€ en 2026^[2].

Recul du taux d'occupation

Les projections pour 2026 révèlent un taux d'occupation moyen de 78,1 %, en baisse notable pour plusieurs véhicules :

• Sélectinvest 1 : 69,6 %
• LF Grand Paris Patrimoine : 74,3 %
• Crédit Mutuel Pierre 1 : 75,4 %
• Épargne Foncière : 82,0 %^[2]

Ces chiffres s'expliquent par des libérations de surfaces et des travaux de restructuration nécessaires à la relocalisation des locataires et à l'adaptation des immeubles aux nouveaux usages^[2].

Distributions 2026 : les baisses chiffrées et prévisionnelles

La communication de La Française REM détaille les objectifs de distribution pour 2026, ajustés pour refléter les résultats réels et les investissements locatifs. Voici le tableau prévisionnel officiel :

LF Europimmo se distingue par sa résilience, grâce à une diversification européenne qui limite l'exposition aux bureaux franciliens^[2]. Ces baisses intègrent les résiliations de fin 2025, les renégociations de loyers et les charges liées à la vacance^[2]. Notez que les taux de distribution 2025 variaient de 4,44 % à 4,86 % pour ces SCPI, avec des TRI (taux de rendement interne) sur 5 ans souvent négatifs (jusqu'à -4,17 % pour LF Europimmo)^[1].

Liquidité sous tension : suspension du marché secondaire

La liquidité devient critique, avec plus de 10 % des parts en attente de retrait pour certaines SCPI fin 2025, aggravé par des retraits institutionnels^[2]. Au 31/12/2025, les montants en attente s'élèvent à :

• Épargne Foncière : 276,5 M€
• Sélectinvest 1 : 104,6 M€
• Crédit Mutuel Pierre 1 : 77,8 M€
• LF Grand Paris Patrimoine : 99,1 M€
• LF Europimmo : 48,9 M€^[2]

La société de gestion suspend donc le marché des parts, gèle les registres et envisage la suspension de la variabilité du capital pour préserver l'équité entre associés^[2][3]. Pour Épargne Foncière, un fonds de remboursement est prévu en 2026, dans un contexte de prix de souscription à 670 € (après -19,76 %)^[3].

Ce que cela signifie concrètement pour les associés

Si vous détenez ces SCPI : attendez-vous à une baisse significative des revenus en 2026 et à une liquidité contrainte. La stratégie 2026 priorise la stabilisation via repositionnement des actifs et protection de la valeur^[2].

Pour un investissement long terme : les SCPI exigent un horizon de 8 à 10 ans minimum. La crise actuelle s'inscrit dans un cycle immobilier défavorable, mais les actifs physiques demeurent tangibles et potentiellement créateurs de valeur à long terme^[2].

En cas d'arbitrage : évaluez votre horizon de placement, votre fiscalité, votre besoin de revenus et la décote sur le marché secondaire. Une revue patrimoniale globale est essentielle avant toute décision^[2].

Analyse indépendante : un repositionnement nécessaire

Cette situation reflète une forte exposition aux bureaux franciliens (crise de vacance et liquidité tendue), mais La Française REM réagit de manière proactive avec des ajustements réalistes de ses distributions et de sa politique d'investissement^[1][2][6]. Les SCPI européennes comme LF Europimmo ou plus diversifiées (ex. : LF Croissance & Territoires à 5,50 % en 2025) montrent davantage de résilience^[1][7].

La question stratégique demeure : votre allocation SCPI reste-t-elle alignée sur vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, diversification, transmission, préparation de la retraite) dans ce nouveau contexte de marché ?

Conclusion

Les baisses de distributions annoncées pour 2026 chez La Française REM (-25 % à -60 % selon les SCPI) résultent d'une crise immobilière structurelle, avec vacance en hausse, résiliations importantes et suspension partielle de la liquidité^[2]. Bien que douloureuse à court terme, cette phase incite à une gestion prudente et à une diversification accrue des portefeuilles.

Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter votre stratégie, en tenant compte des actifs physiques sous-jacents, de votre horizon d'investissement et du cycle immobilier en cours de correction^[1][2].