SCPI Darwin RE01 : que retenir de sa gestion au 3T 2026 ?

Au troisième trimestre 2026, la SCPI Darwin RE01, gérée par Darwin Invest, poursuit la gestion de son patrimoine immobilier avec des actifs intégralement loués et des revenus locatifs stables. La période se caractérise également par une progression de la collecte et un calendrier d'acquisitions plus lent qu'initialement envisagé. Une nouvelle opération immobilière en Espagne a finalement été concrétisée après la clôture du trimestre.

Un patrimoine intégralement loué au 3T 2026

Des taux d'occupation financier et physique de 100 %

Au 30 septembre 2026, les 8 actifs immobiliers détenus par Darwin RE01 sont tous loués et occupés. Le taux d'occupation financier (TOF) et le taux d'occupation physique (TOP) atteignent ainsi 100 %. Le TOF mesure la part des loyers facturés par rapport aux loyers théoriques d'un patrimoine entièrement loué, selon les règles de calcul de l'ASPIM. Le TOP correspond à la proportion des surfaces occupées dans l'ensemble du patrimoine. Les loyers encaissés au troisième trimestre s'établissent à 251 176 € HT HC, un montant stable par rapport au trimestre précédent.

Les indicateurs relatifs aux baux apportent des précisions sur la situation locative :

Ces deux mesures permettent de distinguer les prochaines échéances auxquelles les locataires peuvent mettre fin à leur engagement de la durée restante des contrats jusqu'à leur terme.

Un patrimoine réparti entre la France et l'Espagne

La SCPI gère une surface immobilière totale de 11 284 m², dont 3 123 m² situés en Espagne. La valeur vénale du patrimoine hors droits s'établit à 12 955 000 €.

Sur la base de cette valorisation, la répartition géographique des actifs est la suivante :

Le portefeuille comprend plusieurs catégories d'immobilier professionnel. Les commerces représentent 45,3 % de sa valeur, devant les entrepôts (21,8 %), les actifs logistiques (17,4 %) et les bureaux (15,5 %). Les commerces constituent ainsi la première typologie immobilière du patrimoine.

La répartition des revenus locatifs du trimestre fait apparaître une contribution de 74,0 % pour les immeubles français et de 26,0 % pour les actifs étrangers.

Une nouvelle acquisition en Espagne finalisée en octobre 2026

Un neuvième actif acquis après la clôture du trimestre

Darwin RE01 n'a réalisé aucune nouvelle acquisition immobilière au cours des neuf premiers mois de 2026. Une opération initialement envisagée au troisième trimestre a finalement été signée le 27 octobre 2026, quelques semaines après la clôture de la période. Cette transaction constitue la première acquisition de l'année pour la SCPI. Elle porte son patrimoine à neuf actifs immobiliers, dont quatre en Espagne.

Un calendrier d'investissement dépendant de la collecte

Le rythme des acquisitions de Darwin RE01 a été plus lent qu'initialement envisagé. Ce décalage s'explique principalement par le rythme de la collecte et la taille encore modeste de la SCPI. La réalisation de nouvelles opérations nécessite de réunir des capitaux suffisants pour financer les investissements envisagés. Cette situation intervient dans un contexte de concentration de la collecte sur le marché des SCPI. Au deuxième trimestre 2026, cinq SCPI ont capté plus de la moitié de la collecte nette du marché, d'après les données de l'ASPIM et de l'IEIF.

Une distribution de 2,85 € par part au troisième trimestre 2026

Des revenus répartis entre davantage de parts en jouissance

Au titre du troisième trimestre 2026, Darwin RE01 affiche une distribution brute de 2,85 € par part en pleine jouissance. Le dividende net de fiscalité étrangère ressort à 2,66 € par part. La distribution brute représente 1,41 % du prix de souscription au 1er janvier 2026, net de frais de gestion et brut de fiscalité. Ce pourcentage correspond uniquement à la période trimestrielle et ne constitue pas un taux de distribution annuel.

Depuis le 1er octobre 2025, la SCPI applique un rythme de distribution mensuel. Les acomptes sur dividendes sont versés en fonction des résultats réalisés et des encaissements locatifs effectifs.

Pour le troisième trimestre 2026, les distributions mensuelles brutes de fiscalité étrangère s'établissent à :

L'évolution des revenus distribués par part s'explique notamment par l'augmentation du nombre de parts en jouissance.

Les nouvelles souscriptions et l'arrivée à échéance des délais de jouissance entraînent une progression du nombre de parts ayant droit aux distributions. Avant que les capitaux récemment collectés puissent générer de nouveaux loyers, les revenus du patrimoine existant doivent être répartis entre davantage de parts. Ce mécanisme peut peser sur le montant distribué individuellement, même lorsque les recettes locatives restent inchangées.

Un ratio d'endettement de 21,61 %

Au 30 septembre 2026, le ratio d'endettement (Loan to Value ou LTV) de Darwin RE01 s'établit à 21,61 %, un niveau inchangé par rapport au trimestre précédent. Cet indicateur correspond au rapport entre les financements bancaires de la SCPI et la valeur totale de son patrimoine. L'endettement comprend un emprunt bancaire de 2 800 000 €, souscrit le 27 juin 2025 pour financer l'acquisition d'un immeuble à Rennes. Ce prêt présente une durée contractuelle de 60 mois, avec un différé d'amortissement du capital de 59 mois et un taux d'intérêt fixe de 4,40 % par an. Le taux contractuel n'est donc pas directement affecté par les variations des taux d'intérêt de marché. La méthode de calcul du LTV a par ailleurs été ajustée. Contrairement aux précédents calculs qui intégraient l'ensemble des dettes financières, le ratio retient désormais uniquement les financements bancaires rapportés à la valeur totale du patrimoine, conformément à la définition figurant dans le lexique de la SCPI.

Une collecte nette de 519 k€ au troisième trimestre

Une capitalisation de 13 518 219 €

Au 3T 2026, la capitalisation de Darwin RE01 atteint 13 518 219 €, pour un capital social de 10 608 202 €. La SCPI compte 600 associés, soit 19 de plus qu'au trimestre précédent, et totalise 70 721 parts en circulation. La collecte brute s'établit à 540 k€, tandis que la collecte nette ressort à 519 k€. Sur la période, 2 672 parts ont été souscrites et 110 parts ont été retirées. Les encours sous gestion (AUM) atteignent par ailleurs 14,9 millions d'euros. Cet indicateur comprend la valeur vénale des actifs immobiliers et les autres actifs retenus dans son calcul, avant déduction des dettes.

Aucune part en attente de retrait au 30 septembre 2026

À la clôture du trimestre, Darwin RE01 ne comptabilise aucune part en attente de retrait. Cette situation signifie que la SCPI ne présentait pas de demandes de retrait non exécutées à cette date. Elle ne supprime toutefois pas le risque de liquidité inhérent à l'investissement en SCPI. La revente des parts dépend notamment de l'équilibre entre les souscriptions et les demandes de retrait, dans le cadre du fonctionnement d'une SCPI à capital variable. Le délai nécessaire pour récupérer les capitaux investis peut donc varier selon les conditions rencontrées au moment de la demande.

Un prix de souscription fixé à 202 € par part

Des valeurs de référence issues des expertises immobilières

Le prix de souscription de Darwin RE01 s'établit à 202 € par part depuis le 1er janvier 2026, après une revalorisation de 1 % par rapport au précédent prix de 200 €. La valeur de reconstitution ressort à 206,95 € par part, tandis que la valeur de réalisation atteint 165,13 €. Ces deux indicateurs reposent sur les valeurs d'expertise arrêtées au 30 juin 2026, à l'issue d'une campagne indépendante portant sur l'intégralité du patrimoine immobilier. La valeur de réalisation correspond à la valeur des actifs de la SCPI, diminuée de ses dettes. La valeur de reconstitution intègre également les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine. Une nouvelle campagne d'expertise doit intervenir avant le 31 décembre 2026.

Conditions de souscription et risques à connaître

Pour une première souscription à Darwin RE01, le montant minimum d'investissement est fixé à cinq parts, soit 1 010 €. Les souscriptions suivantes et les versements programmés ne sont soumis à aucun montant minimum. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant l'enregistrement de la souscription, après l'édition de l'attestation de propriété et le paiement intégral du prix. Le prix de retrait net de tous frais est fixé à 185,84 € par part. Il correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription de 8 % HT, soit 16,16 €. La commission de gestion représente 12 % HT des loyers encaissés. La SCPI prévoit également des commissions d'acquisition dégressives, comprises entre 1 % et 5 % HT maximum du prix d'acquisition hors droits, ainsi qu'une commission de sortie de 0 %.

Tableau récapitulatif – SCPI Darwin RE01 au 3T 2026

Conclusion

Le troisième trimestre 2026 de la SCPI Darwin RE01 illustre une gestion centrée sur le patrimoine existant, dans l'attente de nouveaux investissements. L'acquisition finalisée en Espagne en octobre marque une nouvelle étape dans son développement. Les prochains trimestres permettront d'observer l'évolution du portefeuille et la contribution de ce nouvel actif aux revenus locatifs, dans un contexte où le rythme de la collecte reste déterminant pour la poursuite des acquisitions.

L'investissement en parts de SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, de liquidité et d'évolution défavorable du marché immobilier. La durée de placement recommandée pour Darwin RE01 est d'au moins huit ans, auxquels s'ajoute un délai de vente des actifs estimé à deux ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.