SCPI Optimale : Stratégie efficace et rendement de 6,51 % en 2024

Un positionnement unique sur le marché des SCPI

La SCPI Optimale, gérée par Consultim Asset Management, se distingue par un positionnement rare sur le marché : diversifiée, small cap et 100 % France. En 2024, alors que le marché des SCPI a traversé une période de transition marquée par des ajustements et un rééquilibrage de la collecte, Optimale a su démontrer la pertinence de sa stratégie en affichant un taux de distribution brut de 6,51 %*. Ce rendement se place bien au-dessus de la moyenne du marché, qui s’établit à 4,72 % brut, selon l’ASPIM.

L’originalité d’Optimale réside dans son approche d’investissement. Contrairement à certaines SCPI qui privilégient des actifs de grande taille ou une diversification internationale, elle se concentre sur des biens immobiliers à taille humaine, exclusivement situés en France, et soigneusement sélectionnés pour optimiser leur rendement et leur résilience face aux fluctuations du marché.

Un portefeuille renforcé par des acquisitions stratégiques

En 2024, Optimale a poursuivi une politique d’acquisitions dynamique, avec l’achat de cinq nouveaux actifs pour un montant total de 21 millions d’euros acte en main. Ces acquisitions ont été réalisées dans un marché immobilier favorable aux acheteurs, ce qui a permis d’obtenir des actifs de qualité à des conditions attractives.
Parmi les acquisitions les plus marquantes de l’année, on retrouve des locaux d’activités situés à Ancenis, loués à deux filiales du groupe Vinci Energies. La SCPI s’est également positionnée sur un site logistique du dernier kilomètre à Saint-Étienne-du-Rouvray, actuellement occupé par Fedex, et des bureaux situés dans l’agglomération rennaise, hébergeant des locataires comme la CPAM, Babilou et une filiale de Saint-Gobain.

Grâce à ces nouvelles acquisitions, Optimale détient désormais 30 actifs immobiliers, représentant une superficie totale de 62 802 m². Son taux d’occupation financier reste élevé à 96 %, un indicateur clé de la solidité de son portefeuille. De plus, la durée résiduelle des baux, fixée à 3 ans et 9 mois au 31 décembre 2024, permet une certaine stabilité dans la perception des revenus locatifs.

Une diversification sectorielle et géographique maîtrisée

L’une des forces d’Optimale réside dans l’équilibre de son portefeuille immobilier. En termes de répartition sectorielle, la SCPI se positionne sur plusieurs segments : les bureaux (43,8 %), les commerces (28,8 %), les locaux d’activités et logistiques (22,9 %) et l’immobilier de santé et d’éducation (4,6 %). Cette diversification permet d’atténuer les risques liés à la dépendance à un seul secteur et d’offrir une meilleure résilience en période de fluctuations économiques.

Sur le plan géographique, la SCPI maintient une forte présence sur l’Arc Atlantique, notamment en Pays de la Loire (26 %), Nouvelle-Aquitaine (16,7 %), Bretagne (10,7 %) et Normandie (9 %). En parallèle, elle a renforcé sa présence dans d’autres régions comme le Grand Est (6,6 %) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (5,9 %), grâce aux récentes acquisitions réalisées à Bischheim et Saint-Martin-d’Hères.

Une stratégie adaptée aux défis du marché immobilier

L’année 2024 a mis en lumière les disparités de performances entre les SCPI traditionnelles et celles qui adoptent une approche plus agile. Les SCPI plus anciennes, souvent centrées sur l’immobilier de bureaux, ont vu leurs rendements se contracter, tandis que les SCPI plus jeunes et diversifiées, comme Optimale, ont su tirer parti des opportunités du marché.

L’un des piliers de la stratégie d’Optimale repose sur un engagement exclusif en France. Contrairement aux SCPI qui cherchent des rendements attractifs à l’étranger, la SCPI défend une approche basée sur la solidité de l’économie nationale.

Édouard Fourniau, Président de Consultim Asset Management, explique :

Nous avons la conviction profonde qu’investir en France demeure un choix gagnant et la voie la plus solide et la plus responsable, d’autant plus dans un environnement économique où la concentration des moyens sur le territoire national est essentielle 

La sélection rigoureuse des actifs est un autre facteur clé de réussite. Optimale privilégie les biens de petite taille, avec une valeur unitaire inférieure à 10 millions d’euros, permettant ainsi une plus grande flexibilité et une meilleure liquidité. En 2024, la moyenne des acquisitions s’élevait à 2,6 millions d’euros par bien, témoignant d’une gestion prudente et optimisée.

Des résultats solides et une collecte en hausse

L’année 2024 s’est conclue sur des indicateurs financiers solides. Le taux de distribution de 6,51 % démontre l’efficacité de la gestion, qui a su maintenir un rendement élevé malgré un marché en mutation.
La collecte nette annuelle a atteint 17,8 millions d’euros, reflétant la confiance des investisseurs dans la stratégie adoptée. La capitalisation de la SCPI s’élève désormais à 76 millions d’euros, enregistrant une croissance de 31 % sur l’année.

Perspectives 2025 : cap sur une année de consolidation

Après une année marquée par le rééquilibrage du marché immobilier, les perspectives pour 2025 s’annoncent plus favorables. Certains experts anticipent une phase de reprise, soutenue par un assainissement des valorisations et une amélioration progressive du marché de la transaction.

Dans ce contexte, la SCPI Optimale entend poursuivre son développement, en maintenant une approche sélective et en saisissant les opportunités d’acquisition à des prix attractifs. L’objectif annoncé par la société de gestion est un taux de distribution cible non garanti compris entre 6 % et 6,20 % en 2025.

Toutefois, comme le souligne Louis Martial, Directeur Général Adjoint de Consultim Asset Management, "il est encore trop tôt pour se repositionner sur des SCPI dont les parts ont perdu de la valeur ces dernières années". L’enjeu pour Consultim AM est donc de rester fidèle à sa stratégie, en renforçant le portefeuille d’Optimale avec des actifs solides et en maintenant la rentabilité locative.

Conclusion : une SCPI qui confirme sa pertinence

Avec une performance supérieure à la moyenne du marché, une collecte en progression et une stratégie d’investissement bien définie, la SCPI Optimale se positionne comme une solution d’investissement intéressante dans un secteur en pleine recomposition.

En privilégiant une gestion prudente et une diversification maîtrisée, elle offre aux investisseurs une perspective de rendement solide tout en consolidant sa présence sur le marché des SCPI à taille humaine. L’année 2025 sera déterminante pour confirmer cette trajectoire et saisir de nouvelles opportunités sur un marché en pleine évolution.

* Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Le TRI cible sur horizon de placement recommandé du fonds est compris entre 5 % et 6 %. Il intègre, sur la même durée de placement, un objectif de taux de distribution annuel compris entre 5 %
Le terme « small cap’ » fait référence à la thèse d’investissement d’Optimale qui consiste à n’acquérir que des actifs immobiliers d’une valeur unitaire inférieure à 10 M€.

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