SCPI Epsicap Nano : 13,9 M€ de collecte nette au 2T 2026

La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, affiche au 2e trimestre 2026 une dynamique soutenue dans un environnement géopolitique jugé chahuté par la société de gestion. Le trimestre se distingue par une collecte nette de 13,9 M€, 56 815 parts souscrites et aucune part en attente de retrait au 30 juin 2026.

Cette progression s'inscrit dans une trajectoire de développement articulée autour de l'immobilier small caps européen, avec une diversification typologique et géographique renforcée, fidèle au positionnement de SCPI européenne.

Les chiffres clés du 2T 2026 : collecte, capitalisation et occupation

Un marché des parts actif et une collecte nette de 13,9 M€

Au deuxième trimestre 2026, les souscriptions et retraits de parts de la SCPI Epsicap Nano témoignent d'un marché actif. Le capital se compose de 838 611 parts, avec 56 815 parts souscrites et 3 027 parts retirées sur la période. Aucune part n'est en attente de retrait au 30 juin 2026, ce qui contribue à la stabilité du mécanisme de liquidité.

La collecte nette atteint précisément 13,9 M€, venant alimenter la capacité d'investissement de la SCPI sur les marchés immobiliers européens.

La capitalisation s'établit à 216 M€ au 30 juin 2026, tandis que le nombre d'associés atteint 5 123. Cette progression marque un changement d'échelle par rapport à 2021, année où la capitalisation s'élevait à 16 M€ pour 110 associés, illustrant l'adhésion croissante aux caractéristiques de la SCPI.

Tableau récapitulatif des indicateurs au 2T 2026

Un patrimoine de 235 M€ : diversification typologique et géographique

Un portefeuille européen de 57 actifs pour 235 M€

Au 30 juin 2026, Epsicap Nano détient 57 actifs, représentant 129 194 m², pour une valeur de patrimoine de 235 M€. Le portefeuille accueille 103 locataires, ce qui traduit une mutualisation des risques locatifs à travers différents secteurs et pays.

Les loyers annuels HT hors charges s'élèvent à 16,8 M€, tandis que 4 281 k€ de loyers HT ont été encaissés au cours du trimestre. Le prix moyen d'acquisition des actifs ressort à 3,9 M€, cohérent avec la stratégie small caps privilégiant des tickets unitaires modérés à l'échelle européenne.

Une répartition typologique portée par les commerces

La répartition du patrimoine reste principalement orientée vers les commerces, qui représentent 54 % de la valeur hors droits. Cette dominante commerciale est complétée par une diversification sectorielle :

• 20 % en logistique et locaux d'activités ;
• 12 % en bureaux ;
• 7 % en hôtel, tourisme et loisirs ;
• 5 % en santé et éducation ;
• 2 % en actifs alternatifs.

Ce mix typologique permet de combiner des flux de loyers issus de secteurs différenciés, avec une présence notable de la logistique et des locaux d'activités, en ligne avec les tendances de la distribution et du e-commerce.

Une diversification géographique renforcée

Sur le plan géographique au 30 juin 2026, la France représente 59 % du patrimoine, devant le Royaume-Uni à 22 %, l'Espagne à 13 %, le Portugal à 4 % et la Pologne à 2 %.

Les acquisitions réalisées en juillet conduisent ensuite la part de la France à près de 50 % du patrimoine. Cette réduction de la part française au profit d'autres marchés européens s'inscrit dans la stratégie de SCPI européenne mise en avant par Epsicap Nano, avec des opérations en France, Espagne, Pologne et Italie. La taille moyenne des nouvelles acquisitions de juillet ressort à 3,6 M€, confirmant l'orientation small caps.

Une première acquisition en Pologne : logistique last mile à Olsztyn

Les caractéristiques de l'implantation polonaise

Au cours du 2T 2026, Epsicap Nano réalise une première implantation en Pologne, avec l'acquisition d'une plateforme logistique située à Olsztyn. L'actif, livré en novembre 2025, développe 2 328 m² et comprend une cellule logistique de type last mile / cross-dock. Il est intégralement loué à FedEx, dans le cadre d'un bail ferme de 15 ans prenant effet à la livraison, ce qui confère une forte visibilité sur les flux locatifs.

Le prix d'acquisition atteint 5,3 M€, avec un WALB de 14,5 ans et une note ISR de 21/100. Au 30 juin 2026, la Pologne représente 2 % du patrimoine, aux côtés de la France, du Royaume-Uni, de l'Espagne et du Portugal.

Tableau – Acquisition à Olsztyn, Pologne

Trois acquisitions en juillet 2026 : France, Espagne, Italie

Noyal-Châtillon-sur-Seiche : un centre de formation pour 1,9 M€

À Noyal-Châtillon-sur-Seiche, près de Rennes, Epsicap Nano acquiert pour 1,9 M€ un centre de formation destiné aux conducteurs poids lourds. L'actif développe 1 119 m² et dispose de deux pistes homologuées. Le site est occupé par Promotrans, acteur de la formation professionnelle, avec une durée résiduelle ferme du bail de 6 ans. Le WALB communiqué pour l'actif atteint 6,4 ans et sa note ISR 44/100.

L'opération est réalisée directement avec le vendeur et repose sur la reprise du crédit-bail existant, illustrant une capacité à structurer des transactions sur des actifs spécialisés dans la formation.

Grenade : 9,3 M€ investis dans une plateforme logistique

En Espagne, la SCPI acquiert un actif logistique situé à Grenade dans le cadre d'une opération de sale & leaseback avec Ontime. Le bien développe 10 539 m² pour un prix d'acquisition de 9,3 M€. Le bail affiche une durée de 17 ans, dont 12 années fermes, renforçant la visibilité des flux locatifs.

Ontime prévoit 1,6 M€ de travaux sur l'immeuble, orientés vers l'amélioration de l'actif. La note ISR ressort à 38/100.

Une première implantation en Italie : trois actifs commerciaux et de restauration

La diversification européenne se poursuit en juillet avec une première opération en Italie, portant sur un portefeuille de trois actifs implantés dans le nord du pays.

• À Lentate sul Seveso, à 30 km au nord de Milan, Epsicap Nano acquiert un ensemble de deux commerces occupés par Action et DM Drogerie Markt. L'opération représente 2,55 M€, pour 1 642 m², un WALB de 3,5 ans et une note ISR de 51/100.

• À Ferrara, à 2 km du centre-ville et environ 50 km au nord de Bologne, le deuxième actif italien correspond à un restaurant loué à Burger King. Sa surface atteint 414 m², pour un prix d'acquisition de 1,2 M€. Le WALB ressort à 4 ans et la note ISR à 45/100.

• À Agrate Brianza, en première couronne de Milan, la troisième composante du portefeuille accueille deux restaurants exploités par Burger King et La Piadineria. L'actif développe 613 m² et représente un investissement de 1,6 M€. Son WALB s'établit à 4 ans et sa note ISR à 44/100. Il est implanté dans une zone tertiaire et industrielle à proximité d'un pôle commercial comprenant notamment Aldi, Tigotà, Arcaplanet et McDonald's.

Ces opérations italiennes renforcent la dimension de SCPI européenne et diversifient les typologies vers des commerces et restaurants positionnés dans des zones à fort trafic.

Des taux d'occupation proches de 98 % et des baux de longue durée

TOF, TOP et structure de l'occupation

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) calculé depuis le 1er janvier s'établit à 97,90 %, tandis que le taux d'occupation physique (TOP) ressort à 97,64 %. La situation d'occupation se décompose comme suit :

• 97,63 % de locaux occupés ;
• 0,27 % de locaux occupés sous franchise ou mis à disposition ;
• 0,00 % de locaux en construction ;
• 2,10 % de locaux vacants.

La durée d'engagement ferme moyenne des locataires, mesurée par le WALB, atteint 5,2 ans, et la durée moyenne des baux jusqu'à leur terme contractuel, ou WALT, s'établit à 8,3 ans. Ces indicateurs traduisent une visibilité significative sur les loyers à moyen terme, tout en laissant une certaine flexibilité pour les repositionnements futurs.

Distribution au 2T 2026 : 4,34 € de dividende brut par part

Composition du dividende et calendrier des acomptes

Sur le volet de la distribution, le dividende brut de fiscalité étrangère atteint 4,34 € par part en jouissance sur le trimestre. Il se compose de :

• 3,88 € par part de revenu foncier net de fiscalité étrangère ;
• 0,12 € par part de revenu financier brut de PFU ;
• 0,34 € par part d'impôt étranger prélevé à la source, payé par la SCPI et déductible en France.

Trois acomptes mensuels ont été versés :

• 1,38 € le 15 mai 2026 ;
• 1,32 € le 15 juin 2026 ;
• 1,30 € le 15 juillet 2026.

Le prochain versement est programmé au 17 août 2026. Le ratio dette et autres engagements s'établit parallèlement à 24,8 % au 30 juin 2026, un niveau qui s'inscrit dans une logique de financement encadré.

Objectifs de performance et historique des taux de distribution

Epsicap Nano affiche un objectif de taux de distribution de 6 % ainsi qu'un objectif de TRI à 8 ans de 6,5 %. Ces objectifs reposent sur des hypothèses de marché déterminées par Epsicap REIM et ne constituent pas une promesse de rendement ou de performance.

L'historique fait état d'un taux de distribution de 6,08 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024 et 7,01 % en 2025. Une revalorisation du prix de part de 1,52 % apparaît en 2024 et de 1,26 % en 2025, portant la performance globale respective à 8,07 % et 8,27 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Valorisation des parts : une décote de 7,37 % sur la valeur de reconstitution

Prix de souscription, valeur de reconstitution et valeurs de sortie

Le prix de souscription d'Epsicap Nano s'établit à 257 € par part. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution atteint 277,46 € par part, soit une décote de 7,37 % du prix de souscription par rapport à cette valeur. La valeur de retrait ressort à 244,15 € et la valeur de réalisation à 226,53 €.

CBRE Valuation a succédé à BNP Real Estate Valuation à l'occasion de la remise en jeu périodique du mandat d'expertise indépendante. La première campagne d'expertise menée au 30 juin 2026 conduit à une valeur du patrimoine stable, ce qui contribue à la lisibilité des repères de valorisation pour les associés.

Vie du patrimoine : mouvements locatifs et travaux au 2T 2026

Relocations, congés et recommercialisation

Le trimestre est également marqué par plusieurs évolutions locatives :

• À Bordeaux Bassins à Flot, une cellule commerciale de 80 m² est relouée à l'enseigne Gallet'as, une crêperie artisanale, avec un loyer annuel de 25 000 € HT HC, à effet du 4 juin 2026.
• À Sainte-Geneviève-des-Bois, Pomme de Pain a libéré une cellule commerciale de 95 m² le 2 juin 2026. Un repreneur potentiel s'est proposé directement et un bail est en cours de négociation.
• À Campbon, le congé de Kaeffer Wanner a été reçu pour un départ au 31 décembre 2026, et la recommercialisation de l'actif a été lancée.

Ces mouvements participent à l'ajustement permanent du portefeuille, avec des enjeux de recommercialisation et de maintien du TOF SCPI proche de 98 %.

Travaux et amélioration des actifs

Plusieurs travaux ont été conduits au cours du trimestre :

• installation d'une nouvelle Centrale de Traitement d'Air (CTA) à Mérignac ;
• remplacement d'un bardage à Brest ;
• refonte du marquage au sol au Vigen ;
• démarrage de la rénovation de la toiture à Couëron, avec dépôt de la Déclaration Préalable.

Ces interventions techniques participent à la préservation du patrimoine et à l'amélioration des conditions d'exploitation des immeubles.

Actions ISR et transition énergétique : vers un patrimoine plus responsable

Investissement socialement responsable et loi APER

Les actions liées à l'investissement socialement responsable (ISR) se poursuivent au deuxième trimestre. Le rapport extra-financier 2025 est publié fin juin.

Parmi les initiatives mises en avant :

• installation de 8 bornes de recharge électrique sur les immeubles de Périgueux et Mérignac ;
• lancement d'une campagne de travaux de Gestion Technique du Bâtiment sur l'actif d'Aix-en-Provence afin d'avancer vers la mise en conformité avec le décret BACS ;
• programmation de travaux au second semestre à Martillac, Couëron et Mérignac.

Dans le cadre de la loi APER, une promesse de bail est signée entre Préjeance et Epsicap Nano pour la réalisation d'ombrières photovoltaïques et de toitures avec centrale photovoltaïque. Le patrimoine comprend par ailleurs des panneaux photovoltaïques sur l'actif situé à Glasgow. Ces éléments renforcent l'axe ISR de la SCPI et alimentent la démarche de performance extra-financière.

Conditions de souscription et fonctionnement de la liquidité

Prix de souscription et modalités d'entrée en jouissance

Le prix de souscription est fixé à 257 € par part et intègre une commission de souscription de 5 % HT. La première souscription nécessite un minimum de 4 parts, soit 1 028 €, prime d'émission comprise.

Les parts souscrites entrent en jouissance à compter du premier jour du 5e mois suivant celui de la souscription, caractéristique à prendre en compte dans la planification de l'investissement.

Retrait des parts et valeur de retrait

Epsicap Nano est une SCPI à capital variable. Une demande de retrait peut être formulée à tout moment, mais son exécution dépend de l'existence d'une contrepartie reçue par la société de gestion sous forme de nouvelles souscriptions.

La valeur de retrait s'établit à 244,15 € par part. Le mécanisme de liquidité repose ainsi sur l'équilibre entre les entrées et les sorties, dans le cadre réglementaire propre aux SCPI.

Profil de risque : un placement immobilier de long terme

Risques à considérer

La SCPI constitue un placement immobilier de long terme, avec une durée de détention recommandée d'au moins 8 ans. Elle comporte en particulier :

• un risque de perte en capital, lié à l'évolution des marchés immobiliers et à la valorisation des parts ;
• un risque de marché, associé aux conditions macroéconomiques, aux taux d'intérêt et aux cycles immobiliers ;
• un risque de liquidité, les parts n'étant pas cotées et leur revente dépendant de l'existence d'une contrepartie ;
• un risque extra-financier, en lien avec les critères ISR et les réglementations environnementales.

La rentabilité dépend notamment des conditions de location des immeubles, du TOF, du TOP, du niveau des loyers et de leur encaissement, ainsi que de l'évolution des marchés immobiliers sur la durée du placement. 

Conclusion : Epsicap Nano consolide son positionnement de SCPI européenne

Le 2T 2026 combine une collecte nette de 13,9 M€, l'absence de parts en attente de retrait au 30 juin et la poursuite de la diversification géographique du portefeuille. La première acquisition en Pologne sur un actif logistique last mile loué à FedEx a été suivie en juillet par trois opérations en France, Espagne et Italie, l'opération italienne portant elle-même sur trois actifs de commerce et de restauration.

Après ces acquisitions de juillet, la part de la France est ramenée à près de 50 % du patrimoine, contre 59 % au 30 juin 2026, tandis que la valeur du patrimoine s'établit à 235 M€, avec un TOF de 97,90 %, un TOP de 97,64 % et une décote de 7,37 % du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution. Ces indicateurs permettent de suivre simultanément la collecte, l'investissement, l'occupation du patrimoine et la valorisation des parts à mi-année.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.