Cette actualité en 30 secondes
- Analysez comment ActivImmo combine faible endettement et pipeline d’acquisitions pour financer sa croissance sans surleverager le portefeuille.
- Distinguez dividende exceptionnel de 0,58 € par part et rendement récurrent afin d’éviter de surestimer la performance potentielle de la SCPI.
- Évaluez le risque de concentration lié aux actifs monolocataires malgré un taux d’occupation de 100 % sur les acquisitions 2025.
- Intégrez l’impact des tensions macroéconomiques et politiques sur la valeur des actifs tertiaires et la sélectivité des investisseurs.
- Vérifiez votre tolérance aux risques de liquidité, de perte en capital et de variabilité des revenus avant d’intégrer ActivImmo à votre allocation.
La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan, clôture l'année 2025 avec une dynamique solide sur les segments de la logistique et des locaux d'activités. Dans un marché tertiaire encore marqué par des tensions sur les valeurs et une demande inégale selon les catégories d'actifs, la société de gestion s'appuie sur la diversification géographique, la gestion active du patrimoine et des arbitrages ciblés pour préserver la cohérence du portefeuille.
Chiffres clés au 30 septembre 2025
Au 30/09/2025, la SCPI ActivImmo présente des indicateurs reflétant une activité soutenue, portée par la collecte et la poursuite du déploiement européen.
Indicateurs financiers
Indicateur | Valeur au 30/09/2025 |
|---|---|
Collecte annuelle à date | 78,6 M€ |
1,4 Md€ | |
5,50 % (non garanti) | |
Niveau d'endettement | 1,46 % |
Le faible niveau d'endettement — 1,46 % — donne à la SCPI une capacité d'action importante pour saisir d'éventuelles opportunités d'acquisition dans un marché où plusieurs pays européens ont enregistré un ajustement des valeurs immobilières. Ce niveau ne préjuge toutefois pas de l'évolution future de la performance ou de la valeur des actifs.
Le bulletin trimestriel d'information du troisième trimestre 2025 indique également le versement d'un dividende exceptionnel de plus-value immobilière de 0,58 € brut par part en pleine jouissance, versé le 17 septembre 2025. Ce montant s'ajoute à la distribution courante et ne doit pas être assimilé à un rendement récurrent.
Répartition du patrimoine en 2025
ActivImmo conserve une spécialisation forte dans la logistique et les locaux d'activités, tout en poursuivant une diversification géographique et sectorielle maîtrisée.
Répartition géographique du portefeuille
Zone géographique | Part du patrimoine |
|---|---|
78,2 % | |
13,8 % | |
4,2 % | |
1,5 % | |
1 % | |
1 % | |
0,3 % |
Le portefeuille d'ActivImmo reste principalement implanté en France, tandis que l'international représente plus de 20 % du patrimoine. Cette répartition traduit la volonté d'Alderan de diversifier les zones d'investissement et de réduire la dépendance à un seul marché national.
Répartition sectorielle
Secteur | Part du portefeuille |
|---|---|
Entrepôts logistiques | 51 % |
31 % | |
Logistique urbaine | 10 % |
Transport | 7 % |
Autres | 1 % |
La spécialisation logistique demeure au cœur de la stratégie d'ActivImmo. Les entrepôts et les locaux d'activités constituent la majeure partie du patrimoine, avec des actifs destinés notamment au stockage, à la distribution et aux besoins de la chaîne d'approvisionnement.
Les acquisitions 2025 : Un renforcement international
En 2025, ActivImmo poursuit une politique d'investissement active, principalement orientée vers des actifs logistiques et d'activités 100 % occupés au moment de leur acquisition.
Acquisitions réalisées
Localisation | Typologie | Occupation | Profil locatif |
|---|---|---|---|
Bagnolo Mella (Italie) | Entrepôt logistique | 100 % | Monolocataire |
Groenlo (Pays-Bas) | Entrepôt logistique | 100 % | Monolocataire |
Daganzo de Arriba (Espagne) | Locaux d'activités | 100 % | Monolocataire |
Oliveira do Bairro (Portugal) | Entrepôt logistique | 100 % | Monolocataire |
Ces opérations illustrent :
- la montée en puissance du déploiement international,
- le ciblage d'actifs immédiatement générateurs de revenus,
- une gestion locative simplifiée par la présence de locataires uniques.
Elles doivent toutefois être appréciées au regard du risque de concentration lié à un actif ou à un locataire monolocataire.
Politique d'arbitrages : Une cession structurante en 2025
Cession de Fretin
La SCPI a cédé en 2025 un actif situé à Fretin (France) pour un montant hors droits de 10 M€.
Cette opération s'inscrit dans une logique :
- d'arbitrages ciblés,
- de réalisation de plus-values latentes sur un actif acquis au début de la vie de la SCPI,
- d'optimisation du patrimoine dans un environnement encore favorable à certains actifs logistiques.
Le versement exceptionnel de 0,58 € brut par part associé à une plus-value de cession confirme que cet arbitrage a contribué aux revenus exceptionnels distribués en 2025. Ces distributions restent ponctuelles et ne constituent pas une garantie de rendement pour les années suivantes.
Pipeline d'investissements
Au 30/09/2025, le pipeline fait apparaître un potentiel de déploiement significatif :
- 16 M€ restent à investir,
- deux offres ont été transmises pour un montant total hors droits de 42,8 M€.
Ces éléments témoignent de la capacité de la SCPI à poursuivre son développement, sous réserve de la finalisation des acquisitions, de la vérification des conditions financières et de l'évolution du marché.
Analyse du marché 2025 : Entre tensions et résilience
Alderan propose une lecture détaillée d'un marché tertiaire marqué par des divergences importantes entre les segments immobiliers.
Un marché tertiaire sous pression
Le marché locatif tertiaire fait face à plusieurs facteurs de tension :
- un contexte macroéconomique incertain,
- une instabilité politique en France,
- un ralentissement de la demande sur certains segments, notamment les bureaux traditionnels,
- des ajustements de valeur dans plusieurs marchés immobiliers européens.
Dans cet environnement, les investisseurs se montrent plus sélectifs et accordent une attention accrue à la qualité des immeubles, à la solidité des locataires, à la durée des baux et à la localisation des actifs.
Une logistique soutenue par des tendances structurelles
Le secteur logistique bénéficie de plusieurs tendances de long terme :
- la progression du commerce en ligne,
- le développement de la reverse logistique,
- la modernisation des chaînes d'approvisionnement,
- la réindustrialisation en Europe,
- la demande liée aux data centers et aux infrastructures technologiques,
- la raréfaction du foncier disponible,
- le vieillissement du parc immobilier existant,
- l'exigence croissante en matière de délais de livraison.
Ces facteurs soutiennent la demande pour les entrepôts, les plateformes de distribution, les locaux d'activités et les actifs de logistique urbaine. Ils ne suppriment toutefois pas les risques immobiliers liés à la conjoncture, aux évolutions réglementaires, à l'obsolescence technique ou à la dépendance envers certains locataires.
Stratégie d'ActivImmo : Diversification, granularité et arbitrages
La stratégie mise en œuvre par Alderan repose sur plusieurs axes complémentaires.
Diversification géographique
Le développement à l'international permet :
- de rechercher des opportunités liées aux ajustements de valorisation observés dans certains pays,
- de diversifier les moteurs de performance du portefeuille.
Maillage territorial
Un portefeuille réparti sur plusieurs zones logistiques permet :
- de lisser l'exposition aux cycles immobiliers locaux,
- de renforcer la résilience globale,
- d'accompagner les besoins de supply chain à l'échelle européenne.
Grande granularité du portefeuille
Une granularité élevée contribue à :
- réduire la concentration des risques liés à quelques immeubles ou locataires,
- mieux répartir l'exposition aux différents actifs.
Cette granularité ne supprime cependant pas le risque immobilier ni le risque locatif.
Arbitrages ciblés
Les arbitrages permettent :
- de céder certains actifs arrivés à maturité,
- de réaliser d'éventuelles plus-values,
- d'améliorer progressivement la qualité moyenne du patrimoine,
- de maintenir un portefeuille cohérent avec le positionnement logistique de la SCPI.
Perspectives 2026 : Continuité stratégique et prudence opérationnelle
Plusieurs orientations se dessinent pour l'année 2026.
Déploiement du pipeline
Les 16 M€ disponibles et les 42,8 M€ d'offres émises pourraient alimenter une nouvelle phase d'acquisitions, sous réserve de la conclusion des opérations et du respect des critères de rendement, de localisation et de qualité locative.
Opportunités issues du marché européen
Les ajustements de valorisations observés dans certains pays pourraient créer des fenêtres d'investissement favorables dans le secteur logistique et les locaux d'activités.
Poursuite du développement européen
La diversification internationale devrait rester un axe important de la stratégie, notamment sur les marchés où les ajustements de valorisation peuvent créer des opportunités dans la logistique et les locaux d'activités.
Consolidation du patrimoine
Après plusieurs années de croissance, la gestion du patrimoine, le suivi des locataires et la maîtrise du taux d'occupation constituent des priorités importantes. La qualité des actifs, leur adaptabilité aux nouveaux usages et leur performance environnementale devraient également peser dans les décisions d'investissement.
Gestion prudente face aux incertitudes
La SCPI reste attentive :
- aux incertitudes macroéconomiques,
- à la volatilité des marchés,
- aux tensions politiques susceptibles d'impacter certaines zones,
- à l'évolution des coûts de financement.
Le faible niveau d'endettement constitue un point d'appui, sans éliminer les risques propres à l'investissement immobilier.
Conclusion
Avec une capitalisation de 1,4 Md€, une collecte de 78,6 M€, un objectif de rendement 2025 de 5,50 % non garanti et un patrimoine logistique diversifié en Europe, la SCPI ActivImmo confirme en 2025 la solidité de son positionnement sur les locaux d'activités et la logistique. La diversification géographique, la granularité du portefeuille, les arbitrages sélectifs et la poursuite du développement international soutiennent sa stratégie à l'approche de 2026.
ActivImmo relève de la catégorie des SCPI de rendement spécialisées. Selon le lexique de MeilleureSCPI.com, une SCPI logistique investit notamment dans des entrepôts, des plateformes de distribution et des locaux d'activités, tandis que le rendement SCPI correspond à la performance distribuée aux associés, sans constituer une garantie pour l'avenir.
L'Autorité des marchés financiers rappelle que la communication sur les SCPI doit être claire, exacte et non trompeuse, et présenter les risques inhérents à ce placement, notamment le risque de liquidité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment le risque de perte en capital, l'illiquidité des parts et la variabilité des revenus distribués.
Sources
- Bulletin trimestriel d'information 3T 2025 d'ActivImmo (Alderan)
- Documentation commerciale ActivImmo – Alderan
- Lexique et fiches pédagogiques SCPI – MeilleureSCPI.com
- Recommandations AMF sur la communication des placements collectifs immobiliers
Conseil de l'expert
Avant d'investir dans ActivImmo ou de renforcer votre position, confrontez son profil (logistique, faible endettement, dividende exceptionnel) à votre horizon de placement et à votre tolérance au risque. Diversifiez entre plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires (bureaux, santé, résidentiel, Europe) pour lisser les cycles, et privilégiez une entrée progressive afin de réduire l'impact des variations de marché sur votre point d'entrée.
À propos de l'auteur
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