Avis Iroko Zen (SCPI) Investir en 2025

Lancée en 2020, la SCPI Iroko Zen s'est rapidement imposée comme une référence dans le domaine des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Avec des rendements au-dessus du marché, une absence de frais d'entrée et un engagement fort en matière d'investissement socialement responsable (ISR), cette SCPI continue d'attirer de plus en plus d'investisseurs. Dans cet article, nous analyserons les caractéristiques, les performances et les avantages de cette SCPI innovante tout en répondant aux principales questions que vous pourriez vous poser, à la lumière des données les plus récentes.

Qu'est-ce qu'Iroko Zen ?

Iroko Zen est une SCPI de rendement à capital variable créée en septembre 2020. Elle permet aux investisseurs d'acquérir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié sans avoir à gérer directement des biens immobiliers. La société gestionnaire, Iroko, fondée en 2019, poursuit un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) à 8 ans de l'ordre de 7 % (objectif non garanti), en combinant performance et responsabilité. Selon les derniers rapports, le TRI sur huit ans annualisé se situe aujourd'hui autour de 5,5 %, reflétant une performance solide dans la durée tout en intégrant la montée en puissance progressive de la SCPI.

Caractéristiques principales 

• Prix d'une part : 204 € depuis la revalorisation du 1er août 2025 (contre 202 € auparavant, soit une hausse de 0,99 %).
• Minimum de souscription : environ 5 100 € pour 25 parts au nouveau prix (contre 5 050 € auparavant).
• Taux de distribution : 7,32 % en 2024, après 7,12 % en 2023, soit un maintien au-dessus de 7 % depuis 2021.
• Capitalisation : environ 1,1 milliard d'euros à mi‑2025, après une collecte record d'environ 280 M€ sur le premier semestre 2025, puis une nouvelle collecte nette de l'ordre de 130 M€ au 3e trimestre 2025.
• Taux d'occupation financier : 98,6 % au 1er trimestre 2025, confirmant un niveau très élevé de stabilité locative.
• Délai de jouissance : 4 mois (ramené à 3 mois effectifs en cas de souscription en fin de mois, selon les modalités habituelles).
• Label ISR : Oui, Iroko Zen est labellisée Investissement socialement responsable et renforce ses engagements ESG année après année.

Pourquoi Iroko Zen se démarque-t-elle ?

1. Absence de frais d'entrée

Contrairement à la plupart des SCPI qui prélèvent entre 8 % et 12 % de frais d'entrée, Iroko Zen n'en facture toujours aucun. Cela signifie que la quasi intégralité de votre investissement est immédiatement utilisée pour acquérir des actifs immobiliers. Cependant, une commission de sortie de 6 % TTC reste applicable si vous vendez vos parts avant trois ans, ce qui incite à une vision d'investissement de long terme. Cette structure de frais, inchangée depuis la création, demeure l'un des principaux atouts marketing et financiers de la SCPI.

2. Performances exceptionnelles

Depuis son lancement, Iroko Zen affiche des rendements annuels supérieurs à 7 %, bien au-dessus de la moyenne du marché des SCPI de rendement (environ 4 % à 5 %). Voici un aperçu des performances récentes :

• 2021 : 7,10 %
• 2022 : 7,04 %
• 2023 : 7,12 %
• 2024 : 7,32 % de taux de distribution, avec en plus une revalorisation progressive du prix de part (+0,99 % entre août 2024 et août 2025).

La société de gestion affiche pour 2025 un objectif de taux de distribution compris entre 6,75 % et 7,5 % (objectif non garanti), dans la continuité des performances précédentes. La Performance Globale Annuelle (intégrant rendement et variation du prix de part) se situait déjà, courant 2025, au‑delà de 8 % sur un an, traduisant la combinaison entre distribution de revenus et revalorisation du patrimoine. Ces résultats sont le fruit d'une stratégie rigoureuse basée sur l'acquisition d'actifs locatifs sous‑évalués, la diversification géographique en Europe (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie…) et une gestion active des locataires.

3. Engagement ISR

Labellisée Investissement Socialement Responsable (ISR), Iroko Zen s'engage à réduire l'empreinte carbone de ses actifs immobiliers et à améliorer la qualité environnementale de son parc. La SCPI a notamment inscrit dans sa politique qu'au‑delà d'un certain niveau de performance annuelle (par exemple au‑delà de 5,5 % de distribution non garantie), une partie des résultats – de l'ordre de 20 % – est réinvestie dans l'amélioration énergétique et environnementale du patrimoine, ce qui est assez unique sur le marché. Les derniers bulletins mettent aussi en avant la montée en puissance des critères ESG dans la sélection des actifs en Europe.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

• Rendement attractif : Avec un taux de distribution supérieur à 7 % chaque année depuis 2021 et 7,32 % en 2024, Iroko Zen reste l'une des SCPI les plus performantes du marché, tout en visant pour 2025 un objectif de rendement compris entre 6,75 % et 7,5 % (objectif non garanti).
• Diversification du portefeuille immobilier : Les actifs incluent des bureaux, commerces, actifs de logistique, santé, hôtellerie et locaux d'activité. Le portefeuille compte désormais plus de 160 actifs (environ 164 actifs fin T3 2025) répartis dans plusieurs pays européens, avec une part croissante de loyers à l'étranger (plus de 60 % des loyers hors de France).
• Simplicité et transparence : Pas besoin de gérer directement les biens immobiliers. Les bulletins trimestriels détaillent la collecte, les acquisitions, les baux et les indicateurs de performance, ce qui renforce la lisibilité de l'investissement.
• Versement mensuel des dividendes : Les revenus sont versés mensuellement, ce qui en fait un support intéressant pour se constituer un complément de revenu régulier. Les investisseurs commencent à percevoir leurs revenus après le délai de jouissance, soit généralement à partir du quatrième mois suivant la souscription.
• Répartition locative et stabilité : Un taux d'occupation financier autour de 98,6 % en 2025 traduit un niveau de vacance très faible, indicateur clé de la solidité des revenus locatifs.

Quels sont les risques associés ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent certains risques qu'il est important de garder à l'esprit :

• Perte en capital : La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction du marché immobilier, des réévaluations d'expertise et des décisions de la société de gestion. La revalorisation récente du prix de part à 204 € ne présage pas d'évolutions futures similaires.
• Rendements non garantis : Même si Iroko Zen a dépassé son objectif de 6 % de distribution non garantie chaque année depuis 2021, ces performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
• Risque locatif et de marché : Baisse des loyers, départ de locataires, renégociation des baux ou choc macro‑économique peuvent affecter les revenus distribués et la valeur du patrimoine.
• Frais sur acquisitions immobilières et gestion : Iroko Zen ne facture pas de frais de souscription, mais prélève des frais de gestion et de transaction (de l'ordre de 3 % sur les acquisitions), comme la majorité des SCPI. Ces frais sont déjà intégrés dans les performances présentées.

Questions fréquentes sur Iroko Zen

1. Pourquoi choisir une SCPI sans frais d'entrée ?

L'absence de frais d'entrée permet à votre investissement initial d'être pleinement investi en immobilier dès le départ. Dans une SCPI classique avec 8 % à 12 % de frais de souscription, il faut souvent plusieurs années avant de potentiellement récupérer ces frais via les revenus distribués et la revalorisation éventuelle. Avec Iroko Zen, la logique est différente : l'effort de frais se concentre sur la durée (frais de gestion, commission de sortie en cas de retrait avant trois ans), ce qui rend le support particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant une mise en place rapide de leur capital dans des actifs générateurs de revenus.

2. Quelle est la stratégie immobilière d'Iroko Zen ?

Iroko Zen adopte une approche opportuniste et diversifiée en ciblant des actifs jugés sous‑valorisés ou offrant un couple rendement/risque attractif dans différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, locaux d'activité) et régions géographiques (France et Europe). La SCPI accentue progressivement son exposition européenne, avec plus de 60 % des loyers perçus à l'étranger, grâce à des acquisitions récentes en Allemagne, Espagne, Pays‑Bas ou encore Irlande. Cette internationalisation vise à réduire les risques liés à un seul marché national tout en profitant d'opportunités de rendement dans plusieurs économies.

3. Combien puis-je espérer gagner avec Iroko Zen ?

Historiquement, le rendement annuel brut distribué aux associés s'est établi au‑delà de 7 % depuis la création (7,10 % en 2021, 7,04 % en 2022, 7,12 % en 2023, 7,32 % en 2024). Par exemple, un investissement initial de 10 000 € aurait généré, sur la base de ces années passées, environ 700 € bruts de fiscalité étrangère (non garantie) par an. Si ce niveau de rendement se maintenait autour de l'objectif actuel (entre 6,75 % et 7,5 % visé en 2025, sans garantie), un montant similaire pourrait être anticipé, mais il reste soumis aux aléas de la conjoncture immobilière et des décisions de gestion. L'objectif interne de taux de rendement interne à huit ans demeure autour de 7 %, mais le TRI réalisé à ce jour se situe plutôt autour de 5,5 % annualisés, ce qui intègre le fait que la SCPI est encore jeune et en phase de croissance.

4. Quels sont les engagements écologiques d'Iroko Zen ?

Grâce à son label ISR, Iroko Zen s'engage à améliorer la performance énergétique et environnementale de ses actifs immobiliers tout en intégrant des critères sociaux et de gouvernance dans sa politique d'investissement. Concrètement, la SCPI :

• sélectionne des actifs compatibles avec une trajectoire de réduction des émissions de CO₂ ;
• consacre une partie de sa surperformance annuelle (au‑delà d'un certain seuil de distribution) à des travaux et améliorations environnementales de son parc, à hauteur d'environ 20 % des résultats correspondants ;
• privilégie des locataires et des usages alignés avec une économie plus durable, en particulier dans la logistique, les services et les commerces de proximité répondant aux nouveaux usages.

Conclusion

Iroko Zen se positionne plus que jamais comme une SCPI innovante et performante qui redéfinit certains standards du marché immobilier grâce à son absence de frais d'entrée, son orientation européenne marquée et son engagement ISR renforcé. Avec un rendement historiquement impressionnant, une gestion rigoureuse, une collecte soutenue et une politique active de revalorisation de son patrimoine, elle constitue une option attrayante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en soutenant des projets responsables.

Cependant, comme pour tout investissement immobilier, il demeure essentiel d'évaluer vos objectifs financiers, votre horizon de placement et votre tolérance au risque avant d'investir dans cette SCPI. Les performances passées d'Iroko Zen, aussi remarquables soient-elles, ne garantissent pas les performances futures, et l'investissement doit s'envisager dans une logique de long terme, idéalement supérieure à huit ans.