Un 4ᵉ trimestre marqué par l’asset management et les arbitrages pour Patrimmo Commerce

La SCPI Patrimmo Commerce, spécialisée dans l'immobilier de commerce en Europe, clôture l'exercice 2025 avec un quatrième trimestre caractérisé par une activité soutenue en matière de gestion d'actifs. Dans un contexte global marqué par des incertitudes géopolitiques et budgétaires, la société de gestion poursuit l'adaptation du portefeuille immobilier afin d'améliorer la qualité du patrimoine et de préparer les prochaines étapes de développement du fonds.

Cette période, couvrant les mois d'octobre à décembre 2025, se distingue par la réalisation d'opérations d'arbitrage, une activité locative significative et une distribution trimestrielle maintenue. La stratégie adoptée repose notamment sur la sélection des locataires, la gestion active des actifs immobiliers et la poursuite du plan d'arbitrages engagé.

Une stratégie d'arbitrage immobilier poursuivie au 4ᵉ trimestre

Quatre cessions réalisées pour 9,1 millions d'euros

Au cours du quatrième trimestre 2025, la société de gestion poursuit son plan d'arbitrage immobilier avec la réalisation de quatre cessions représentant un volume global de 9,1 millions d'euros. Ces ventes concernent différents types d'actifs commerciaux, notamment des commerces alimentaires de périphérie, des commerces de prêt-à-porter et un restaurant. Ces arbitrages s'inscrivent dans une stratégie visant à améliorer progressivement la qualité des actifs détenus par la SCPI et à accompagner la transformation du portefeuille immobilier.

Parmi les actifs cédés durant le trimestre figurent notamment :

Ces opérations participent à l'optimisation du portefeuille immobilier et à l'amélioration progressive de la structure du patrimoine. À noter qu'aucune acquisition n'a été réalisée durant ce trimestre, ce qui traduit une phase de gestion davantage orientée vers l'arbitrage et l'optimisation du patrimoine existant.

Une activité locative dynamique sur le patrimoine immobilier

Douze nouveaux baux signés au cours du trimestre

L'activité locative constitue également un indicateur important de la gestion du portefeuille immobilier. Au cours du quatrième trimestre 2025, la SCPI enregistre 12 nouveaux baux, représentant 2 175 m² de surface et 460 k€ de loyers. Dans le même temps, 11 libérations de locaux ont été constatées, correspondant à 1 896 m² et 724 k€ de loyers.

Ces mouvements locatifs illustrent la rotation naturelle du patrimoine et la gestion active menée par la société de gestion afin d'adapter les actifs aux évolutions du marché de l'immobilier commercial.

Un patrimoine immobilier diversifié en Europe

Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI Patrimmo Commerce se compose de 201 immeubles, représentant une surface totale gérée de 206 927 m². La répartition sectorielle du patrimoine immobilier est la suivante :

• 87,1 % de commerces
• 11,2 % de bureaux
• 1,7 % d'actifs d'activité ou logistique

Sur le plan géographique, les actifs sont répartis entre plusieurs pays européens :

• 45,3 % en France hors région parisienne
• 13,7 % à Paris
• 12,6 % en Île-de-France hors Paris
• 13,3 % en Belgique
• 7,3 % en Italie
• 5,3 % aux Pays-Bas
• 2,5 % en Allemagne

Au terme du trimestre, le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 91,5 %, tandis que le taux de recouvrement des loyers atteint 93 %. La durée moyenne restante des baux (WALT) atteint 5,44 ans, tandis que la durée moyenne ferme des baux (WALB) s'élève à 3,05 ans.

Par ailleurs, un accord transactionnel a été conclu fin 2025 afin de mettre un terme aux procédures judiciaires liées à un locataire d'un actif situé à Marseille en situation d'impayés, illustrant la volonté de sécuriser les flux locatifs.

Distribution et performance de la SCPI en 2025

Une distribution trimestrielle de 2,02 € par part

Pour le quatrième trimestre 2025, la distribution brute atteint 2,02 € par part. Elle se décompose de la manière suivante :

• 1,65 € de revenus locatifs
• 0,35 € de revenus financiers
• 0,02 € de fiscalité étrangère payée pour le compte de l'associé
• 0,00 € de reset fiscal

Cette distribution porte la distribution brute totale pour l'année 2025 à 5,95 € par part. Le taux de distribution 2025 s'établit ainsi à 3,38 %, sur la base d'un prix de souscription de 176 € au 1er janvier 2025.

Les principaux indicateurs de performance

Les indicateurs de performance permettent d'évaluer la rentabilité de la SCPI sur différentes périodes :

Ces indicateurs reflètent les évolutions du marché immobilier et les ajustements opérés dans la gestion du portefeuille au cours des dernières années.

Des valeurs immobilières en voie de stabilisation

La campagne d'expertise immobilière réalisée au 31 décembre 2025 montre une évolution des valeurs d'expertise de -1,28 % au second semestre 2025, soit -1,74 % sur l'ensemble de l'année. Cette évolution apparaît moins marquée que celle observée en 2024, année durant laquelle les valeurs d'expertise avaient reculé de -3,4 %.

Le prix de souscription de la part reste fixé à 160 €, tandis que la valeur de réalisation s'établit à 126,90 € et la valeur de reconstitution à 151,36 € au 31 décembre 2025. La valeur de retrait est quant à elle de 145,60 €, éléments clés pour apprécier la valorisation du fonds.

Une liquidité sous surveillance en fin d'année

Le quatrième trimestre 2025 se caractérise également par une augmentation notable du nombre de parts en attente de retrait. Au 31 décembre 2025, ce volume atteint 752 857 parts, soit 19,6 % du capital de la SCPI. Afin d'apporter une réponse à cette situation, un fonds de remboursement de 7 millions d'euros doit être mobilisé.

Ce dispositif sera ouvert aux associés disposant de parts en attente de retrait depuis plus d'un an à partir du mois de février 2026. Les retraits pourront être effectués :

• dans la limite de la dotation du fonds ;
• et dans la limite de 300 parts par an et par associé.

Le prix appliqué dans ce cadre peut inclure une décote équivalente au minimum à 90 % de la dernière valeur de réalisation connue. Compte tenu de l'augmentation du nombre de parts en attente de retrait observée en décembre 2025, une solution complémentaire de liquidité pourrait être proposée lors de la prochaine assemblée générale.

Perspectives pour la SCPI Patrimmo Commerce

Pour l'année 2026, la stratégie de gestion devrait rester orientée vers la poursuite du plan d'arbitrages immobiliers. Les principaux axes de travail identifiés comprennent :

• Le désendettement de la SCPI ;
• L'amélioration de la qualité des actifs du patrimoine ;
• La commercialisation des actifs vacants.

L'objectif affiché consiste notamment à porter le taux d'occupation financier vers 95 %, indicateur considéré comme un levier important pour la distribution future du fonds et la stabilisation de sa performance.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des riques.