Transitions Europe : la Suisse devient son 8e pays d’investissement

La SCPI Transitions Europe, gérée par Arkéa Real Estate Investment Management (Arkéa REIM), réalise sa première acquisition en Suisse. L'opération porte sur un immeuble de bureaux situé à Eysins, dans le canton de Vaud, à proximité immédiate de Nyon, au cœur de l'Arc lémanique.

Construit en 2014, l'actif développe près de 8 000 m² et est entièrement loué à deux groupes internationaux. Avec cette acquisition, la Suisse devient le huitième pays d'investissement de Transitions Europe, après l'Espagne, l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Irlande, l'Italie, la Pologne et la Belgique.

Cette opération illustre la stratégie européenne de la SCPI depuis son lancement : investir à l'échelle européenne dans des actifs immobiliers d'entreprise présentant des caractéristiques locatives, géographiques et environnementales jugées solides.

Transitions Europe réalise sa première acquisition en Suisse

L'acquisition d'Eysins marque l'entrée de Transitions Europe sur le marché immobilier suisse. La Suisse constitue un marché particulièrement sélectif pour les investisseurs étrangers, en raison :

• de la qualité de ses emplacements ;
• de la stabilité de son économie ;
• de la concurrence sur les actifs immobiliers bien situés.

Le marché helvétique demeure également très domestique. Les investisseurs locaux y occupent une place importante et les actifs disponibles répondant aux critères des grands investisseurs sont relativement rares. L'accès à ce marché peut donc représenter une difficulté particulière pour une société de gestion étrangère.

Selon Arkéa REIM, Transitions Europe serait, à sa connaissance, l'une des rares SCPI françaises à être parvenue à pénétrer le marché immobilier suisse.

Avec cette opération, le patrimoine de la SCPI s'étend désormais sur huit pays européens. La société de gestion avait confirmé, au premier semestre 2026, travailler à l'ouverture d'une nouvelle géographie d'investissement en Suisse.

Un immeuble de bureaux situé à Eysins, près de Nyon

Le premier actif suisse de Transitions Europe se trouve à Eysins, dans le canton de Vaud. La commune est située à proximité de Nyon, entre Genève et Lausanne, au sein de l'Arc lémanique.

L'immeuble est implanté au Terre-Bonne Business Park, un parc tertiaire accueillant différentes entreprises, dont plusieurs groupes internationaux. Cet environnement contribue à inscrire l'actif dans un bassin économique dynamique de Suisse occidentale.

La localisation présente plusieurs atouts en matière d'accessibilité :

• l'autoroute A1, qui relie Genève à Lausanne, se trouve à proximité immédiate ;
• la gare de Nyon est accessible en quelques minutes ;
• l'aéroport international de Genève se situe à environ vingt minutes en voiture.

Cette situation permet à l'immeuble de bénéficier à la fois de la proximité des deux principaux pôles économiques de l'Arc lémanique et d'une bonne desserte régionale.

Les principales caractéristiques de l'acquisition

Près de 8 000 m² entièrement loués

Construit en 2014, l'immeuble développe près de 8 000 m² de bureaux. L'ensemble des surfaces est entièrement loué à deux groupes internationaux de premier plan.

Les locataires exercent respectivement dans les secteurs de :

• la vente de dispositifs médicaux ;
• la beauté.

Ils occupent les lieux depuis la livraison du bâtiment. Cette présence depuis l'origine constitue un élément de stabilité locative dans l'analyse de l'actif.

La durée moyenne résiduelle des baux, mesurée par la WALB — pour Weighted Average Lease Break, ou durée moyenne pondérée avant la prochaine échéance de sortie — atteint 7,6 ans.

Cette durée ne constitue pas une garantie de revenus futurs, mais elle apporte une visibilité contractuelle importante à court et moyen terme. Elle permet également de limiter, toutes choses égales par ailleurs, le risque de vacance ou de renégociation rapide des loyers.

L'occupation intégrale de l'immeuble et la présence de deux groupes internationaux constituent donc les principaux éléments de sécurisation locative mis en avant par la société de gestion.

Un actif certifié Minergie

L'immeuble bénéficie de la certification Minergie, un standard suisse consacré à la performance énergétique et au confort des bâtiments.

Le bâtiment est notamment équipé :

• de panneaux solaires en toiture ;
• d'une façade en triple vitrage ;
• de protections solaires automatisées.

Ces équipements peuvent contribuer à réduire les consommations énergétiques et à améliorer le confort des occupants. Ils s'inscrivent également dans les objectifs environnementaux associés à la stratégie d'investissement de Transitions Europe.

La certification Minergie constitue par ailleurs un élément susceptible de soutenir l'attractivité locative de l'actif. Dans un contexte où les entreprises accordent une importance croissante à la performance environnementale de leurs bureaux, les immeubles répondant à des standards énergétiques élevés peuvent bénéficier d'un meilleur positionnement lors des arbitrages immobiliers.

Cette caractéristique doit toutefois être appréciée avec les autres composantes de l'investissement : qualité de l'emplacement, solidité des locataires, niveau des loyers, durée des baux, état technique et valeur de l'immeuble.

Une huitième géographie pour la SCPI

Avant son implantation en Suisse, Transitions Europe investissait déjà dans sept pays européens :

• l'Espagne ;
• l'Allemagne ;
• les Pays-Bas ;
• l'Irlande ;
• l'Italie ;
• la Pologne ;
• la Belgique.

Au 30 juin 2026, l'Espagne représentait la première exposition géographique du portefeuille, devant l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Irlande, l'Italie, la Pologne et la Belgique.

L'arrivée de la Suisse élargit encore la répartition géographique du patrimoine. En théorie, une telle diversification peut réduire la dépendance de la SCPI à un seul marché immobilier national. Elle ne supprime cependant pas les risques : les marchés européens peuvent être affectés simultanément par la conjoncture, les taux d'intérêt, les coûts de financement ou l'évolution des usages immobiliers.

La diversification géographique doit donc être analysée au regard :

• du poids réel de chaque pays dans le patrimoine ;
• de la concentration par locataire ;
• de la répartition entre les différentes catégories d'actifs.

Pour Yann Videcoq, président d'Arkéa REIM, cette première acquisition suisse constitue une étape importante dans le développement de Transitions Europe. L'opération réunit plusieurs éléments mis en avant par la société de gestion : une implantation au cœur de l'Arc lémanique, des locataires internationaux et une visibilité locative de long terme.

Cette première acquisition en Suisse marque une étape importante dans le développement de Transitions Europe. Le marché immobilier suisse est particulièrement attractif, mais aussi très domestique et sélectif, avec des barrières à l’entrée importantes pour les investisseurs étrangers. À notre connaissance, Transitions Europe demeure ainsi l’une des seules SCPI à avoir réussi à pénétrer ce marché. Nous sommes fiers de concrétiser aujourd’hui cette implantation avec un actif réunissant des fondamentaux solides : une localisation stratégique au cœur de l’Arc lémanique, des locataires internationaux de premier plan et une visibilité locative de long terme. Cette opération vient renforcer encore la diversification européenne de Transitions Europe, désormais présente dans huit pays. 

Une opération accompagnée par trois acteurs spécialisés

Arkéa REIM a été accompagnée par plusieurs conseils dans le cadre de cette acquisition :

• Summit Real Estate ;
• le cabinet d'avocats Lenz & Staehelin ;
• Artelia, pour l'audit technique et ESG.

L'intervention de ces différents acteurs couvre les principaux volets d'une opération immobilière institutionnelle :

• l'accompagnement immobilier et transactionnel ;
• la structuration et la sécurisation juridique ;
• l'analyse technique du bâtiment ;
• l'évaluation des caractéristiques environnementales et ESG.

Pour une première implantation en Suisse, ces expertises revêtent une importance particulière, compte tenu des spécificités du marché local et de la nécessité d'analyser les actifs selon les pratiques et normes applicables dans le pays.

Les enjeux de la diversification européenne

L'acquisition suisse s'inscrit dans une politique de diversification européenne déjà largement engagée par Transitions Europe. La SCPI investit exclusivement hors de France et cible principalement l'immobilier d'entreprise : bureaux, santé, éducation, logistique, activités ou encore hébergement géré.

Cette stratégie présente plusieurs avantages potentiels :

• accéder à un univers d'investissement plus large ;
• sélectionner des marchés présentant des cycles immobiliers différents ;
• diversifier les locataires et les secteurs d'activité ;
• répartir l'exposition entre plusieurs économies européennes ;
• rechercher des opportunités dans des marchés où les prix et les rendements peuvent différer.

Elle comporte également des contraintes spécifiques. La gestion d'un patrimoine international implique notamment de maîtriser :

• les réglementations immobilières locales ;
• la fiscalité applicable dans chaque pays ;
• les pratiques de marché ;
• les risques de change ;
• les différences de financement ;
• les règles relatives aux baux commerciaux ;
• les coûts de gestion et de suivi à distance.

La Suisse introduit en particulier une exposition à un pays qui n'appartient pas à la zone euro. Le franc suisse peut donc créer un risque de change selon la devise dans laquelle sont perçus les loyers, financés les actifs et distribués les revenus. L'importance de ce risque dépend de la structure juridique et financière de l'investissement ainsi que des éventuelles politiques de couverture mises en place.

Arkéa REIM, société de gestion de Transitions Europe

Transitions Europe est gérée par Arkéa Real Estate Investment Management, également appelée Arkéa REIM, la société de gestion immobilière du Crédit Mutuel Arkéa.

La société s'appuie sur l'expérience d'un groupe bancaire et assurantiel français ainsi que sur une équipe spécialisée dans l'investissement immobilier. Son positionnement consiste à accompagner les transformations des marchés immobiliers et à proposer des solutions d'investissement orientées vers un immobilier présenté comme durable et performant.

Arkéa REIM est une société par actions simplifiée au capital social de 1 000 000 euros. Son siège social est situé au 72, rue Pierre Charron, 75008 Paris. Elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 894 009 687 R.C.S. Paris.

Transitions Europe est une SCPI à capital variable labellisée ISR. Au premier semestre 2026, Arkéa REIM indiquait que le patrimoine de la SCPI comptait 59 actifs répartis dans sept pays, avant l'intégration de cette nouvelle acquisition suisse.

Quels risques pour un investissement en SCPI ?

L'investissement en parts de SCPI comporte plusieurs risques qu'il convient d'examiner avant toute souscription.

Un risque de perte en capital

La valeur des parts n'est pas garantie. Elle peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon la valeur des immeubles détenus, les conditions de marché, les taux d'intérêt, les perspectives locatives et la situation financière de la SCPI.

Le capital investi peut donc ne pas être entièrement récupéré lors de la revente des parts.

Une liquidité non garantie

Les parts de SCPI ne constituent pas un placement liquide. La société de gestion ne garantit ni la revente rapide des parts ni le maintien de leur valeur.

Le délai de sortie dépend notamment de la présence d'acheteurs, du fonctionnement du marché secondaire et, pour une SCPI à capital variable, du niveau des souscriptions et des demandes de retrait.

Des revenus non garantis

Les distributions peuvent varier. Elles dépendent notamment :

• des loyers encaissés ;
• du taux d'occupation financier ;
• des charges immobilières ;
• des travaux ;
• des impôts et prélèvements ;
• des frais de gestion ;
• de l'évolution des taux de change ;
• de la conjoncture des marchés immobiliers.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Un risque lié à la diversification internationale

L'investissement dans plusieurs pays réduit potentiellement la concentration géographique, mais il ajoute des facteurs de risque. Les investisseurs doivent notamment prendre en compte les différences de fiscalité, de réglementation, de droit locatif et de fonctionnement des marchés immobiliers.

L'exposition à la Suisse peut également entraîner un risque de change, puisque le pays utilise le franc suisse.

L'ensemble des risques associés à Transitions Europe figure dans la note d'information et le Document d'informations clés (DIC) de la SCPI. Ces documents doivent être consultés avant toute décision d'investissement.

Conclusion

Avec son acquisition à Eysins, Transitions Europe réalise sa première opération en Suisse et porte à huit le nombre de pays dans lesquels elle investit. L'actif est un immeuble de bureaux de près de 8 000 m², construit en 2014, situé dans le Terre-Bonne Business Park et entièrement loué à deux groupes internationaux.

La durée moyenne résiduelle des baux de 7,6 ans, la localisation entre Genève et Lausanne et la certification Minergie constituent les principaux éléments mis en avant par Arkéa REIM. L'immeuble dispose également de panneaux solaires, d'une façade en triple vitrage et de protections solaires automatisées.

Cette implantation renforce la diversification européenne de la SCPI, sans supprimer les risques propres à l'investissement immobilier indirect : perte en capital, liquidité limitée, revenus non garantis et exposition aux marchés immobiliers et devises étrangères.