SCPI Epsicap Explore : que retenir du 3T 2026 ?

La SCPI Epsicap Explore, gérée par Epsicap REIM, poursuit son développement au troisième trimestre 2026. La période se distingue par une distribution supérieure au rythme correspondant à son objectif de long terme, une collecte conforme aux prévisions et une première acquisition commerciale près de Londres. La SCPI présente également un patrimoine fortement occupé, sans endettement au 30 septembre 2026.

Une distribution sur une trajectoire supérieure à l'objectif

Des dividendes mensuels réguliers

Au troisième trimestre 2026, Epsicap Explore a distribué un acompte sur dividende de 4,38 € par part en jouissance, brut de fiscalité étrangère. Les versements mensuels sont restés constants, à hauteur de 1,46 € par part en juillet, août et septembre. Après prise en compte de la fiscalité étrangère, le revenu foncier net versé aux associés représente 3,33 € par part sur le trimestre. L'impôt étranger prélevé à la source, payé par la SCPI et déductible en France, s'élève à 1,05 € par part. Aucun revenu financier brut de prélèvement forfaitaire unique (PFU) n'a été versé sur cette période.

Un taux de distribution de 5,26 % sur neuf mois

Sur les neuf premiers mois de 2026, les acomptes sur dividendes cumulés atteignent 13,14 € par part en jouissance, correspondant à un taux de distribution de 5,26 % sur la période, non annualisé. Ce niveau représente un rythme annualisé de 7 %, à comparer à l'objectif de taux de distribution à long terme de 6,5 % fixé pour la SCPI (non garanti). Si la cadence observée se maintient au quatrième trimestre, le taux de distribution de l'exercice 2026 pourrait dépasser cet objectif. Cette perspective reste conditionnelle. Le taux annuel définitif dépendra des distributions réalisées sur l'ensemble de l'exercice. Epsicap Explore affiche par ailleurs un objectif de taux de rendement interne (TRI) de 7,5 % sur huit ans. Ces objectifs reposent sur des hypothèses de marché et ne constituent pas des promesses de performance.

Une collecte conforme aux prévisions

Une capitalisation en progression

La collecte nette d'Epsicap Explore atteint 5,3 M€ au troisième trimestre 2026. Ce montant s'inscrit dans la trajectoire de développement prévue par Epsicap REIM, avec un objectif de capitalisation de 50 M€ à la fin de l'année. Au 30 septembre 2026, la capitalisation s'établit à 44,2 M€, contre 39 M€ au trimestre précédent. Le nombre d'associés progresse également, passant de 1 000 à 1 176 entre les deux périodes. Le capital de la SCPI se compose désormais de 176 821 parts, dont 21 206 ont été souscrites au cours du trimestre.

Aucune part en attente de retrait

Le marché des parts ne présente aucune demande de retrait en attente au 30 septembre 2026. Aucun retrait n'a par ailleurs été enregistré pendant le trimestre. Cette situation constitue un indicateur de l'activité du marché des parts à cette date, sans préjuger des conditions de retrait futures.

Epsicap Explore étant une SCPI à capital variable, l'exécution des demandes de retrait reste subordonnée à l'existence de nouvelles souscriptions permettant de les compenser. Le prix de souscription est fixé à 250 € par part, sans commission de souscription.

Une première acquisition commerciale près de Londres

Un actif loué à deux enseignes britanniques

Le 3 juillet 2026, Epsicap Explore a réalisé sa première acquisition dans le secteur des commerces. L'investissement porte sur un ensemble immobilier situé à Wealdstone, dans le quartier de Harrow, en proche banlieue de Londres, au Royaume-Uni. Implanté au cœur d'une artère commerçante, l'actif développe une surface totale de 2 867 m², répartie entre deux cellules commerciales. La première est occupée par Asda, l'un des principaux groupes britanniques de distribution alimentaire. La seconde accueille The Gym Group, exploitant de salles de sport au Royaume-Uni. Les deux locataires sont présents depuis la restructuration de l'ensemble immobilier en 2015. À la date de l'acquisition, la durée ferme résiduelle moyenne des baux s'établissait à 8,4 ans. Le prix d'acquisition représente 6,67 M£, soit 7,79 M€.

Une diversification du patrimoine européen

Cette opération marque l'entrée des commerces dans la composition du portefeuille immobilier d'Epsicap Explore.

Au 30 septembre 2026, la répartition du patrimoine par typologie, exprimée en pourcentage de la valeur hors droits, s'établit comme suit :

• Logistique et locaux d'activités : 46 %.
• Hôtellerie, tourisme et loisirs : 31 %.
• Commerces : 21 %.
• Bureaux : 2 %.

Sur le plan géographique, le patrimoine reste entièrement investi hors de France. Le Royaume-Uni représente 63 % de la valeur des actifs, contre 37 % pour la Pologne. Epsicap REIM prévoit de poursuivre la diversification géographique du portefeuille en Europe. Les prochaines acquisitions devront permettre de suivre l'évolution de cette répartition.

Un patrimoine fortement occupé et sans endettement

Une situation locative caractérisée par un TOF élevé

À la clôture du troisième trimestre 2026, Epsicap Explore détient quatre actifs immobiliers représentant une surface totale de 21 498 m². La valeur du patrimoine atteint 37,3 M€. Les immeubles génèrent des loyers annuels hors taxes et hors charges de 3,17 M€. Sur le trimestre, les loyers hors taxes encaissés s'élèvent à 677 k€. Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 98,88 %. Cet indicateur mesure le rapport entre les loyers effectivement facturés et ceux qui pourraient être facturés si l'ensemble du patrimoine était loué. La part des locaux vacants représente 1,12 % du potentiel locatif. Aucun local n'est comptabilisé comme occupé sous franchise ou mis à disposition, ni comme étant en construction. Le taux d'occupation physique (TOP) atteint 99,13 % au 30 septembre 2026. Il correspond à la proportion des surfaces louées par rapport à la surface totale du patrimoine.

Des engagements locatifs de plusieurs années

Le portefeuille compte 11 locataires, avec une durée moyenne d'engagement ferme de 5,4 ans. Cet indicateur, appelé WALB (Weighted Average Lease Break), mesure la durée moyenne pondérée restant à courir avant la première possibilité de résiliation des baux par les locataires. La durée moyenne résiduelle des baux jusqu'à leur terme contractuel, ou WALT (Weighted Average Lease Term), atteint 6,9 ans. Ces données permettent d'apprécier la durée des engagements locatifs en cours, sans exclure les risques liés à l'évolution de la situation des occupants. Sur le plan financier, le ratio de dettes et autres engagements s'établit à 0 % au 30 septembre 2026. La SCPI ne présente donc aucun endettement à cette date. Cette caractéristique limite son exposition directe au financement par emprunt, sans supprimer les risques immobiliers et locatifs.

Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution

Une décote de 3,69 %

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution d'Epsicap Explore s'établit à 259,59 € par part. Cette valeur repose sur une expertise indépendante du patrimoine réalisée par BNP Real Estate Valuation. Le prix de souscription présente ainsi une décote de 3,69 % par rapport à la valeur de reconstitution. La campagne d'expertise conduite à cette date fait ressortir une valeur globale du patrimoine stable. La valeur de réalisation s'établit, quant à elle, à 239,49 € par part. Conformément aux règles applicables aux SCPI, le prix de souscription doit rester compris dans une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution. La décote observée constitue un indicateur de valorisation à une date donnée. Elle ne préjuge pas de l'évolution future du prix des parts.

Un report à nouveau supérieur à deux mois de distribution

Au 30 septembre 2026, Epsicap Explore dispose d'un report à nouveau supérieur à deux mois de distribution. Cet élément figure parmi les caractéristiques du profil relativement défensif mis en avant par Epsicap REIM pour cette SCPI ayant moins d'un an d'existence. Il ne supprime toutefois pas les risques associés à l'investissement en SCPI. Epsicap Explore reste exposée aux risques de perte en capital, de marché, de liquidité et aux risques extra-financiers. La société de gestion recommande une durée de détention d'au moins huit ans. Les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Tableau récapitulatif du 3T 2026

Conclusion

Le troisième trimestre 2026 confirme la poursuite du développement d'Epsicap Explore, avec une collecte conforme aux prévisions, une première acquisition commerciale au Royaume-Uni et des distributions qui pourraient dépasser l'objectif de long terme sur l'ensemble de l'exercice. La SCPI présente également un patrimoine fortement occupé et sans endettement. La fin de l'année permettra d'apprécier la concrétisation de ses objectifs de distribution et de capitalisation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus potentiels ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.