SCPI Altixia Commerces : quels sont les faits marquants du 3T 2026 ?

La SCPI Altixia Commerces, gérée par Altixia REIM, termine le 3T 2026 avec une baisse de son dividende trimestriel et une dégradation de son taux d’occupation financier. Le trimestre est également marqué par des demandes de retrait en attente, de nouveaux projets d’investissement et l’arrivée de LFPI REIM comme actionnaire unique de la société de gestion.

Un dividende en baisse à 1,83 € par part au 3T 2026

Une distribution trimestrielle affectée par la vacance locative

Au titre du 3T 2026, la SCPI Altixia Commerces distribue un acompte sur dividende de 1,83 € brut de fiscalité par part en jouissance, contre 2,04 € au trimestre précédent. Cette diminution est principalement liée à la vacance locative d’un actif commercial situé à Angoulins, en Charente-Maritime, qui entraîne une réduction des revenus locatifs de la SCPI.

Pour les associés personnes physiques, la distribution trimestrielle comprend 1,80 € de revenus fonciers et 0,03 € de plus-value de cession immobilière. Le dividende net présenté s’établit à 1,74 € par part, après prise en compte de 0,09 € de fiscalité.

À titre de comparaison, le taux de distribution annuel d’Altixia Commerces s’élevait à 5,0 % en 2025. Ce résultat historique ne permet toutefois pas de préjuger de la distribution qui sera réalisée sur l’ensemble de l’exercice 2026.

Un taux d’occupation financier de 82,6 % au 3T 2026

Le départ de Terres et Eaux pèse sur l’occupation locative

Au 30 septembre 2026, le taux d’occupation financier (TOF) d’Altixia Commerces ressort à 82,6 %, tandis que le taux d’occupation physique (TOP) atteint 84,8 %. Le TOF mesure le niveau des loyers pris en compte par rapport aux loyers théoriquement facturables si l’ensemble du patrimoine était loué. Le TOP correspond, quant à lui, à la proportion des surfaces effectivement occupées. La dégradation de l’occupation locative s’explique en grande partie par le départ de Terres et Eaux, placé en liquidation judiciaire. Le locataire a quitté, le 10 juillet 2026, les 3 556 m² qu’il occupait dans une zone commerciale d’Angoulins, au sud de La Rochelle. Le loyer annuel correspondant représentait 340 752 € en quote-part de la SCPI, soit 4 % des revenus locatifs du patrimoine. Des démarches de relocation ont été engagées dès le trimestre précédent. Deux locataires potentiels ont visité les locaux, dont un acteur majeur du secteur de l’ameublement. Aucun nouveau bail n’est toutefois confirmé pour cette surface à la clôture du trimestre. À cette date, la vacance réelle représente 17,41 % du potentiel locatif, auxquels s’ajoutent 0,67 % de locaux occupés bénéficiant d’une franchise de loyer.

Deux nouveaux baux prennent effet au cours du trimestre

Parallèlement à cette libération, deux nouveaux baux sont entrés en vigueur.

• À Châtenay-Malabry, dans les Hauts-de-Seine, le commerce de primeurs GREENPANIERE occupe une surface de 99 m². Ouvert au public le 1er septembre 2026, ce commerce représente un loyer annuel de 34 650 € en quote-part de la SCPI.
• À Rueil-Malmaison, un local de 140 m² accueille une activité de sport et de bien-être exploitée par PILATES ERALECO. La surface retenue en quote-part d’Altixia Commerces est de 70 m², pour un loyer annuel de 22 588 € sur cette même base.

Au terme du trimestre, la SCPI compte 72 locataires. Les loyers et rémunérations des fonds investis s’établissent à 1 726 292 €.

La durée moyenne restante des baux (WALT) atteint 4,54 ans, tandis que leur durée moyenne ferme (WALB) ressort à 2,06 ans. Ces indicateurs permettent d’apprécier les échéances contractuelles du patrimoine locatif.

Un patrimoine de 22 actifs et de nouveaux projets d’investissement

Un patrimoine immobilier principalement composé de commerces

Au 30 septembre 2026, Altixia Commerces détient 22 actifs immobiliers, représentant un volume d’investissement de 110,5 M€. Le patrimoine développe une surface construite totale de 47 509 m², dont 40 273 m² loués et 7 236 m² vacants.

La répartition géographique reste exclusivement française. Les actifs situés en régions représentent 65 % de la valeur vénale du patrimoine, contre 27 % en Île-de-France hors Paris et 8 % dans Paris.

Les commerces en retail park constituent la principale catégorie d’investissement, avec 61 % de la valeur du patrimoine. Ils sont suivis par les commerces de pied d’immeuble, qui représentent 35 %. Les bureaux et les locaux d’activités comptent chacun pour 2 %.

La répartition des loyers par activité fait apparaître plusieurs secteurs : 

• l’équipement de la maison (26 %), 
• les sports et loisirs (25 %), 
• la restauration (19 %), 
• l’alimentation (14 %), 
• la santé (3 %) 
• les autres activités (13 %).

Le rendement moyen brut du patrimoine s’établit à 6,4 %. Cet indicateur correspond aux loyers réels ou prévisionnels hors taxes rapportés au prix d’acquisition acte en main des immeubles. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution de la SCPI.

Des projets d’acquisition en France et en Italie

La stratégie d’investissement d’Altixia Commerces évolue avec l’étude de deux nouvelles opérations immobilières. 

Le premier projet concerne un actif d’activités destiné à la messagerie du dernier kilomètre, loué à Chronopost. Cette opération permettrait d’élargir les typologies immobilières représentées dans le patrimoine. 

Le second projet porte sur un commerce situé dans une rue commerçante du centre-ville de Piacenza, dans le nord de l’Italie, entre Milan et Bologne. Cette opération marquerait une ouverture du patrimoine vers l’immobilier européen, conformément à la nouvelle orientation d’investissement envisagée.

Au 30 septembre 2026, ces acquisitions ne sont pas encore finalisées. L’un des projets est sous promesse de vente et l’autre sous exclusivité.

Une capitalisation stable et 31 391 parts en attente de retrait

Un marché des parts marqué par des demandes de retrait

La capitalisation d’Altixia Commerces demeure stable à 107 084 530 € au terme du 3T 2026. Au cours du trimestre, 505 nouvelles parts ont été émises et autant ont été retirées, laissant le nombre total de parts en circulation inchangé. La SCPI compte ainsi 527 510 parts et 1 031 associés au 30 septembre 2026, contre 1 017 associés au 31 décembre 2025. En parallèle, 31 391 parts restent en attente de retrait à la clôture du trimestre. Cette situation constitue un point d’attention pour les associés souhaitant céder leurs parts.

Altixia Commerces étant une SCPI à capital variable, les demandes de retrait sont satisfaites, en l’absence de fonds de remboursement, lorsqu’elles trouvent une contrepartie dans de nouvelles souscriptions. Elles sont traitées selon leur ordre chronologique de réception par la société de gestion. Le nombre de parts en attente ne permet pas de déterminer précisément le délai nécessaire à l’exécution d’une demande de retrait.

Un prix de souscription de 203 € par part

Le prix de souscription d’Altixia Commerces s’établit à 203 € par part, tandis que la valeur de retrait atteint 197,92 €. La valeur de reconstitution, calculée au 30 juin 2026, ressort à 203,62 € par part. La valeur de réalisation s’élève à 177,84 € à la même date. Ces indicateurs correspondent à des méthodes de valorisation différentes. La valeur de réalisation tient compte de la valeur nette des actifs, tandis que la valeur de reconstitution intègre les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine. La souscription initiale nécessite un minimum de 10 parts. Le ratio de dettes et engagements s’établit à 14,4 % au 30 septembre 2026. L’investissement dans Altixia Commerces présente notamment des risques de perte en capital, de variation des revenus et de liquidité. La durée de détention recommandée est de 9 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

LFPI REIM devient actionnaire unique d’Altixia REIM

Un changement d’actionnariat intervenu en juillet 2026

En juillet 2026, LFPI REIM est devenu l’actionnaire unique d’Altixia REIM, société de gestion d’Altixia Commerces. Ce changement s’inscrit dans le rapprochement avec le groupe LFPI, présent dans plusieurs métiers de la gestion d’actifs, notamment l’immobilier, le capital-investissement, la dette privée et la gestion financière. Créé en 1989, le groupe LFPI annonce 29 Md€ d’actifs sous gestion et compte 450 collaborateurs. Son activité immobilière repose sur des implantations en France, en Allemagne, en Autriche, en Italie, en Europe centrale et aux États-Unis.

Une fusion envisagée entre les sociétés de gestion

Une fusion entre Altixia REIM et LFPI REIM est envisagée. Elle pourrait conduire à la nomination de LFPI REIM comme nouvelle société de gestion d’Altixia Commerces. Cette évolution n’est pas présentée comme finalisée au 3T 2026. Le rapprochement prévoit de conserver les équipes et les outils développés par Altixia REIM, tout en s’appuyant sur le réseau et les équipes immobilières locales du groupe LFPI. Plusieurs mesures de développement ont également été engagées, notamment le recrutement d’un directeur du développement et une présence au salon Patrimonia. Une évolution de la plateforme de souscription et de gestion est par ailleurs prévue, avec notamment la possibilité de réinvestir les dividendes.

Tableau récapitulatif – SCPI Altixia Commerces au 3T 2026

Conclusion

Le 3T 2026 marque une période de transition pour Altixia Commerces. La relocation des surfaces vacantes constitue un enjeu immédiat pour l’activité locative, tandis que les demandes de retrait restent un point de vigilance pour les associés. La concrétisation des projets immobiliers et du rapprochement entre les sociétés de gestion figurera parmi les évolutions à suivre lors des prochains trimestres.

Avertissement : L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI constitue un placement de long terme.