SCPI Sofiboutique et Sofipierre : réduction temporaire du délai de jouissance

Contexte et enjeux de la réduction du délai de jouissance

Qu'est-ce que le délai de jouissance en SCPI ?

Le délai de jouissance correspond au laps de temps entre la date de souscription des parts de SCPI et le moment à partir duquel ces parts commencent à percevoir les revenus potentiels, généralement les dividendes issus des loyers. Il est indiqué dans la documentation commerciale et les statuts des SCPI, sous une forme du type : " Les parts souscrites porteront jouissance le premier jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds ".

Ce délai permet de couvrir le temps nécessaire pour investir l'épargne collectée dans de nouveaux actifs immobiliers, encaisser les premiers loyers et intégrer les nouveaux associés dans la distribution des revenus.

Une réduction temporaire motivée par le mécanisme de compensation

Pour Sofiboutique et Sofipierre, la société de gestion a décidé de réduire temporairement le délai d'entrée en jouissance des souscriptions. Les parts nouvellement souscrites porteront désormais jouissance le 1er jour du mois suivant l'enregistrement de la souscription, et non plus avec un décalage de plusieurs mois.

Cette mesure est entrée en vigueur le 1er juillet et est  valable jusqu'au 31 décembre 2026 au plus tard.

Elle s'inscrit dans un contexte où :

• Les souscriptions actuellement enregistrées permettent de rembourser des associés ayant formulé une demande de rachat.
• Ce remboursement se fait via le mécanisme de compensation, c'est-à-dire la confrontation entre les nouvelles souscriptions et les demandes de retrait.
• Dans ce cadre, l'épargne collectée ne transite pas par une phase d'investissement long en nouveaux actifs, mais sert d'abord à répondre aux retraits existants.

Conséquence : le délai de jouissance, conçu pour couvrir le temps d'investissement de la collecte, ne trouve temporairement plus de justification économique. D'où la décision de le ramener à un mois calendaire.

Une mesure temporaire et conditionnelle

La réduction du délai de jouissance est temporaire et assortie d'une condition :

• La mesure est prévue jusqu'au 31 décembre 2026 au plus tard.
• Toutefois, la date de retrait de cette mesure pourrait être avancée.
• Elle pourrait prendre fin dès qu'il n'y aurait plus de demande de retrait, avec un dossier complet, supérieure à un mois et non remboursée.

Autrement dit, lorsque les demandes de retrait seront apaisées et résorbées, et que l'équilibre entre entrées et sorties sera revenu à la normale, le délai de jouissance pourrait revenir à son cadre habituel.

Sofiboutique : une SCPI de commerces de proximité

Positionnement thématique de Sofiboutique

Sofiboutique (ex-Immorente 2) est une SCPI thématique orientée vers les murs de commerces de proximité. Son patrimoine est principalement composé de :

• Commerces de centre-ville.
• Actifs situés sur des artères commerçantes de premier ordre à Paris.
• Biens en grandes métropoles régionales en province.
• Actifs à l'étranger, dans des zones dynamiques.

Cette stratégie vise à s'exposer à des locaux commerciaux bien situés, dans des environnements urbains attractifs, avec une clientèle de passage régulière.

Chiffres clés de Sofiboutique

• Capitalisation : 105,1 M€ au 31 mars 2026.
• Performance globale annuelle 2025 : +5,14 %.
• Taux de rendement interne (TRI) depuis l'origine (14 ans) : +5,01 %.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Elles illustrent néanmoins la dynamique historique de la SCPI et sa trajectoire sur le moyen terme.

Délai de jouissance habituel de Sofiboutique

Avant la mise en place de la réduction temporaire, Sofiboutique appliquait un délai de jouissance classique :

• Les parts portaient jouissance le 1er jour du 3e mois suivant la souscription et son règlement à la SCPI, et l'inscription sur le registre des associés.
• Ce fonctionnement se traduisait donc par environ 2 mois de délai effectif entre la souscription et le début de perception des revenus potentiels.

Dans le contexte actuel, ce délai est ramené au 1er jour du mois qui suit l'enregistrement de la souscription, ce qui réduit l'attente pour les nouveaux associés.

Sofipierre : une SCPI diversifiée en région

Stratégie et positionnement de Sofipierre

Sofipierre est une SCPI diversifiée en immobilier commercial. Elle investit dans :

• Des bureaux.
• Des boutiques.
• Des magasins.
• Des locaux d'activités.

Son périmètre géographique est essentiellement la France, avec la possibilité d'investir, le cas échéant, dans l'Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse.

Cette SCPI propose une solution d'épargne dynamique, permettant de :

• Diversifier un patrimoine dans un parc immobilier varié.
• Accéder à l'immobilier d'entreprise sans se charger de la gestion des locataires et des bâtiments.

Cette approche convient à un profil recherchant une exposition à l'immobilier commercial régional et européen, en mutualisant les risques sur un portefeuille large.

Chiffres clés de Sofipierre

Les principaux indicateurs pour Sofipierre sont :

• Capitalisation : 147,4 M€ au 31 mars 2026.
• Performance globale annuelle 2025 : +6,03 %.
• TRI depuis la reprise par Sofidy (26 ans) : +9,73 %.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces chiffres illustrent cependant l'historique de création de valeur sur une période longue.

Tableau récapitulatif : Sofiboutique et Sofipierre

Ce tableau permet de comparer rapidement :

• La thématique d'investissement.
• La taille de la capitalisation.
• La performance globale annuelle la plus récente.
• Le TRI historique.
• Le nouveau cadre de délai de jouissance temporaire.

Réduction du délai de jouissance : impacts pour les associés

Un accès plus rapide aux revenus potentiels

Avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du mois suivant l'enregistrement de la souscription, les nouveaux associés :

• Accèdent plus rapidement aux revenus potentiels liés à leurs parts.
• Voient l'écart entre la date de souscription et la date de distribution réduit par rapport au fonctionnement habituel.

Cette évolution rejoint un mouvement plus large du marché des SCPI, où certaines sociétés de gestion choisissent de réduire, voire supprimer temporairement le délai de jouissance pour certaines SCPI, comme cela a été le cas pour d'autres véhicules diversifiés sur une période donnée.

Un contexte technique de gestion des retraits

La décision est étroitement liée au mécanisme de compensation des parts :

• Les nouvelles souscriptions viennent faire face aux demandes de rachat.
• Le volume de retraits, accompagné de dossiers complets, est tel que la priorité est la liquidité interne des SCPI plutôt que l'investissement immédiat en nouveaux actifs.
• Tant que des demandes de retrait supérieures à un mois et non remboursées existent, le dispositif temporaire a vocation à rester en place.

Cette gestion permet de fluidifier la sortie des associés historiques, tout en maintenant une attractivité pour les nouveaux entrants grâce à un délai réduit.

Réduction du délai de jouissance : place dans le marché des SCPI

Les SCPI à jouissance réduite ou nulle

Sur le marché, les SCPI sans délai de jouissance ou à jouissance réduite deviennent plus visibles. Plusieurs véhicules de rendement ont déjà :

• Aligné la jouissance au 1er jour du 1er mois suivant la souscription.
• Mis en place des franchises réduites par rapport aux standards de 3 à 6 mois.

Dans ce paysage, la décision de Sofiboutique et Sofipierre s'inscrit dans une tendance de flexibilité des sociétés de gestion, avec des ajustements temporairement favorables aux souscripteurs dans certaines phases de marché.

Une mesure à analyser dans la durée

Pour les SCPI, la réduction du délai de jouissance :

• Peut améliorer la lisibilité commerciale et la compétitivité face aux autres placements.
• Doit néanmoins être gérée en cohérence avec la capacité d'investissement, la collecte nette et le flux de retraits.

Dans le cas présent, la motivation est essentiellement technique et liée à la liquidité, plus qu'à une transformation structurelle du modèle de distribution.

Conclusion : une mesure technique au service de la liquidité

La réduction temporaire du délai de jouissance de Sofiboutique et Sofipierre au 1er jour du mois suivant l'enregistrement de la souscription s'inscrit dans une logique de gestion fine de la liquidité et des demandes de retrait.

Dans un contexte où les souscriptions servent en priorité à rembourser les associés sortants via le mécanisme de compensation, le délai de jouissance habituellement destiné à couvrir le temps d'investissement ne se justifie plus temporairement.

Pour les investisseurs intéressés par l'immobilier de commerces de proximité ou l'immobilier commercial diversifié en région, ces SCPI offrent une exposition thématique et géographiquement diversifiée, avec un cadre de jouissance plus rapide tant que la mesure reste en vigueur. Les chiffres de capitalisation, de performance globale annuelle 2025 et de TRI historique permettent de situer Sofiboutique et Sofipierre dans le paysage des SCPI de rendement, en gardant à l'esprit que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.