Pierre Capitale : la nouvelle SCPI de Swiss Life REIM

Nicolas Kert présente la SCPI Pierre Capitale

Nicolas Kert, Directeur SCPI et OPCI Grand Public de Swiss Life REIM, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, il présente la société de gestion Swiss Life REIM ainsi que la nouvelle SCPI Pierre Capitale (politique d'investissement, méthodologie et critères d'acquisition, perspectives pour 2017) lancée par la société de gestion.

La SCPI Pierre Capitale est une SCPI à capital variable, lancée en 2017. Elle a pour objectif de constituer un patrimoine immobilier à usage commercial (bureaux) et également de services à la personne. Son patrimoine se situera en France et en Europe.

Retranscription de l'interview vidéo sur la SCPI Pierre Capitale

Pouvez-vous nous présenter votre Société de Gestion ?

Swiss Life Reim France est la filiale du groupe Swiss Life, en France, dédiée à la gestion d’actifs immobiliers. La société de gestion compte aujourd’hui une centaine de collaborateurs aussi bien sur les métiers de property management, d’asset management, d’investissement et de fund management.

L’essentiel de l’histoire de la société de gestion est inscrite à travers la gestion de fonds pour le compte de clients institutionnels. Des fonds qui investissent aussi bien en immobiliers de bureaux, commerces, mais aussi et surtout dans des actifs de diversification. Par exemple des hôtels ou des résidences services.

Swiss Life Reim est un des leaders en matière de gestion d’OPCI professionnelle. En 2016, la société de gestion a souhaité mettre en place une équipe dédiée cette fois-ci à la gestion de fonds pour les clients particuliers : par exemple des SCPI et des OPCI Grand public.

Quelle stratégie d'investissement poursuivez-vous avec votre SCPI Pierre Capitale ?

Pierre Capitale est la première SCPI de Swiss Life en France. A travers cette SCPI, nous souhaitons offrir aux clients particuliers le meilleur de notre savoir-faire. Un savoir-faire bâti autour d’une double diversification : une diversification géographique et une diversification sectorielle.

• Diversification géographique tout d’abord avec des investissements certes en France, mais aussi dans le reste de l’espace économique européen et notamment l’Allemagne.
• Diversification sectorielle avec des investissements dans l'immobilier de bureaux, certes mais aussi de l’immobilier de services à la personne, c’est-à-dire de l’hôtellerie, ou des actifs du secteur de la santé.

A travers cette double diversification nous souhaitons constituer un fonds qui puisse aller chercher des facteurs de performance dans différentes zones géographiques, ou dans différents secteurs d’activité et aussi bâtir un fonds qui, sur le long terme, puisse résister à une conjoncture économique défavorable dans un pays ou sur un secteur précis.

Comment achetez-vous vos immeubles ? Quels critères prenez-vous en compte lors de vos acquisitions ?

Vous savez probablement, dans l’immobilier bien investir c’est surtout une question de choix : plus vous avez de choix, plus vous pouvez appliquer des filtres précis sur vos investissements.

Vous l’avez vu tout à l’heure, la SCPI Pierre Capitale investit en France mais aussi à l’étranger. Il se trouve que Swiss Life Reim France fait partie d’un dispositif beaucoup plus large avec 5 pôles de gestion à travers l’Europe. En Suisse, en Allemangne, au Luxembourg, au Royaume-Uni et en France. A travers ce dispositif, nous couvrons plus de 80% du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe. Nous avons donc un portefeuille d’opportunités qui est constamment renouvelé et qui nous permet d’appliquer les filtres particulièrement précis.

Une fois ces opportunités sélectionnées, nous appliquons un second filtre. La SCPI Pierre Capitale comme l’OPCI Swiss Life Dinapierre ont vocation à délivrer des performances constantes dans le temps. L’objectif de gestion que nous imposons est donc de chercher des investissements qui vont procurer des loyers constants dans le temps et les plus réguliers possibles. 

Par conséquent, nous allons viser essentiellement des immeubles récents et signer en vertu de baux longs. Savez-vous par exemple qu’en Allemagne, vous pouvez acquérir des murs d’hôtels bénéficiant de baux de 10, 12, 15 voire 20 ans ? Avec un tel investissement, vous assurez au moins pour partie une certaine pérennité des revenus de la SCPI et donc de vos dividendes.

Quelles sont vos perspectives pour 2017 ?

• Tout d’abord, le marché de l’immobilier d’entreprise : nous pensons qu’après plusieurs années de disette, les loyers devraient progresser en Europe. Pourquoi ? Parce que l’emploi repart dans un certain nombre de pays, ce qui devrait contribuer à cette croissance des loyers.
• Par ailleurs les prix de l’immobilier devraient continuer eux aussi de croître de telle sorte que les rendements offerts par l’immobilier devraient continuer de baisser. La conséquence, c’est que les taux de distribution offerts par les SCPI devraient probablement converger vers 4,5% à la fin de l’année 2017. 

Ce bon niveau de performance devrait contribuer à maintenir des niveaux de collecte dans la pierre papier à des niveaux élevés, au moins aussi importants qu’en 2016.

Chez Swiss Life Reim, on a décidé de ne pas choisir précisément entre la SCPI et l’OPCI puisque nous proposons les deux.

• D’abord la SCPI Pierre Capitale : vous pouvez souscrire à travers les contrats d’assurance-vie mais aussi en direct, à crédit ou en démembrement.
• De l’autre l’OPCI Swiss Life Dinapierre qui est un vrai outil de diversification de votre épargne au sein de votre contrat d’assurance-vie. Il s’agit d’un OCPI majoritairement investi en immobilier d’entreprise qui a vocation à délivrer des performances régulières dans le temps. A ce titre, l’OPCI a délivré une performance de 5,86% en 2016.

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