Vente d’un immeuble à la découpe : mode d’emploi 2025

La vente d'un immeuble à la découpe consiste à vendre séparément les différents lots (appartements, commerces) d'un bâtiment plutôt que l'immeuble dans son intégralité. En 2025, cette pratique demeure rentable, particulièrement dans les zones urbaines tendues comme Paris où la demande pour des petites surfaces reste forte, malgré une reprise fragile du marché immobilier avec environ 910 000 transactions prévues sur l'année. Cependant, elle nécessite une approche stratégique, une connaissance approfondie du marché et le respect d'un cadre légal strict incluant notamment un droit de préemption des locataires.

Les préalables à la vente à la découpe

Avant de se lancer, il est crucial de s'assurer de la viabilité juridique de la vente à la découpe, avec l'intervention indispensable d'un géomètre-expert pour évaluer la faisabilité technique et créer le règlement de copropriété.

Cela implique généralement :

• la division en copropriété de l'immeuble, si ce n'est déjà fait ;
• la mise en conformité de chaque lot avec les normes en vigueur, y compris une superficie minimale de 14 m² par lot (hors exceptions) ;
• la vérification du respect des normes énergétiques et de sécurité ;
• la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) pour évaluer l'état général de l'immeuble.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont interdits à la location. Il est donc essentiel de vérifier que chaque lot respecte ces nouvelles exigences pour maximiser l'attractivité des biens.

Un DTG permet également d'anticiper les travaux futurs, un point clé pour les investisseurs et les futurs copropriétaires.

Évaluation et diagnostic

L'importance d'une évaluation précise

La première étape est de faire évaluer chaque unité par un expert immobilier pour en déterminer la valeur marchande. Actuellement, cette évaluation doit également prendre en compte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), qui influencent de plus en plus la valeur des biens, surtout dans un contexte de transition énergétique.

Réaliser les diagnostics techniques

Il est indispensable de réaliser tous les diagnostics techniques (amiante, plomb, performance énergétique, etc.) requis par la loi avant la mise en vente, incluant le DTG obligatoire lorsque les conditions sont réunies.

Les DPE réalisés avant le 1ᵉʳ juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, imposant aux propriétaires de réaliser un nouveau diagnostic pour toute vente ou mise en location. Les biens ayant une bonne note énergétique seront plus attractifs pour les acheteurs potentiels et faciliteront la négociation.

Aspects juridiques et fiscaux

Consulter un expert juridique

Il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour aborder les aspects juridiques, notamment :

• le droit de préemption des locataires existants ;
• les renforcements de la loi ALUR de 2014 applicables à la copropriété ;
• les modalités d'information et de notification des occupants ;
• la sécurisation des promesses de vente et des actes définitifs.

La création ou la mise à jour du règlement de copropriété doit intégrer les nouvelles dispositions légales en vigueur en 2025, comme :

• l'annexion du Plan de Prévention des Troubles Sonores (PPT) aux documents ALUR pour les copropriétés de 51 à 200 lots ;
• les règles concernant la gestion des espaces communs ;
• les obligations liées à la transition énergétique (travaux, décisions en assemblée générale, financement).

Optimisation fiscale

De plus, il ne faut pas négliger l'optimisation fiscale de l'opération, qui peut être complexe.

Le dispositif Pinel, qui offrait des avantages fiscaux pour l'investissement locatif, a pris fin le 31 décembre 2024. Cependant, d'autres dispositifs, comme MaPrimeRénov', sont maintenus en 2025 et peuvent être exploités pour financer des travaux de rénovation énergétique, améliorant ainsi la valeur des lots et leur attractivité sur le marché.

Selon la situation du vendeur (particulier, société, foncière, SCPI…), une étude personnalisée permet de :

• choisir le bon calendrier de cession ;
• anticiper l'imposition des plus-values ;
• évaluer l'intérêt d'éventuels arbitrages patrimoniaux.

Stratégies de mise en vente

Mise en marché progressive ou totale

Une question se pose : faut-il vendre tous les lots en même temps ou progressivement ?

La décision dépend de l'état du marché et des besoins de liquidité du vendeur :

• Approche progressive : peut être judicieuse pour s'adapter aux fluctuations du marché immobilier, tester les prix et ajuster en fonction de la demande.
• Vente totale : permet de liquider rapidement l'actif, ce qui peut être avantageux si le marché est en pleine expansion, même si la reprise en 2025 reste jugée fragile.

Marketing et publicité

Une campagne marketing efficace est essentielle. Les outils numériques jouent un rôle clé dans la promotion des biens :

• visites virtuelles immersives ;
• campagnes publicitaires ciblées sur les réseaux sociaux ;
• diffusion sur des plateformes spécialisées en immobilier ;
• contenus éditoriaux mettant en avant la performance énergétique et le potentiel locatif.

Engager des agents immobiliers avec un bon réseau d'acheteurs potentiels et organiser des journées portes ouvertes sont des pratiques courantes pour attirer les acheteurs, en visant à la fois investisseurs, primo-accédants et familles.

Négociation et vente

Présentation des lots

Chaque lot doit être présenté de manière attractive, en mettant en avant :

• ses atouts intrinsèques (luminosité, plan, étage, vue, extérieurs) ;
• son potentiel locatif ou de revente ;
• les améliorations écologiques (bonne isolation, fenêtres performantes, énergies renouvelables, équipements récents).

C'est lors de la visite que l'acheteur potentiel doit pouvoir se projeter dans le bien, d'où l'importance d'un home staging ou, a minima, d'une présentation soignée.

Flexibilité et négociation

La flexibilité peut être un facteur clé dans la négociation. Être ouvert à la discussion sur le prix et les conditions de vente peut faciliter la conclusion des transactions.

En 2025, il est recommandé :

• d'être particulièrement attentif aux préférences des acheteurs concernant les améliorations énergétiques ;
• de bien intégrer le droit de préemption des locataires dans le calendrier et la stratégie de cession ;
• d'anticiper les éventuels délai supplémentaires liés aux notifications obligatoires.

Après la vente

Une fois les lots vendus, il faut s'assurer que la transition vers la copropriété se passe sans heurts. Cela inclut :

• l'accompagnement des nouveaux propriétaires dans la compréhension du règlement de copropriété ;
• la mise en place du syndic (professionnel ou bénévole) ;
• l'organisation des premières assemblées générales ;
• la planification des travaux prioritaires issus du DTG.

En 2025, la gestion des copropriétés doit également tenir compte des nouvelles règles en matière de gestion énergétique et de transition écologique, afin de garantir une bonne harmonie entre les copropriétaires et de préserver la valeur patrimoniale de l'immeuble.

Conclusion

Vendre un immeuble à la découpe est une opération délicate qui exige une préparation minutieuse et une exécution experte. En 2025, cette opération doit intégrer :

• les nouvelles exigences environnementales ;
• les contraintes légales renforcées comme le DTG et le droit de préemption des locataires ;
• les attentes des acheteurs en matière de durabilité et de performance énergétique.

Elle offre toutefois de belles opportunités financières à ceux qui s'en donnent les moyens, particulièrement dans les marchés tendus. Il est conseillé de s'entourer de professionnels expérimentés (géomètre-expert, notaire, architecte, conseil en gestion de patrimoine) pour optimiser le processus et assurer une transaction réussie.

Tableau récapitulatif : Stratégies de vente à la découpe en 2025

À lire également :

Comment vendre son bien immobilier à une SCPI ?