La Française REM 2026 : baisses de distributions sur les SCPI bureaux

La société de gestion La Française REM, acteur majeur du marché des SCPI avec près de 9,1 milliards d'euros de capitalisation SCPI en 2025 et environ 9,5 milliards d'euros d'actifs immobiliers sous gestion, gère désormais une dizaine de SCPI destinées aux investisseurs particuliers et institutionnels. Cette plateforme, longtemps portée par la dynamique des bureaux en Île-de-France, reste confrontée à une crise prolongée de l'immobilier tertiaire entamée en 2022, dans un contexte de remontée des taux d'intérêt, de baisse de valorisation des actifs et de tensions sur la liquidité des parts. Ces facteurs ont conduit à des annonces de baisses marquées de distribution pour 2026 sur plusieurs SCPI phares du groupe, dans un marché des SCPI qui, s'il montre des signes de reprise progressive en 2025, reste contrasté selon les typologies d'actifs. 

Contexte : une crise immobilière qui perdure dans l'immobilier tertiaire

Depuis 2022, le marché des bureaux franciliens demeure sous forte pression. La vacance physique atteint 11,2 %, la demande placée recule d'environ 25 % par rapport à la moyenne des dix dernières années, et les franchises ainsi que les mesures d'accompagnement représentent près de 30 % du loyer facial, selon les données de marché reprises par JLL. Ces indicateurs traduisent une dégradation locative profonde : augmentation des surfaces vacantes, renégociation à la baisse des loyers, allongement des périodes sans locataire et durcissement des conditions de financement. Parallèlement, la remontée des taux d'intérêt depuis 2022 a comprimé les valeurs d'expertise, en particulier sur les bureaux, et pèse sur les prix de parts de nombreuses SCPI, dans un marché où la valeur moyenne des parts a encore décroché d'environ 3,7 % au premier semestre 2025, principalement à cause des difficultés du bureau.

Les SCPI les plus exposées restent celles majoritairement positionnées sur les bureaux en Île-de-France, avec une forte sensibilité à la vacance locative et aux renégociations de loyers :

• Épargne Foncière
• Sélectinvest 1
• Crédit Mutuel Pierre 1
• LF Grand Paris Patrimoine

Cette exposition sectorielle et géographique explique une large part des ajustements de distribution annoncés pour 2026, dans un environnement où la collecte globale des SCPI se redresse mais de manière hétérogène selon les segments (diversifiées, santé, logistique, résidentiel vs bureaux franciliens). Les SCPI plus diversifiées géographiquement, notamment à l'échelle européenne, ou axées sur des secteurs porteurs comme la santé ou la logistique, affichent globalement une meilleure résilience dans ce cycle baissier, ce qui nourrit l'intérêt croissant pour une véritable diversification patrimoniale via les SCPI.

Dégradation locative : les facteurs directs d'impact

Hausse des résiliations et baisse des loyers

Au second semestre 2025, cinq résiliations majeures ont été enregistrées sur le patrimoine de plusieurs SCPI de La Française REM, entraînant un manque à gagner estimé à près de 30 M€ de loyers annuels pour les véhicules concernés. L'exemple emblématique reste l'immeuble PANSIDE à Issy-les-Moulineaux, un actif de bureaux significatif pour plusieurs SCPI :

• réduction de surface de 20 % par le locataire ;
• baisse des loyers de 2,6 M€ dès 2026, venant directement entamer la capacité de distribution.

Ce type d'événement illustre la double pression subie : compressions de surfaces par les entreprises (télétravail, rationalisation des coûts) et renégociation à la baisse des conditions financières, dans un marché locatif devenu clairement favorable aux occupants.

Recul du taux d'occupation

Les projections pour 2026 font apparaître un taux d'occupation financier (TOF) moyen de 78,1 % sur le périmètre des SCPI les plus exposées, en recul sensible pour plusieurs véhicules historiques de La Française REM :

• Sélectinvest 1 : 69,6 %
• LF Grand Paris Patrimoine : 74,3 %
• Crédit Mutuel Pierre 1 : 75,4 %
• Épargne Foncière : 82,0 %

Cette baisse du taux d'occupation s'explique par des libérations de surfaces importantes, des résiliations anticipées et des travaux de restructuration nécessaires pour adapter les immeubles aux nouvelles attentes des locataires (flexibilité, performance énergétique, localisation prime). Ces travaux, indispensables pour maintenir l'attractivité des actifs, engendrent des coûts supplémentaires et des périodes d'inoccupation qui pèsent mécaniquement sur les revenus distribuables à court terme.

Distributions 2026 : les baisses chiffrées et prévisionnelles

La communication de La Française REM aux associés, arrêtée au 31 décembre 2025, présente des objectifs de distribution 2026 revus à la baisse pour plusieurs SCPI, afin de refléter un niveau de revenus immobiliers plus réaliste et d'intégrer les charges liées à la vacance et aux investissements de repositionnement. Le tableau prévisionnel officiel est le suivant :

LF Europimmo se distingue par sa résilience relative, notamment grâce à une diversification européenne qui réduit son exposition aux bureaux franciliens et lui permet de limiter l'ajustement de distribution dans une fourchette comprise entre 0 % et -5 % en 2026. Ces baisses tiennent compte des résiliations intervenues fin 2025, des renégociations de loyers, de la hausse des franchises et des charges de vacance, ainsi que des dépenses de travaux destinées à repositionner certains actifs sur des standards de marché plus élevés.

En 2025, les taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) pour ces SCPI se situaient globalement entre 4,44 % et 4,86 %, dans un marché où le rendement moyen des SCPI tend à se stabiliser autour 4,91 % mais avec de très fortes divergences selon les segments. Sur cinq ans, certains taux de rendement interne (TRI) ressortent négatifs, jusqu'à environ -4,17 % pour LF Europimmo, principalement en raison de la baisse des valeurs de parts depuis 2022 et des ajustements de prix opérés sur de nombreuses SCPI.

Liquidité sous tension : suspension du marché secondaire

La question de la liquidité est devenue centrale pour plusieurs SCPI de La Française REM. Fin 2025, plus de 10 % des parts étaient en attente de retrait pour certaines d'entre elles, une situation aggravée par des retraits institutionnels et des demandes concentrées sur une période courte. Au 31/12/2025, les montants en attente de retrait s'élevaient à :

• Épargne Foncière : 276,5 M€
• Sélectinvest 1 : 104,6 M€
• Crédit Mutuel Pierre 1 : 77,8 M€
• LF Grand Paris Patrimoine : 99,1 M€
• LF Europimmo : 48,9 M€

Pour préserver l'équité entre associés et éviter des sorties massives à des conditions dégradées, la société de gestion a décidé de suspendre temporairement le marché des parts pour certains véhicules, de geler les registres et d'envisager la suspension de la variabilité du capital, conformément au cadre réglementaire encadrant les SCPI à capital variable. Pour Épargne Foncière, un fonds de remboursement dédié est prévu en 2026, dans un contexte où le prix de souscription a déjà été ajusté à 670 € après une baisse d'environ -19,76 %, illustrant la prise en compte de la nouvelle donne de marché dans la valorisation.

Cette mise sous tension de la liquidité intervient alors qu'au niveau global du marché, la collecte brute des SCPI a retrouvé en 2025 un certain dynamisme (environ 2,6 milliards d'euros au premier semestre 2025, soit +15 % par rapport à la même période en 2024), mais avec des délais de revente parfois plus longs sur le marché secondaire, rappelant l'absence de liquidité garantie pour ce type de placement. La capitalisation totale du marché des SCPI gravite autour de 87 milliards d'euros, avec une légère hausse trimestrielle mais une baisse d'environ 2 % sur un an, reflet des ajustements de prix et d'une phase de transition du secteur.

Ce que cela signifie concrètement pour les associés

Si vous détenez ces SCPI de La Française REM, vous devez vous préparer à une baisse significative de vos revenus en 2026, en ligne avec les objectifs de distribution précités, et à une liquidité plus contrainte, au moins à court terme. La stratégie 2026 de la société de gestion privilégie la stabilisation des véhicules via un repositionnement progressif des actifs (travaux, cessions d'immeubles non stratégiques, réallocations sectorielles ou géographiques) et la protection de la valeur à long terme, plutôt que la maximisation du revenu immédiat.

Dans une optique d'investissement de long terme, il convient de rappeler que les SCPI restent des placements à horizon de détention recommandé de 8 à 10 ans minimum, voire plus. La crise actuelle s'inscrit dans un cycle immobilier défavorable pour les bureaux, marqué par la hausse des taux et les transformations structurelles des usages, mais les actifs physiques sous-jacents demeurent tangibles et susceptibles de créer de la valeur une fois les repositionnements réalisés (remise à niveau ESG, efficacité énergétique, reconfiguration des espaces).

En cas d'arbitrage, plusieurs paramètres doivent être pris en compte : votre horizon de placement, votre situation fiscale, vos besoins de revenus réguliers, la décote éventuelle sur le marché secondaire et la qualité intrinsèque des actifs détenus. Une revue patrimoniale globale reste indispensable avant toute décision de cession ou de réallocation, d'autant que la liquidité n'est ni instantanée ni garantie, et que les délais de sortie peuvent fluctuer selon les SCPI et les contextes de marché.

Analyse indépendante : un repositionnement nécessaire

La situation actuelle des SCPI de La Française REM traduit une forte exposition aux bureaux franciliens, segment cumulant vacance élevée et tensions sur les valeurs, dans un contexte où le marché des SCPI dans son ensemble rattrape progressivement son retard mais de manière très différenciée selon les typologies d'actifs. Face à cette réalité, La Française REM a engagé un repositionnement nécessaire : ajustement des distributions à un niveau soutenable, renforcement des plans de travaux pour remettre les immeubles au standard du marché, arbitrages d'actifs et réflexion accrue sur la diversification sectorielle et géographique.

Les SCPI européenne comme LF Europimmo, ou plus diversifiées, à l'image de LF Croissance & Territoires (qui affichait un rendement autour de 5,50 % en 2025), apparaissent mieux armées pour traverser ce cycle immobilier. De même, le marché récompense davantage les SCPI orientées vers des secteurs structurellement porteurs (santé, logistique, résidentiel géré), ce qui pousse nombre d'investisseurs à reconsidérer la part des bureaux franciliens dans leur allocation globale de SCPI.

Dans ce nouveau contexte de marché, la question stratégique centrale demeure : votre allocation SCPI est-elle encore cohérente avec vos objectifs patrimoniaux (recherche de revenus complémentaires, diversification, transmission, préparation de la retraite) et votre niveau d'acceptation du risque, en particulier face à la volatilité accrue des valeurs de parts et aux éventuels blocages de liquidité ? La réponse nécessite souvent d'intégrer non seulement les rendements servis, mais aussi la qualité du patrimoine, le taux d'occupation financier, la stratégie ESG, le niveau d'endettement et la solidité de la société de gestion.

Conclusion

Les baisses de distributions annoncées pour 2026 au sein de La Française REM, comprises entre -25 % et -60 % selon les SCPI, s'inscrivent dans une crise immobilière structurelle marquée par une vacance en hausse, des résiliations de baux importantes, une pression à la baisse sur les loyers et une liquidité partiellement sous tension. Cette phase, certes difficile à court terme pour les associés, s'inscrit dans un mouvement plus large d'ajustement du marché immobilier de bureaux et de rééquilibrage du marché des SCPI, dans un environnement de taux durablement plus élevés.

Dans ce contexte, une gestion prudente, active et sélective des portefeuilles s'impose, ainsi qu'une diversification accrue vers des SCPI européennes, de santé, de logistique ou de résidentiel, moins corrélées à la seule dynamique des bureaux franciliens. Il est fortement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter votre stratégie en tenant compte de la nature des actifs sous-jacents, de votre horizon d'investissement, de votre fiscalité et du cycle immobilier en cours de correction.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en SCPI présente des risques, notamment un risque de perte en capital, une liquidité limitée des parts ainsi qu'une évolution possible des revenus distribués à la hausse comme à la baisse.