ActivImmo enregistre 12,0 M€ de collecte nette au 1T 2026

La SCPI ActivImmo, gérée par Alderan et spécialisée dans la logistique et les locaux d'activités, a débuté l'année 2026 sur une trajectoire de consolidation plutôt que d'hyper‑croissance. Au premier trimestre 2026,  la SCPI affiche une collecte nette de 12,0 M€, une capitalisation de 1,4 Md€ et un taux d'occupation financier (TOF) de 92,6 %, dans un environnement de marché toujours marqué par des contrastes.

Cet article revient en détail sur les chiffres clés du 1T 2026, la stratégie d'internationalisation, la gestion de la vacance locative et les perspectives d'ActivImmo, en les replaçant dans l'environnement plus large de l'épargne immobilière.

ActivImmo en 1T 2026 : une collecte positive dans un marché en reprise

Une collecte nette de 12,0 M€ : un rythme volontairement plus mesuré

Au 1er trimestre 2026, ActivImmo enregistre une collecte nette de 12,0 M€, soit 19 596 parts créées nettes des retraits, sans aucune part en attente de retrait. Cette collecte, modérée mais clairement positive, s'inscrit dans une phase de maturité assumée par la société de gestion, après plusieurs années de forte expansion.

Au 31 mars 2026, la SCPI affiche les indicateurs suivants :

• 29 645 associés
• 2 320 948 parts en circulation
• Capitalisation : 1 415 779 k€ 
• Parts créées nettes des retraits : 19 596
• Parts en attente de retrait : 0
• Prix de souscription : 610,00 €
• Valeur de retrait : 545,34 €

Un positionnement dans un marché des SCPI en rebond sélectif

Le contexte sectoriel est à la fois porteur et exigeant :

• Selon les données ASPIM‑IEIF, les SCPI ont collecté 1,4 Md€ brut au 1T 2026, soit une hausse de 7 % sur un an, pour 1,2 Md€ de collecte nette, en progression de 10 %.
• Les OPCI grand public et les sociétés civiles immobilières en unités de compte restent, eux, en décollecte, ce qui concentre le rebond sur les SCPI.

Dans ce paysage, ActivImmo n'est plus sur le podium des plus fortes collectes, mais conserve une dynamique positive cohérente avec sa taille et son degré de maturité.

Une stratégie d'internationalisation assumée et structurante

Objectif stratégique : 70 % du patrimoine hors de France

Alderan confirme au 1T 2026 son choix d'accélérer l'internationalisation d'ActivImmo, avec un objectif cible de 70 % du patrimoine investi hors de France à terme. Cette orientation répond à plusieurs enjeux :

• Diversification géographique du risque locatif
• Recherche de marchés logistiques dynamiques en Europe (Pays-Bas, Espagne, Italie, Portugal, Allemagne, Irlande)
• Capacité à saisir des opportunités de rendement dans des zones où les valorisations et les niveaux de loyers restent attractifs

Pour y parvenir, la stratégie repose sur plusieurs leviers :

• Réduction ciblée des expositions domestiques via des arbitrages
• Déploiement progressif à l'international (acquisitions en zone euro)
• Maintien d'une collecte positive afin de financer les investissements
• Arbitrages créateurs de valeur, permettant de cristalliser des plus‑values ou de réduire la vacance
• Recours sélectif à la dette, lorsque le couple coût de financement / rendement locatif est favorable

Répartition géographique au 31 mars 2026

Au 31 mars 2026, la répartition géographique du patrimoine d'ActivImmo est la suivante :

La SCPI reste donc, à ce stade, majoritairement investie en France, mais la part des actifs européens progresse progressivement, en cohérence avec les objectifs à moyen terme.

Acquisitions, arbitrages et pipeline : un redéploiement en profondeur

Une acquisition emblématique aux Pays-Bas : Mepal – Lochem

Fait marquant du trimestre, ActivImmo a acquis, le 21 janvier 2026, l'actif Mepal – Lochem, un entrepôt logistique situé aux Pays‑Bas, pour un montant de 16,6 M€ hors droits.

Caractéristiques principales :

• Superficie : 19 124 m²
• Typologie : entrepôt logistique
• Monolocataire
• Taux d'occupation : 100 % au moment de l'acquisition

Le site constitue le siège social d'une entreprise européenne positionnée sur le marché des contenants de stockage réutilisables, un secteur en phase avec les exigences ESG (réduction des déchets, réemploi). L'actif coche plusieurs cases recherchées par les investisseurs institutionnels :

• Logistique moderne
• Locataire engagé sur des thématiques ESG
• Contrats sécurisés et occupation intégrale à l'acquisition

Arbitrages : la cession de Libercourt (Pas-de-Calais)

En parallèle, ActivImmo poursuit ses arbitrages avec la cession d'un actif situé à Libercourt (Pas‑de‑Calais), réalisée le 27 mars 2026 pour un montant net vendeur de 4,3 M€.

Cette opération répond à plusieurs objectifs :

• Réduction de la vacance sur certains actifs moins stratégiques
• Libération de capital pour financer le développement international
• Optimisation du profil de portefeuille (géographie, typologie, qualité locative)

Les données consolidées disponibles montrent d'ailleurs que les arbitrages sont appelés à jouer un rôle significatif, Alderan évoquant un redéploiement potentiel compris entre 150 M€ et 200 M€, combinant investissements identifiés et cessions.

Un pipeline d'investissement toujours fourni

Au 31 mars 2026, ActivImmo dispose d'un pipeline d'investissement robuste :

• 57,0 M€ de collecte à investir
• 86,0 M€ d'opérations sécurisées (promesse signée ou offre acceptée)
• 15,0 M€ d'offres envoyées

Le pipeline sécurisé regroupe des opérations déjà suffisamment avancées (promesses, exclusivités) pour être considérées comme probables, alors que les offres envoyées constituent un vivier d'opérations potentielles supplémentaires.

Cette visibilité, combinée au redéploiement de 150–200 M€ évoqué par la société de gestion, laisse entrevoir une poursuite des investissements en Europe, notamment dans des marchés logistiques en croissance.

Un patrimoine clairement orienté logistique

Répartition typologique : la logistique au cœur du modèle

ActivImmo reste fidèle à son positionnement historique : une SCPI de rendement à prédominance logistique et locaux d'activités. La répartition typologique au 31 mars 2026 est la suivante :

Ce mix illustre un positionnement ciblé sur la chaîne logistique : entrepôts régionaux ou nationaux, derniers kilomètres, locaux d'activités, sites de transport. Ce segment bénéficie toujours de fondamentaux porteurs à moyen terme (e‑commerce, réorganisation des chaînes d'approvisionnement, besoin de stocks de proximité), même si la phase d'euphorie post‑Covid s'est normalisée.

Une SCPI aujourd'hui " installée " sur son marché

Avec 1,4 Md€ de capitalisation, ActivImmo s'est imposée comme l'une des références du segment logistique, particulièrement sur la thématique du dernier kilomètre et des locaux d'activités.

TOF, vacance et indicateurs locatifs : une vigilance assumée

Taux d'occupation financier : 92,6 %, un point de vigilance prioritaire

Au 31 mars 2026, le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 92,6 %, hors développements. La société de gestion le qualifie explicitement de point de vigilance prioritaire, ce qui confirme que la gestion de la vacance est au cœur de la feuille de route 2026.

Les principaux indicateurs locatifs au 31 mars 2026 sont les suivants :

• 373 locataires
• 463 baux
• Loyers annuels en place : 77,1 M€
• Loyers encaissés au T1 2026 : 20,4 M€
• WALT (durée résiduelle moyenne des baux en années, sur loyers) : 6,2 ans
• WALB (durée résiduelle moyenne, sur baux) : 3,8 ans

La structure locative est relativement diversifiée :

• Le plus grand locataire représente 6,6 % des loyers
• Les trois premiers locataires concentrent 15,8 % des loyers
• Les cinq premiers totalisent 20,2 % des loyers

Cette diversification limite le risque de dépendance à un petit nombre de contreparties, un point important dans un environnement économique volatil.

Vacance : 141 754 m² à commercialiser

Au titre des surfaces vacantes, ActivImmo indique :

• 141 754 m² à commercialiser
• 24 actifs présentant de la vacance
• Potentiel locatif associé : 6,2 M€ par an

Ce volume de vacance explique le TOF en‑deçà des niveaux les plus élevés du marché et justifie la stratégie :

• Arbitrages ciblés sur les actifs les plus difficiles à remplir ou moins stratégiques (exemple : Libercourt)
• Travail actif de recommercialisation pour capter les besoins des utilisateurs logistiques et industriels
• Choix d'une collecte plus modérée, afin de ne pas accumuler de trésorerie non investie dans un contexte de vacance à réduire

Performance et distribution : 7,50 € par part au 1T 2026

Distribution trimestrielle

Au titre du 1er trimestre 2026, ActivImmo a distribué 7,50 € brut par part en pleine jouissance. Le détail mensuel est le suivant :

La SCPI se fixe par ailleurs :

• Un objectif de distribution 2026 de 33,55 € par part en pleine jouissance
• Un objectif de TRI à 10 ans de 5,00 %

Il s'agit bien d'objectifs non garantis, dans un contexte où les SCPI doivent composer avec des valeurs d'expertise parfois sous pression, des taux plus élevés qu'avant 2022 et des marchés locatifs hétérogènes selon les classes d'actifs.

Mise en perspective avec l'historique

En 2025, ActivImmo affichait un taux de distribution de 5,49 %, niveau stable par rapport aux années précédentes, ce qui a contribué à sa notoriété auprès des investisseurs à la recherche de rendement SCPI. Le maintien d'un niveau de distribution proche de cet ordre de grandeur en 2026 dépendra :

• Du taux de recouvrement des loyers et de la réduction effective de la vacance
• De la capacité à investir la collecte dans des actifs offrant un couple rendement / risque attractif
• Du coût de la dette pour les opérations partiellement financées par levier

Gouvernance et évolution du cadre de souscription : une SCPI plus accessible

Assemblée générale 2026 : des ajustements significatifs

L'Assemblée Générale annuelle d'ActivImmo s'est tenue le 27 avril 2026, avec l'adoption de l'ensemble des résolutions proposées. Parmi les principales décisions :

• Adoption de statuts modifiés
• Mise à jour de la note d'information
• Prolongation du mandat de la société de gestion
• Création d'une nouvelle commission sur mutation
• Réduction des quorums nécessaires aux assemblées (facilitation de la prise de décision)
• Renouvellement du Conseil de Surveillance pour trois ans

Ces décisions renforcent la lisibilité du cadre de gouvernance et ajustent les modalités de fonctionnement aux besoins d'une SCPI désormais installée parmi les véhicules significatifs du marché.

Réduction du minimum de souscription : de 10 parts à 1 part

Mesure importante pour les épargnants, l'AG a entériné la réduction du minimum de souscription initiale de 10 parts à 1 part, à compter du 1er mai 2026.

Avec un prix de souscription de 610 €, ActivImmo devient :

• Plus accessible aux investisseurs particuliers souhaitant tester la SCPI avec un ticket réduit
• Plus simple à intégrer dans des allocations en assurance‑vie ou comptes‑titres avec des montants d'entrée plus modestes

Ce mouvement s'inscrit dans une tendance plus large du marché, où de nombreuses SCPI abaissent leurs minima pour élargir leur base d'investisseurs et s'adapter à la démocratisation de l'épargne immobilière.

Analyse et perspectives : une SCPI en phase de transformation maîtrisée

Une phase de " maturité active "

Le 1er trimestre 2026 marque la poursuite de la transformation d'ActivImmo :

• Collecte nette de 12,0 M€, positive mais maîtrisée
• Capitalisation stabilisée à 1,4 Md€
• Acquisition ciblée de 16,6 M€ aux Pays‑Bas (Mepal – Lochem)
• Pipeline sécurisé de 86,0 M€, offres pour 15,0 M€, et redéploiement envisagé entre 150 M€ et 200 M€

La priorité n'est plus la seule croissance de la taille, mais l'optimisation qualitative du portefeuille :

• Rééquilibrage géographique en faveur de l'Europe
• Renforcement de l'ADN logistique tout en diversifiant les localisations
• Gestion active de la vacance (141 754 m² à commercialiser)
• Arbitrages réguliers (comme Libercourt) pour améliorer le profil de risque‑rendement

Points forts et points de vigilance pour l'investisseur

Points forts :

• Spécialisation sur un segment porteur (logistique / activités)
• Diversification géographique croissante en zone euro
• TOF de 92,6 %, perfectible mais correct au regard du contexte, avec un plan d'action identifié
• Distribution régulière, avec 7,50 € par part au T1 2026 et un historique de rendement autour de 5,49 % en 2025 (non garanti)
• Gouvernance structurée et cadre de souscription assoupli (minimum 1 part)

Points de vigilance :

• Vacance encore significative (141 754 m² ; 6,2 M€ de potentiel locatif), qui conditionne l'atteinte des objectifs de rendement
• Contexte macro‑économique et géopolitique incertain, pouvant impacter la demande locative et la valorisation des actifs
• Ambition de 70 % du patrimoine hors de France : un atout en termes de diversification, mais qui suppose une exécution maîtrisée dans des marchés concurrentiels

Conclusion

Avec une collecte nette de 12,0 M€ au 1T 2026, une capitalisation de 1,4 Md€, une acquisition de 16,6 M€ aux Pays‑Bas et un pipeline sécurisé de 86,0 M€, ActivImmo confirme sa mutation d'une SCPI en forte croissance vers une SCPI de taille établie en phase d'optimisation stratégique.

La priorité se déplace désormais vers la réduction de la vacance, le rééquilibrage géographique du portefeuille et la pérennisation de la distribution dans un environnement toujours incertain. Pour les investisseurs, ActivImmo demeure un véhicule de référence sur la thématique logistique européenne, avec un couple rendement / risque attractif mais exigeant un suivi attentif des indicateurs de vacance et d'occupation au fil des prochains trimestres.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.