Immobilier aux États-Unis : Décryptage des tendances et de la stratégie de Corum

Le marché immobilier américain connaît actuellement des dynamiques de transformation majeures. Selon Jonathan Smith, Chargé d'investissement pour le fonds Corum USA, le contexte actuel, mêlant mouvements démographiques et fluctuations monétaires, offre une fenêtre d'opportunité unique pour les investisseurs.

Le retour en force des grandes métropoles côtières

Deux grandes tendances redessinent le paysage immobilier outre-Atlantique. On observe aujourd'hui un retour massif des habitants et des entreprises vers les villes côtières traditionnelles ("seaboard cities"). Ce mouvement a un impact direct et positif sur l'occupation des immeubles de bureaux, qui repart à la hausse.

De plus, ce retour de la population permet aux commerces de centre-ville ("high street retail") de se stabiliser après avoir touché le fond. Dans certains quartiers, la baisse du taux de vacance commerciale est telle qu'elle commence à générer une augmentation des loyers.

Une conjoncture monétaire favorable

Bien que le dollar américain connaisse de fortes fluctuations et ait récemment montré des signes de force, la perspective est différente si l'on regarde sur le long terme. Sur les 18 derniers mois — période correspondant à l'entrée de Corum sur le marché américain — le dollar s'est globalement affaibli. Cette dynamique de change est perçue comme un moment très opportun pour investir

Une géographie d'investissement ciblée : des côtes à la "Sun Belt"

La stratégie d'acquisition de Corum se concentre sur des marchés aux fondamentaux solides. D'un côté, le fonds vise les grandes villes des côtes Est et Ouest, telles que New York, Washington, Miami, Los Angeles et San Francisco, historiquement reconnues comme les marchés immobiliers les plus robustes du pays.

En parallèle, Corum se positionne stratégiquement dans les États de la "Sun Belt", en ciblant des pôles de croissance spécifiques :

• Austin (Texas) : identifiée comme la prochaine grande capitale technologique des États-Unis. 
• Raleigh-Durham (Caroline du Nord) : une zone dotée d'un fort pouvoir d'attraction dans les domaines de la recherche et de l'éducation

Des critères stricts et une gestion rigoureuse du risque

Pour valider un investissement, le cahier des charges de Corum est précis : une qualité immobilière indéniable, un flux de revenus assuré sur le moyen ou long terme, un montant de transaction d'au moins 5 millions de dollars, et un rendement (yield) minimum de 7 %.

L'analyse de la solidité financière des locataires est confiée à une équipe dédiée au risque de crédit. Pour le fonds, le signal d'alerte absolu ("red flag") est un locataire présentant une dette élevée combinée à une baisse de ses revenus sur une période de 3 à 5 ans.

Un entonnoir de sélection drastique

L'accès aux meilleures affaires ne se fait pas par hasard. Depuis trois ans, Jonathan Smith a tissé un solide réseau de courtiers et d'investisseurs locaux, permettant à Corum d'être aux avant-postes pour recevoir les dossiers qui correspondent à ses critères. Au quotidien, le fonds reçoit environ 40 propositions de biens. Seulement 10 % d'entre elles font l'objet d'une analyse approfondie, et le fonds ne formule des offres que sur environ 1 % de ces dossiers. 

Lorsqu'une cible est validée, le processus complet — de la présentation du dossier à la négociation, en passant par les audits de conformité (due diligence) jusqu'à la signature finale — prend en moyenne entre deux et quatre mois.

Conclusion 

En somme, l'approche de Corum USA repose sur une combinaison d'expertise de terrain et de critères de sélection intransigeants. Grâce à un réseau local patiemment construit depuis trois ans, les équipes de Jonathan Smith filtrent quotidiennement un volume important de propositions pour ne retenir que les actifs les plus performants. Cette rigueur, couplée à une lecture attentive des tendances de retour vers les villes et de la dynamique du dollar, permet au fonds de se positionner de manière stratégique et de tirer parti de la stabilisation actuelle du marché américain.

La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Par ailleurs, si les SCPI investissent à l’international, il convient de prendre en compte un risque en devise, lié à la fluctuation des taux de change. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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