SCPI Selectinvest 1 : Performances, rendement et stratégie en 2026

Créée en 1968, la SCPI Selectinvest 1 fait figure de pilier dans l'univers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Gérée par La Française REM, elle s'est positionnée au fil des décennies comme une solution d'investissement solide, principalement orientée vers l'immobilier de bureaux, tout en diversifiant progressivement son patrimoine. Les derniers rapports disponibles confirment cette vocation de SCPI de rendement à capital variable, avec un taux de distribution 2025 de 4,44 % et une politique de gestion axée sur la résilience et l'arbitrage patrimonial. Cet article propose une analyse complète de Selectinvest 1, de ses performances à ses spécificités, en passant par ses avantages, ses limites et les questions essentielles à se poser avant d'investir.

Présentation de Selectinvest 1

Selectinvest 1 est une SCPI à capital variable, ce qui signifie que son capital peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des souscriptions et des demandes de retrait des associés, dans les limites fixées par les statuts de la société et la réglementation en vigueur. Au 31 décembre 2025, elle reste accessible dès une part au prix de souscription de 530 €, et continue d'être présentée comme une SCPI de rendement grand public.

Sa capitalisation se maintient à un niveau élevé, supérieur au milliard d'euros, malgré un contexte de marché plus attentiste et une collecte nette limitée en 2025 (collecte brute d'environ 0,7 M€, principalement consacrée au traitement des retraits).

Son patrimoine demeure composé majoritairement de bureaux, complétés par des commerces, des actifs logistiques et de locaux d'activités, ainsi que quelques hôtels et actifs liés au tourisme. Les données 2025 confirment une répartition proche de celle observée début 2025 : une large prédominance des bureaux, une part significative de commerces, et une diversification marginale vers la logistique, l'hôtellerie, la santé et l'éducation. Géographiquement, le portefeuille reste concentré en Île-de-France et à Paris, avec une exposition aux grandes métropoles régionales et une poche plus limitée d'actifs situés en Allemagne.

(Chiffres mis à jour au 31/12/2025 sur la base des bulletins et du rapport annuel 2025.)

Historique et évolution

Née de la fusion de plusieurs SCPI de la gamme Selectinvest entre 1975 et 1990, Selectinvest 1 a su traverser les cycles immobiliers grâce à une gestion prudente et une diversification progressive, notamment géographique avec une ouverture à l'international. Les dernières publications de La Française REM montrent qu'elle se trouve depuis plusieurs années dans une phase de transition :

• 2024 a été marquée par une politique d'arbitrage très soutenue, avec 26 cessions totalisant 41 600 m², dont 14 100 m² vacants, pour un montant de 149,2 M€. Aucun investissement n'a été réalisé faute de collecte nette, la société de gestion ayant privilégié la réduction de la vacance et la mise en conformité environnementale du parc.
• 2025 a vu la poursuite de la stratégie d'arbitrage, avec 17 cessions représentant 15 900 m² (dont environ 2 000 m² vacants), pour environ 19 à 20 M€, permettant de concentrer le portefeuille sur les actifs jugés les plus résilients.
• En janvier 2025, le prix de la part a été abaissé à 530 €, soit une baisse d'environ 17 % par rapport au niveau précédent, en réponse à l'écart croissant entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription. Cet ajustement s'inscrit dans le mouvement de révision des prix des SCPI observé sur le marché dans un contexte de remontée des taux.

Performances et chiffres clés

Stratégie d'investissement

Diversification sectorielle et géographique

Selectinvest 1 reste typiquement une SCPI de bureaux, avec une diversification sectorielle progressive :

• Répartition sectorielle (2025, ordre de grandeur) : Bureaux (~70–75 %), commerces (~20 %), logistique et locaux d'activité (~4 %), hôtels / tourisme et loisirs (~2 %), santé et éducation (poche réduite).
• Répartition géographique : Île-de-France majoritaire (~55 %), Paris intra-muros (~17 %), grandes métropoles régionales (~25 %), Allemagne (~3 %).

Cette combinaison maintient une forte exposition aux marchés de bureaux tertiaires tout en bénéficiant de la résilience relative des commerces bien positionnés et d'une diversification marginale vers la logistique, l'hôtellerie, la santé et l'éducation.

Gestion et mutualisation des risques

La taille importante du portefeuille et la diversité des locataires permettent de mutualiser les risques locatifs et d'assurer une certaine stabilité des revenus, même en présence d'une vacance non négligeable. La société de gestion met en avant plusieurs axes prioritaires :

• Poursuite des arbitrages : cession des actifs obsolètes ou trop vacants pour réinvestir dans la modernisation ou des actifs mieux adaptés aux nouveaux usages.
• Transition environnementale : la SCPI affiche une baisse de plus de 30 % de ses émissions moyennes de CO₂ sur trois ans, avec un niveau d'intensité carbone inférieur aux seuils de référence européens (CRREM), ce qui devient un critère déterminant pour l'attractivité locative.
• Pilotage des flux de trésorerie (cash flows) : équilibre entre revenu courant versé aux associés et financement des travaux et arbitrages.

Points forts de Selectinvest 1

• Solidité historique : Plus de 55 ans d'existence, une capitalisation robuste et une gestion reconnue. Les taux de distribution dépassent 4 % chaque année depuis 2022, avec 4,40 % en 2024 et 4,44 % en 2025.
• Diversification : Répartition entre bureaux, commerces et autres actifs, avec une ouverture à l'international (Île-de-France, Paris, régions, Allemagne).
• Accessibilité : Souscription dès une part à 530 €, délai de jouissance court (1er jour du mois suivant la souscription), possibilité d'investissement via l'assurance-vie ou à crédit.
• Mutualisation des risques : Grand nombre d'immeubles et de locataires, limitant l'impact d'un défaut locatif isolé.
• Valeur de reconstitution supérieure au prix de part : La valeur de reconstitution reste au-dessus du prix de souscription, ce qui traduit une décote et constitue un signal favorable pour la valorisation à moyen/long terme.
• Engagement environnemental : Trajectoire de réduction des émissions de CO₂ déjà bien engagée et cohérente avec les standards européens.

Points de vigilance

• Exposition forte aux bureaux : La dépendance au marché des bureaux rend la SCPI sensible aux évolutions économiques et aux changements dans les modes de travail (télétravail, flex office, réduction des surfaces). Les arbitrages et travaux de modernisation visent à adapter le portefeuille, mais le risque structurel demeure.
• Taux d'occupation perfectible : Un taux d'occupation financier autour de 90 % témoigne d'une vacance locative modérée mais réelle, à surveiller dans le contexte de pression sur les loyers et de montée des exigences des locataires.
• Frais : Les frais de souscription et de gestion restent dans la moyenne haute du secteur, un élément à intégrer dans la comparaison avec d'autres véhicules.
• Inertie liée à la taille : Le volume important du portefeuille peut ralentir l'adaptation aux nouvelles tendances du marché, même si les nombreux arbitrages de 2024 et 2025 démontrent la volonté de la société de gestion de repositionner activement la SCPI.
• Sensibilité réglementaire et de marché : La révision semestrielle obligatoire de la valeur de reconstitution (réglementation 2025) accroît la pression sur la transparence et peut conduire à de nouveaux ajustements de prix si les valeurs d'expertise évoluent à la baisse.

Pour quel profil d'investisseur ?

Selectinvest 1 s'adresse principalement :

• Aux investisseurs recherchant la stabilité, la mutualisation des risques et la solidité d'une SCPI historique, avec un rendement autour de 4,4 % et une distribution trimestrielle régulière.
• À ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille avec une exposition majoritaire aux bureaux, tout en bénéficiant d'une diversification géographique et sectorielle.
• Aux épargnants privilégiant la régularité des revenus par rapport à la recherche de performance exceptionnelle, dans une optique de complément de revenu à moyen ou long terme.
• Aux investisseurs sensibles aux enjeux de transition environnementale, la SCPI ayant déjà engagé une trajectoire significative de réduction de ses émissions de CO₂.

Questions fréquentes sur Selectinvest 1

1. Quel est le montant minimum pour investir dans Selectinvest 1 ?

Le ticket d'entrée est d'environ 530 € (une part), ce qui la rend accessible à un large public, sous réserve des conditions spécifiques de chaque distributeur (banque, plateforme, contrat d'assurance-vie).

2. Quels sont les principaux risques liés à Selectinvest 1 ?

Les principaux risques demeurent la vacance locative, la dépendance au marché des bureaux et la sensibilité aux cycles économiques et aux taux d'intérêt. S'y ajoutent les risques liés aux évolutions réglementaires et environnementales, pouvant imposer des travaux lourds et impacter la rentabilité à court terme. Tout investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.

3. Peut-on investir via l'assurance-vie ?

Oui, Selectinvest 1 est accessible dans certains contrats d'assurance-vie, avec des conditions spécifiques (frais, allocation, contraintes de souscription) selon les compagnies et plateformes partenaires.

4. Comment évoluent les performances sur le long terme ?

Le TRI à 10 ans se situe autour de 3,6–3,7 %, témoignant d'une performance régulière mais modérée, en ligne avec le profil d'une SCPI de bureaux mature. Les taux de distribution récents (4,40 % en 2024 et 4,44 % en 2025) montrent toutefois une bonne tenue du rendement courant.

5. Quelle est la fréquence de versement des dividendes ?

Les dividendes sont versés trimestriellement. En 2025, l'acompte du quatrième trimestre s'est établi à 5,61 € par part, pour une distribution annuelle voisine de 22 € par part.

6. La SCPI est-elle adaptée à une stratégie de démembrement ?

Oui, Selectinvest 1 propose le démembrement de propriété, permettant d'optimiser la fiscalité selon les objectifs patrimoniaux. L'investisseur peut acquérir la nue-propriété des parts (capitalisation à long terme sans revenu immédiat) ou l'usufruit (revenu immédiat sur une durée définie).

Conclusion

Selectinvest 1 reste une valeur sûre pour les investisseurs en quête de stabilité, de mutualisation des risques et d'un patrimoine immobilier robuste, tout en étant pleinement engagée dans une phase de transition et d'arbitrage pour adapter son portefeuille aux nouvelles réalités du marché. Sa longue histoire, sa capitalisation élevée, ses taux de distribution maintenus au-delà de 4 % en 2024 et 2025, et sa diversification géographique en font un pilier du marché des SCPI de bureaux.

Toutefois, son rendement modéré, son exposition importante aux bureaux, une vacance locative encore présente et la nécessité de financer des travaux et arbitrages en profondeur invitent à la prudence et à la diversification au sein d'un portefeuille global. Avant d'investir, il est essentiel de bien évaluer ses objectifs, sa tolérance au risque, de comprendre la dynamique du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution, et de comparer avec d'autres SCPI pour optimiser sa stratégie patrimoniale.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité.