SCPI Unidelta : 3 699 339 € investis dans Eden Roch Plaza au 3T 2025

La SCPI Unidelta présente au 3ᵉ trimestre 2025 une nouvelle opération structurante avec l’acquisition d’un actif commercial à Nice, pour un montant de 3 699 339 € HT acte en mains. Cette acquisition s’ajoute à un patrimoine diversifié, soutenu par un taux d’occupation financier (TOF) de 87,47 % au 30 septembre 2025 et une activité locative marquée par des relocations significatives.

Chiffres clés du 3ᵉ trimestre 2025

Au 30 septembre 2025, la SCPI Unidelta présente les indicateurs suivants :

Ces données illustrent une SCPI à capital fixe stable, dont les volumes n’ont pas évolué sur l’année 2025 du fait de l’absence de collecte (Marché primaire).

Une acquisition majeure : Eden Roch Plaza à Nice

Un actif commercial de 1 220 m² au cœur de Nice

Le 25 septembre 2025, la SCPI Unidelta a finalisé l’acquisition d’un local commercial situé 1 boulevard Saint-Roch à Nice (06), à proximité directe de la station de tramway Saint-Jean-d’Angély (L1).

Caractéristiques principales de l’actif :

• 1 220 m² de surface utile nette
• Dont 700 m² de surface de vente
• 26 mètres de vitrine commerciale
• 42 places de parking en sous-sol
• Quai de livraison desservi par deux monte-charges
• Classement ERP 4ᵉ catégorie, type M

L’acquisition a été réalisée sous la forme d’un asset deal à droits réduits.

Un locataire alimentaire solide : OTERA

Le local est loué depuis le 1ᵉʳ septembre 2023 à l’enseigne OTERA, développée par Mathieu Leclercq (famille Mulliez). OTERA se positionne sur le commerce de produits frais et de circuits courts, et exploite :

• 12 magasins en France
• Avec 4 à 6 ouvertures prévues par an

Le bail commercial :

• Durée : 9 ans
• Résiliation : possible tous les 3 ans
• Loyer net HT annuel au 1ᵉʳ octobre 2025 :
   263 969 €, soit 216 €/m²

Montant investi et rendement

• Montant HT acte en mains : 3 699 339 €
• Taux de rendement : 7,14 % HT AEM,  7,19 % hors droits

Cette opération contribue à diversifier le portefeuille de la SCPI Unidelta dans le secteur du commerce, qui représente 11,2 % de la valeur vénale totale du patrimoine au 30/09/2025.

Valorisation et expertise : une mise à jour semestrielle

Nouvelle obligation réglementaire de réévaluation

En 2025, le cadre réglementaire impose désormais aux SCPI — qu’elles soient à capital variable ou à capital fixe en augmentation de capital — de procéder à une réévaluation semestrielle de leurs actifs. Bien qu’aucune augmentation de capital ne soit en cours, la société de gestion a choisi d’appliquer cette pratique.

Valeur vénale du patrimoine au 30 juin 2025

La valeur vénale hors fiscalité (VEFA incluses) atteint :

• 355 892 792 €
• Contre 359 474 836 € au 31 décembre 2024
• Variation : –1,00 %

Nouvelles valeurs de part

Ces mises à jour influencent notamment :

• Les analyses de décote / surcote
• La perception du patrimoine
• Les comparaisons patrimoniales entre SCPI

Distribution 2025 : Un acompte stable à 16 €

Pour l’année 2025, les quatre acomptes trimestriels sont fixés à 16,00 €, représentant des revenus bruts distribués de 64,00 € pour l’année entière.

Évolution comparée :

Le taux de distribution 2024 ressort à 4,99 %, en cohérence avec le contexte immobilier du moment.

Rendement global immobilier

Le Rendement Global Immobilier (RGI) 2024 atteint 2,08 %, combinant :

• Taux de distribution
• Variation de la valeur de réalisation par part (–2,91 % en 2024)

Marché secondaire : Un trimestre actif

La SCPI Unidelta est une SCPI à capital fixe, dont les transactions s’effectuent via le marché secondaire.

Parts en attente et volumes échangés

945 parts sont en attente de vente au 30/09/2025 soit 0,32 %.

Volumes échangés au T3 2025 :

Au total sur le T3 : 1 033 parts échangées, contribuant à la fluidité du marché.

Aucune transaction de gré à gré n’a été enregistrée sur la période.

Situation locative : Un TOF à 87,25 %

Au 30/09/2025, le taux d’occupation financier détaillé de la SCPI Unidelta se répartit ainsi :

Détail des montants pris en compte :

• Locaux occupés : 6 604 744 €
• Locaux sous franchise / mise à disposition d’un futur locataire : 73 447 €
• Locaux vacants sous promesse de vente : 23 022 €
• Locaux vacants en restructuration (intégrés au TOF sous conditions) : 89 633 €

Locaux vacants non intégrés dans le TOF :

• Recherche de locataire : 798 135 €
• Restructuration (non intégrés au TOF) : 193 970 €

Activité locative

• Relocations :

Les relocations réalisées au cours du trimestre portent sur une surface totale de 5 169 m², générant des loyers annuels de 398 594 €.

• Libérations :

Les libérations enregistrées sur la période concernent une surface totale de 2 916 m², représentant des loyers annuels de 474 260 €.

Loyers encaissés 

• 5 906 226 €
• Taux d’encaissement : 89,90 %

Principaux locataires contributeurs

Composition du patrimoine : Forte concentration tertiaire

Répartition sectorielle (en valeur vénale, 361,6 M€)

• Bureaux : 75,5 %
• Commerces : 11,2 %
• Locaux d’activité : 4,9 %
• Activité mixte : 2,9 %
• Hôtels : 2,9 %
• Résidentiel : 1,3 %
• Résidences services seniors (RSS) : 1,2 %

Répartition géographique

• Montpellier / Nîmes : 26,6 %
• Grand Lyon : 24,4 %
• Nice / Cannes / Sophia : 17,0 %
• Grenoble : 9,7 %
• Aix / Marseille : 9,3 %
• Toulouse : 6,9 %
• Bordeaux : 4,1 %
• Chambéry : 1,3 %
• Annecy : 0,8 %

Données financières historiques

TRI au 31/12/2024 :

• TRI 5 ans : –1,62 %
• TRI 10 ans : 3,13 %
• TRI 15 ans : 6,27 %
• TRI 20 ans : 6,59 %

Le 3ᵉ trimestre 2025 marque une nouvelle étape pour la SCPI Unidelta, avec la réalisation d’un investissement significatif à Nice pour 3 699 339 € HT AEM. Cette opération, offrant un rendement brut de 7,14 %, s’inscrit dans la continuité d’une stratégie d’allocation orientée vers des actifs commerciaux bien implantés et occupés par des enseignes solides.

Les indicateurs trimestriels témoignent d’une activité stable, portée par un taux d’occupation financier de 87,47 %, une distribution maintenue à 16 € par part, et un marché secondaire actif, avec plus de 1 000 parts échangées au cours du trimestre. La mise à jour semestrielle des valeurs de part, désormais alignée sur les évolutions réglementaires, permet une lecture plus précise de la structure patrimoniale et des niveaux d’évaluation au 30 juin 2025.

La SCPI Unidelta continue d’évoluer dans un environnement en transformation, marqué par de nouvelles normes de transparence et de comparabilité imposées aux véhicules immobiliers. Les prochains trimestres permettront d’observer l’évolution de la situation locative, les effets des relocations engagées et la dynamique du marché secondaire.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

À lire également : 

SCPI Unidelta : Résilience et diversification au 1er semestre 2025