Définition REIT (Real Estate Investment Trust)

Investir dans un REIT permet de bénéficier d’une diversification immédiate sur un large portefeuille immobilier, réduisant ainsi les risques liés à un seul bien. Les REITs cotés offrent également une meilleure liquidité, car leurs parts peuvent être achetées ou revendues facilement en bourse, contrairement à l’immobilier physique souvent peu liquide. Ils offrent aussi une gestion totalement déléguée, sans avoir à s’occuper des locataires ou des travaux. Enfin, les REITs permettent d’accéder à des marchés immobiliers internationaux et à des actifs de grande envergure (centres logistiques, data centers, santé, hôtellerie…) avec un ticket d’entrée plus accessible.

Comme tout placement, les REITs comportent des risques. Leur performance dépend directement des revenus locatifs et de la valorisation des actifs immobiliers : une baisse du marché immobilier ou une vacance locative prolongée peut affecter le rendement. Les REITs sont également sensibles aux variations des taux d’intérêt : lorsque les taux augmentent, le coût du financement s’élève et la rentabilité relative des REITs peut diminuer face à d’autres placements comme les obligations. Enfin, certains REITs non cotés présentent une liquidité réduite et une transparence moindre, ce qui peut rendre plus difficile la revente ou l’évaluation de la valeur réelle des parts.

Les REITs bénéficient d’un régime fiscal spécifique : pour conserver leur statut, ils doivent redistribuer au moins 90 % de leurs revenus imposables à leurs actionnaires sous forme de dividendes. En contrepartie, ils ne paient généralement pas d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices redistribués. Ces dividendes sont ensuite imposés entre les mains des investisseurs selon la fiscalité de leur pays de résidence. En France, les revenus issus de REITs étrangers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, sauf option pour le barème progressif. À la différence des REITs, les SCPI sont des sociétés civiles non cotées dont les revenus fonciers sont directement imposés chez l’associé au taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).