Le bail réel solidaire (BRS) : rendre l'immobilier accessible en 2025

Une solution innovante pour rendre les logements accessibles

Face à la crise du logement et à la montée des prix immobiliers, le bail réel solidaire (BRS) s'impose comme une solution efficace pour permettre aux ménages modestes et de la classe moyenne d'accéder à la propriété. Ce dispositif, lancé en 2017, offre une réponse concrète à la difficulté croissante de devenir propriétaire dans des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu.

Entre février 2024 et février 2025, le marché immobilier résidentiel a enregistré une baisse d'environ 3,6 % des transactions, tandis que le BRS connaît, lui, une dynamique en forte accélération, confirmant son rôle d'outil majeur d'accession sociale à la propriété.

Le fonctionnement du bail réel solidaire

Une dissociation entre terrain et logement

Le BRS repose sur une idée simple mais innovante : séparer le prix du logement de celui du terrain. Concrètement, l'acquéreur achète uniquement le bâti, tandis qu'un organisme foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain.

Ce terrain est ensuite loué via un bail de longue durée (jusqu'à 99 ans) pour une somme modique, généralement comprise entre 1 et 3 €/m² par mois. Cette dissociation foncier/bâti permet de réduire significativement le prix d'achat pour l'acquéreur.

Exemple pratique 

Un acquéreur souhaite acheter un appartement de 60 m² dans une zone tendue. Au lieu de payer 300 000 €, il ne finance que le logement, sans le terrain. Grâce à la décote moyenne observée en 2023, il peut économiser jusqu'à 40 % du prix final, soit un effort d'achat réduit à environ 180 000 €.

Des avantages fiscaux significatifs

Le BRS permet de cumuler plusieurs avantages fiscaux et financiers :

• TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % pour les logements classiques.
• Prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, sous conditions de ressources.
• Dans certaines collectivités, abattement de taxe foncière compris entre 30 % et 100 %.

Combinés à la dissociation foncière, ces leviers permettent une économie moyenne de 30 à 42 % par rapport au prix du marché, avec un prix de revient moyen autour de 2 471 €/m² pour les ménages bénéficiaires.

Un impact mesurable sur les prix

Décotes importantes selon les régions

Le bail réel solidaire offre des réductions notables sur le prix des logements, particulièrement dans les zones tendues où le coût du terrain est élevé. À titre d'exemple, à Paris, le prix d'achat dans le parc privé tourne autour de 5 000 €/m² pour certains segments, ce qui rend la décote BRS particulièrement déterminante pour l'accession sociale.

Chiffres clés 

• Île-de-France : décote moyenne de 35 %, avec environ 2 800 logements livrés ou en projet à fin 2024, soit près de 12 % de la production nationale en BRS.
• Provence-Alpes-Côte d'Azur et Bretagne : décote pouvant atteindre 49 % selon les programmes et les secteurs.

Tableau récapitulatif : Coût des logements en BRS vs marché libre

Source : Calculs basés sur les données d'Adéquation et observatoires récents.

Les conditions et limites du dispositif

Des critères d'éligibilité stricts

Le BRS s'adresse exclusivement aux ménages remplissant des conditions de revenus et souhaitant acquérir leur résidence principale. Les plafonds de ressources sont actualisés régulièrement. En 2025, par exemple, en zone A bis, le plafond peut atteindre 90 078 € pour un foyer de 4 personnes ou une personne seule avec 2 personnes à charge.

Cette sélection garantit que le dispositif profite avant tout aux foyers modestes et intermédiaires, pour lesquels l'accession classique est devenue hors de portée dans de nombreuses agglomérations.

En contrepartie, la plus-value à la revente est encadrée : le bien ne peut être revendu qu'à un prix plafonné, correspondant au prix d'achat initial revalorisé selon un indice spécifique. Ce mécanisme limite les opportunités de spéculation et préserve la vocation sociale du parc.

Par ailleurs, de nombreux contrats prévoient une garantie de rachat par l'OFS, qui peut racheter le bien en cas de difficulté de revente ou de changement de situation de l'acquéreur.

Les bénéfices et défis du bail réel solidaire

Une bouffée d'oxygène pour les ménages modestes

Le BRS a permis d'accélérer l'accession à la propriété dans un contexte de marché tendu. En 2024, on dénombre environ 3 709 logements livrés en BRS, soit plus du double par rapport à l'année précédente. Au total, plus de 24 000 logements sont livrés ou en projet, avec 20 532 logements supplémentaires en perspective d'ici 2028.

Ces chiffres contrastent avec la conjoncture globale : l'accession sociale a progressé d'environ 4,7 % en 2024, alors même que les ventes de logements neufs diminuaient de 2,1 % en Bretagne et de 1,5 % en France sur un an glissant à fin septembre 2025.

Le BRS se positionne ainsi comme un levier puissant pour maintenir un flux d'accession à la propriété malgré la dégradation des conditions de financement et la hausse des prix.

Un dispositif encore peu connu

Malgré ses nombreux atouts, le BRS reste encore méconnu du grand public et parfois mal compris. Les professionnels du logement soulignent qu'il ne constitue pas une solution unique à la crise du logement, mais plutôt un complément ciblé, particulièrement pertinent dans les territoires où le foncier est très cher.

La production est aujourd'hui majoritairement portée par les organismes de logements sociaux, qui représentent près de 65 % des livraisons. Le développement du BRS implique donc :

• une montée en puissance des OFS sur tout le territoire ;
• une meilleure communication auprès des ménages et des professionnels (banques, notaires, agences) ;
• une coordination renforcée avec les collectivités locales pour réserver du foncier et soutenir les opérations.

Conclusion

Le bail réel solidaire représente une opportunité précieuse pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires de devenir propriétaires dans un contexte immobilier tendu. Bien qu'il ne soit pas une solution universelle, il apporte des réponses concrètes pour réduire le coût des logements, en particulier dans les zones où les prix sont les plus élevés.

Avec une adoption croissante par les collectivités, un soutien fiscal renforcé et une production en forte progression dépassant 24 000 logements livrés ou en projet, le BRS est appelé à jouer un rôle clé dans l'évolution du marché immobilier en France au cours des prochaines années.

Pour les ménages qui souhaitent identifier des opportunités concrètes en BRS, il existe un outil public dédié qui recense les offres disponibles : https://www.boris.beta.gouv.fr/logements-brs-disponibles. Ce site permet de visualiser facilement les logements BRS proposés sur le territoire.

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