L’incidence de la loi Pinel sur les baux commerciaux en 2026

L'incidence de la loi Pinel sur les baux commerciaux en 2026

La loi " relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises " dite " loi Pinel ", votée le 18 juin 2014, vise notamment à mieux protéger les locataires commerçants. Plus de dix ans après son entrée en vigueur, elle continue, en 2026, de structurer en profondeur le régime des baux commerciaux en France, en encadrant la répartition des charges, les hausses de loyers, la durée des baux et les droits du locataire en cas de vente du local.

Ses principales dispositions ont pour objectif :

• d'équilibrer les relations bailleurs/locataires ;
• de maîtriser les hausses de loyers lors du renouvellement ou du déplafonnement ;
• de mieux encadrer les charges et travaux imputables au locataire ;
• de sécuriser l'installation de nouveaux commerces grâce à une meilleure visibilité contractuelle.

La fin de la libre répartition des charges

Lors du renouvellement d'un bail existant ou de la signature d'un nouveau bail, les parties ont l'obligation d'établir un état des lieux et un inventaire précisant la répartition des charges. Un décret en Conseil d'État liste les charges ne pouvant pas être imputées au locataire, comme :

• les grosses réparations (au sens de l'article 606 du Code civil) ;
• les travaux de mise en conformité administrative imposés par la réglementation ;
• les travaux touchant aux structures porteuses de l'immeuble ;
• certains travaux de mise aux normes de sécurité ou d'accessibilité.

Ces règles sont codifiées notamment à l'article L. 145-40-2 du Code de commerce. Le bailleur doit par ailleurs fournir un état prévisionnel des travaux à venir, tous les trois ans, précisant leur coût estimatif et leur répartition entre bailleur et locataire.

Entrée en vigueur :

20 juin 2014 pour l'état des lieux

1er septembre 2014 pour la répartition des charges

Le plafonnement du….déplafonnement

Afin d'éviter une hausse brutale des loyers, le législateur limite, sur une année, l'augmentation découlant du déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Ce seuil annuel de 10 % s'applique jusqu'à ce que soit atteint le montant fixé suite au déplafonnement (art. 11 et article L. 145-9 du Code de commerce).

Concrètement, même si le loyer théorique après déplafonnement est nettement supérieur, l'augmentation est lissée dans le temps, ce qui sécurise la trésorerie du commerçant tout en permettant au bailleur de rejoindre progressivement la valeur locative de marché.

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

Limitation des baux fermes

Avant la loi Pinel, le commerçant pouvait renoncer à sa faculté de résiliation triennale pour conclure un bail ferme et rester engagé sur toute la durée du bail (souvent 9 ans). La loi Pinel est venue encadrer strictement cette pratique (art. 2).

Désormais :

• toute clause supprimant le droit de résiliation triennale du locataire est en principe interdite ;
• le locataire conserve la possibilité de résilier tous les trois ans (3-6-9) ;
• les baux fermes ne subsistent que dans des hypothèses particulières ou antérieures à la réforme.

Cette évolution renforce la souplesse de sortie pour le commerçant, qui peut adapter plus facilement son implantation à l'évolution de son activité.

Entrée en vigueur : 20 juin 2014

4- Suppression de la référence à l'indice du coût de construction (ICC)

La loi Pinel interdit la référence à l'indice du coût de la construction (ICC) pour réviser les loyers des bureaux et des commerces. Dorénavant, cette révision ne peut s'effectuer qu'en fonction :

• de l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ;
• de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires.

Cette mesure, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (art. 9), a pour objectif de mieux corréler l'évolution des loyers à l'activité économique réelle des commerçants et des entreprises tertiaires, et non plus seulement au coût de la construction.

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

5- Un droit de préemption du locataire en cas de vente.

Disposition emblématique de la loi, le commerçant locataire bénéficie d'un droit de préemption – calqué sur celui en vigueur pour les baux d'habitation – en cas de vente du local qu'il loue. Le bailleur doit notifier à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre, son projet de vente en précisant le prix et les conditions.

Le locataire dispose alors :

• d'un délai d'un mois pour accepter ou refuser l'offre ;
• si le locataire refuse et que le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix inférieur, l'occupant bénéficie d'un nouveau droit de préemption.

Ce mécanisme, prévu par l'article 14 de la loi Pinel, permet au commerçant de pérenniser son emplacement en devenant propriétaire de ses murs lorsqu'une opportunité se présente.

Entrée en vigueur : 18 décembre 2014

6- Allongement de la durée du bail dérogatoire

La durée du bail dérogatoire, aussi appelé bail de courte durée ou bail " précaire ", a été portée de 2 ans à 3 ans. La durée du bail ou des baux successifs ne peut donc pas excéder 3 ans (art. 3).

À l'expiration de cette durée :

• les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ;
• le bail se transforme automatiquement en bail commercial classique si le locataire reste en possession des lieux et que le bailleur ne s'y oppose pas.

Ce dispositif offre un cadre plus souple pour tester une activité tout en évitant les abus liés à la succession de baux précaires.

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014