SCPI Epsicap Nano : six acquisitions, quels enjeux au 3T 2026 ?

La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, a réalisé six acquisitions immobilières au 3T 2026, réparties entre la France, l’Espagne, le Royaume-Uni et l’Italie. Ces investissements concernent plusieurs catégories d’actifs, notamment les commerces, la logistique et les locaux dédiés à la formation professionnelle. Cette activité s’accompagne d’une progression de la capitalisation et de nouveaux mouvements locatifs au sein du patrimoine.

Six acquisitions immobilières dans quatre pays européens

Des investissements au Royaume-Uni, en Espagne et en France

Au Royaume-Uni, Epsicap Nano a acquis un ensemble commercial situé au sein du St Catherine Retail Park, à Perth, en Écosse, pour 10,5 M£, soit 12,2 M€. L’actif développe une surface de 5 268 m² et comprend trois cellules commerciales intégralement louées aux enseignes B&M, Pets at Home et Wickes. Situé à proximité du centre-ville et des principaux axes routiers, cet ensemble présente une durée moyenne résiduelle d’engagement ferme des locataires (WALB) de 6,39 ans. Sa note ISR s’établit à 34,5/100.

En Espagne, la SCPI a investi 9,3 M€ dans un actif logistique de 10 539 m² situé à Grenade. Cette acquisition a été réalisée dans le cadre d’une opération de sale & leaseback, également appelée cession-bail, avec Ontime, un opérateur logistique espagnol. L’opération s’accompagne d’un bail de 17 ans, dont 12 années fermes. Le locataire prévoit également un programme de travaux de 1,6 M€ sur le bâtiment. La note ISR de cet investissement atteint 38/100.

En France, Epsicap Nano a acquis un centre de formation pour conducteurs poids lourds situé à Noyal-Châtillon-sur-Seiche, dans la métropole rennaise, pour 1,9 M€. Le site représente une surface de 1 119 m² et comprend deux pistes homologuées destinées à la formation professionnelle. L’immeuble est occupé par Promotrans. Son WALB ressort à 6,4 ans et sa note ISR atteint 44/100. L’acquisition a été réalisée directement auprès du vendeur et comprend la reprise du crédit-bail existant.

Trois acquisitions complémentaires dans le nord de l’Italie

Epsicap Nano a également investi dans trois actifs italiens, acquis dans le cadre d’une même opération portant sur un portefeuille immobilier.

À Lentate sul Seveso, à environ 30 km au nord de Milan, la SCPI a acquis pour 2,55 M€ un ensemble de deux commerces occupés par Action et DM Drogerie Markt. L’immeuble développe une surface de 1 642 m², avec un WALB de 3,5 ans et une note ISR de 51/100.

À Ferrara, en région Émilie-Romagne, l’investissement porte sur un restaurant exploité sous l’enseigne Burger King. Situé à environ 2 km du centre-ville de Ferrare, cet actif de 414 m² a été acquis pour 1,2 M€. Il présente un WALB de 4 ans et une note ISR de 45/100.

Enfin, à Agrate Brianza, en première couronne de Milan, Epsicap Nano a acquis un ensemble de deux restaurants exploités par Burger King et La Piadineria. Situé dans une zone tertiaire et industrielle, cet investissement représente 613 m² pour un prix d’acquisition de 1,6 M€. Le WALB atteint 4 ans et la note ISR s’établit à 44/100.

Un patrimoine de 63 actifs répartis dans six pays

Une exposition géographique majoritairement française

Au 30 septembre 2026, Epsicap Nano détient 63 actifs immobiliers représentant une surface totale de 148 793 m². Le patrimoine compte 113 locataires et affiche une valeur de 264 M€. Le prix moyen d’acquisition des actifs s’établit à 4 M€. 

La répartition géographique fait apparaître une présence dans six pays européens. La France demeure le premier marché d’implantation de la SCPI, avec 54 % de la valeur du patrimoine hors droits.  Le Royaume-Uni représente 24 % de cette valeur, suivi de l’Espagne avec 15 %. Les autres investissements se répartissent entre le Portugal (3 %), la Pologne (2 %) et l’Italie (2 %).

Les commerces au premier rang du patrimoine

Sur le plan sectoriel, les commerces constituent la première catégorie d’investissement, avec 55 % de la valeur du patrimoine hors droits. La logistique et les locaux d’activités représentent 22 %, devant les bureaux, qui comptent pour 10 %. Les autres catégories comprennent les hôtels, le tourisme et les loisirs (7 %), la santé et l’éducation (4 %), ainsi que les actifs alternatifs (2 %).

Cette composition s’inscrit dans la stratégie d’investissement « smallcaps » développée par Epsicap REIM, centrée sur des actifs immobiliers de petite et moyenne taille.

La durée moyenne des baux jusqu’à leur terme contractuel (WALT) atteint 8,4 ans. La durée moyenne résiduelle d’engagement ferme des locataires (WALB) ressort à 5,3 ans. Ces deux indicateurs permettent de distinguer la durée contractuelle des baux de la période pendant laquelle les locataires restent engagés avant leur première possibilité de résiliation.

Collecte et activité locative au 3T 2026

Une collecte nette de 11,6 M€

Au troisième trimestre 2026, Epsicap Nano enregistre une collecte nette de 11,6 M€. Au 30 septembre, sa capitalisation atteint 227 M€, pour un total de 883 679 parts composant le capital. La SCPI compte 5 421 associés. Sur le trimestre, 46 635 parts ont été souscrites et 1 567 parts ont fait l’objet d’un retrait. Aucune part n’est en attente de retrait à la clôture de la période. L’évolution historique de la capitalisation fait apparaître une progression au cours des exercices précédents. Elle s’établissait à 16 M€ en 2021, puis à 40 M€ en 2022, 79 M€ en 2023, 132 M€ en 2024 et 188 M€ en 2025.

Un taux d’occupation financier de 97,98 %

Depuis le 1er janvier 2026, le taux d’occupation financier (TOF) d’Epsicap Nano ressort à 97,98 %. Il se compose de 97,69 % de locaux occupés et de 0,29 % de locaux occupés sous franchise de loyer ou mis à disposition. Les locaux vacants représentent 2,02 %. Le taux d’occupation physique (TOP) atteint, quant à lui, 97,96 % au 30 septembre 2026. Les loyers annuels hors taxes et hors charges du patrimoine représentent 19,2 M€. Les loyers hors taxes encaissés au cours du trimestre s’élèvent à 4 717 k€.

Des mouvements locatifs et des travaux sur le patrimoine

Plusieurs événements ont marqué la gestion locative au cours de la période.

• À Hull, au Royaume-Uni, la négociation de la révision du loyer à la valeur de marché avec l’enseigne Home Bargains s’est achevée le 31 juillet 2026. Elle s’est traduite par une revalorisation du loyer de 10,4 %.
• À Sainte-Geneviève-des-Bois, une cellule commerciale de 95 m², précédemment occupée par Pomme de Pain, a été relouée. Un bail a été signé le 7 août 2026 pour l’installation d’un restaurant de type café-brunch, dont l’ouverture était prévue en novembre après les travaux d’aménagement.
• À Paris, un nouveau bail a été conclu le 30 septembre 2026 pour un local auparavant occupé par Auchan Drive. Le site doit accueillir une franchise Enjoy Tacos. 

Des travaux ont également été engagés sur certains immeubles.

• À Couëron, la réfection complète de la toiture d’un bâtiment a débuté le 21 septembre 2026, pour un budget d’environ 200 000 € HT.
• Au Vigen, les travaux de rénovation de la peinture des façades sont terminés.

Distribution et valeur des parts d’Epsicap Nano

Un dividende brut de 4,26 € par part au 3T 2026

Au troisième trimestre 2026, Epsicap Nano a distribué un dividende brut de fiscalité étrangère de 4,26 € par part en jouissance sur l’ensemble du trimestre.

Ce montant comprend :

Les distributions mensuelles brutes de fiscalité étrangère se sont établies à 1,42 € par part en juillet, en août et en septembre.

Epsicap REIM maintient un objectif de taux de distribution de 6 % et un objectif de taux de rendement interne (TRI) sur huit ans de 6,5 %. Ces objectifs ne constituent pas une promesse de performance. Leur réalisation dépend notamment de l’évolution du patrimoine et des conditions de marché.

Une décote de 7,37 % sur la valeur de reconstitution

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution d’Epsicap Nano s’établit à 277,46 € par part. Le prix de souscription étant fixé à 257 €, il présente une décote de 7,37 % par rapport à cette valeur. La valeur de réalisation ressort à 226,53 € par part, tandis que la valeur de retrait atteint 244,15 €. CBRE Valuation a succédé à BNP Real Estate Valuation en qualité d’expert immobilier indépendant. La première campagne d’expertise réalisée par CBRE Valuation, arrêtée au 30 juin 2026, a conduit à une valeur globale du patrimoine stable. La valeur de reconstitution constitue un indicateur d’évaluation du patrimoine. Elle ne correspond pas à un prix auquel les parts pourraient nécessairement être revendues.

Les conditions de souscription et les risques

La première souscription à Epsicap Nano nécessite l’acquisition d’au moins quatre parts, soit un investissement initial de 1 028 €, prime d’émission comprise. Le prix de souscription intègre une commission de 5 % HT, déjà comprise dans le montant affiché. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois suivant celui de la souscription.

Au 30 septembre 2026, le ratio de dette et autres engagements de la SCPI s’établit à 24,9 %. Le recours à l’endettement peut amplifier les conséquences d’une variation de la valeur des actifs immobiliers. Les retraits dépendent de l’existence de souscriptions nouvelles permettant leur contrepartie. La liquidité des parts n’est donc pas assurée. La société de gestion recommande une durée de détention d’au moins huit ans.

L’investissement en SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, de liquidité et de fluctuation des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les actions environnementales engagées au 3T 2026

Epsicap Nano poursuit plusieurs initiatives dans le cadre de sa démarche d’investissement socialement responsable (ISR).

À Morangis, la SCPI travaille à l’augmentation du nombre de bornes de recharge pour véhicules électriques, à la suite de l’utilisation constatée des installations existantes.

À Aix-en-Provence, les travaux d’installation d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) sont terminés. Cet équipement doit permettre de piloter et d’optimiser les consommations énergétiques, en lien avec les exigences du décret BACS et les objectifs du décret Tertiaire.

Dans le cadre de la loi APER, les premières conclusions issues des visites techniques ont été présentées aux locataires concernés.

Ces échanges préparent la mise en place de contrats tripartites entre bailleurs, locataires et opérateurs pour encadrer l’installation et l’exploitation de panneaux et d’ombrières photovoltaïques.

Des comités verts sont également organisés avec les locataires afin de structurer les échanges consacrés à la performance environnementale des immeubles et au suivi des actions engagées.

Ces démarches concernent l’exploitation et l’amélioration des actifs existants. Leurs effets sur les consommations énergétiques et la performance environnementale devront être appréciés à partir des résultats effectivement constatés.

SCPI Epsicap Nano : les chiffres clés du 3T 2026

Conclusion

Les acquisitions du 3T 2026 prolongent le développement du patrimoine européen d’Epsicap Nano, avec des investissements portant sur plusieurs catégories d’immeubles et différentes structures locatives. L’évolution de la collecte, les mouvements de locataires et les travaux engagés constituent autant d’éléments à suivre lors des prochaines publications trimestrielles pour apprécier la mise en œuvre de cette stratégie.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.