SCPI Corum USA : avis, rendement 2025 (7,70 %) et perspectives 2026

Lancée fin 2024 par Corum L'Épargne, Corum USA reste en 2026 la première SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) française dédiée exclusivement — ou presque — au marché immobilier américain. Commercialisée depuis le 13 novembre 2024, cette initiative audacieuse vise à offrir aux investisseurs un accès simplifié et diversifié à l'économie américaine, tout en bénéficiant d'une fiscalité encadrée par la convention franco-américaine et un objectif de rendement attractif de 4,5 % par an (non garanti). Corum USA s'engage à allouer au minimum 90 % de son patrimoine à des actifs immobiliers situés aux États-Unis, ciblant des secteurs variés tels que les bureaux, les commerces, la logistique, l'hôtellerie, l'éducation, la santé et l'industrie.

À l'issue de l'année 2025, la SCPI Corum USA affiche une capitalisation d'environ 65 millions d'euros, un taux de distribution 2025 de 7,70 % (non garanti), une collecte brute annuelle proche de 40 millions d'euros et un prix de part stable à 200 €. Sa première année pleine a été marquée par une revalorisation de 29 % sur un immeuble new-yorkais acquis fin 2024, qui a compensé en partie la baisse du dollar sur la période. En 2026, la dynamique se poursuit : au 1er trimestre 2026, la capitalisation atteint environ 72 millions d'euros, le prix de part reste fixé à 200 €, et le dividende brut trimestriel est de 2,55 € par part, soit 1,92 € net d'impôt étranger. Cet article propose une analyse complète de la SCPI Corum USA, en explorant ses caractéristiques, ses avantages, ses inconvénients, et en répondant aux questions les plus fréquemment posées par les investisseurs.

Qu'est-ce que la SCPI Corum USA ?

Corum USA est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Corum Asset Management, une société reconnue dans la gestion immobilière et spécialiste des placements immobiliers collectifs. Lancée à l'automne 2024, elle a été créée dans le but de permettre aux investisseurs de profiter des atouts structurels de l'économie américaine en investissant dans l'immobilier professionnel (immobilier tertiaire).

La SCPI s'engage à allouer au minimum 90 % de son patrimoine à des actifs immobiliers aux États-Unis, les 10 % restants pouvant être investis dans des actifs situés dans la zone euro. Cette orientation en fait une poche de diversification en dollars américains particulièrement intéressante pour les épargnants français qui cherchent à compléter leurs SCPI de rendement européennes avec une exposition internationale spécifique.

Caractéristiques principales

• Type : SCPI de rendement diversifiée, thématique 100 % orientée États-Unis, investie dans l'immobilier tertiaire.
• Société de gestion : Corum Asset Management
• Date de lancement : 13 novembre 2024
• Prix d'une part : 200 € (stable fin 2025 et au 1er trimestre 2026)
• Minimum de souscription : 1 part à partir de 200 € (les intermédiaires peuvent demander un ticket plus élevé)
• Objectif de distribution annuelle* : 4,5 % (non garanti) ; objectif 2025 remonté à 7 % et réalisé à 7,70 %
• Commission de souscription : 12 % TTC
• Localisation des investissements : minimum 90 % États-Unis, jusqu'à 10 % en zone euro
• Distribution des dividendes potentiels : Mensuelle
• Objectif de taux de rendement interne sur 10 ans (non garanti)** : 4,5 %
• Capitalisation : environ 65 M€ au 31 décembre 2025, en hausse à près de 72 M€ au 1er trimestre 2026
• Dividende 2025 : environ 15,40 € brut par part, correspondant au taux de distribution de 7,70 %

Pourquoi investir dans Corum USA ?

1. Exposition au marché américain

Corum USA offre une opportunité unique d'investir dans l'un des premiers marchés immobiliers mondiaux. Les États-Unis présentent un potentiel considérable grâce à :

• une consommation élevée ;
• une forte capacité d'innovation ;
• des ressources énergétiques abondantes ;
• une grande flexibilité économique ;
• une démographie positive.

Le marché immobilier professionnel américain bénéficie en outre de baux généralement plus longs que sur le marché français, avec des durées fermes pouvant aller de 10 à 20 ans selon les actifs, ce qui renforce la visibilité des loyers et la stabilité des revenus potentiels. Les premiers investissements de Corum USA illustrent cette approche, avec des actifs de commerce et de santé loués à long terme et un WALB (durée moyenne ferme des baux) supérieure à 9 ans. Dans un environnement de taux directeurs progressivement plus stables, cette visibilité est un atout pour une SCPI à long terme.

2. Diversification du portefeuille

En investissant dans Corum USA, les épargnants peuvent diversifier leur patrimoine immobilier en s'exposant à un marché différent de l'Europe et à une devise différente, le dollar américain. La SCPI cible des actifs professionnels variés tels que :

• des bureaux ;
• des commerces ;
• l'hôtellerie ;
• l'éducation et la santé ;
• l'industrie ;
• la logistique.

Le secteur résidentiel est volontairement exclu en raison de contraintes réglementaires, opérationnelles et de rentabilité spécifiques au marché américain, ainsi que des profils de risque propres au locatif résidentiel. Corum USA se positionne ainsi clairement sur l'immobilier tertiaire.

Dans une allocation globale, Corum USA doit être considérée comme une poche de diversification en dollars américains, complémentaire des SCPI investies en zone euro et des autres classes d'actifs (fonds actions, obligations, assurance vie, etc.). Cette diversification géographique et en devise peut contribuer à lisser le risque global du portefeuille, tout en intégrant le risque de change.

3. Fiscalité simplifiée

Grâce à la convention fiscale franco-américaine, les investisseurs bénéficient d'un cadre évitant la double imposition. Les revenus issus de l'immobilier américain sont soumis à une imposition aux États-Unis, puis pris en compte dans la fiscalité française selon les règles en vigueur. Pour un épargnant français, la fiscalité des revenus financiers reste généralement structurée autour du prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif. Ce cadre, combiné à la convention bilatérale, rend l'investissement plus prévisible et plus simple à appréhender que certains montages internationaux complexes.

4. Rendement potentiel attractif

Corum USA vise un objectif de distribution annuelle de 4,5 % (non garanti), mais a délivré pour la première année pleine 2025 un taux de distribution de 7,70 %, soit la meilleure performance de la gamme Corum sur l'année. Cet écart entre l'objectif affiché et la performance réalisée reflète une stratégie opportuniste sur le marché américain, privilégiant des actifs offrant des rendements à l'acquisition élevés.

La performance 2025 est notamment portée par une plus-value de 29 % sur un actif new-yorkais acquis fin 2024, dont l'expertise en 2025 a montré une revalorisation significative. Cette création de valeur, associée à des acquisitions de santé et de commerce avec des rendements supérieurs à 7 %, confirme l'ADN de Corum : acheter des actifs en phase de cycle jugée favorable, pour conjuguer revenus et potentiel de revalorisation.

En 2026, les premiers chiffres (dividende brut de 2,55 € par part au 1er trimestre) montrent une continuité dans la politique de distribution. L'objectif de long terme reste un TRI sur 10 ans de 4,5 %, plus modeste que le taux de distribution ponctuel de 2025, ce qui rappelle le caractère prudent des projections sur la durée.

5. Gestion expérimentée

Corum Asset Management est une société de gestion indépendante avec plus de 9,6 milliards d'euros d'actifs sous gestion fin 2025, 152 000 épargnants accompagnés et une collecte annuelle d'environ 1,6 milliard d'euros. Elle a fait ses preuves avec d'autres SCPI à succès telles que Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion, ainsi qu'avec ses fonds en euros, ce qui renforce la crédibilité de la stratégie de Corum USA.

La méthodologie de Corum, bien connue pour sa rigueur, son approche contrariante et opportuniste des cycles immobiliers, permet d'avoir des convictions fortes sur cette SCPI. Le groupe n'hésite pas à se positionner là où le marché est jugé moins concurrentiel, afin de chercher des rendements supérieurs à la moyenne. Néanmoins, Corum USA doit rester une poche de diversification au sein du patrimoine global.

Quels sont les risques associés à Corum USA ?

Comme tout investissement en SCPI, Corum USA présente certains risques :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier américain, de la qualité des locataires, de la durée des baux, de l'évolution des taux et de la conjoncture économique. La revalorisation d'un actif peut être favorable, mais l'inverse reste possible.
• Risque de rendement non garanti : l'objectif de distribution de 4,5 % (et l'objectif 2025 réalisé à 7,70 %) n'est pas garanti et peut ne pas être atteint à l'avenir. La performance 2025 constitue un premier repère, mais ne préjuge pas des rendements futurs.
• Risque de change : les investissements en dollars américains sont soumis aux fluctuations du taux de change euro/dollar. Pour un investisseur en euros, une baisse du dollar réduit la performance exprimée en euros. En 2025, la baisse du dollar a ainsi limité la performance pour un épargnant français, malgré le rendement immobilier élevé. Ce risque devise fait partie intégrante de la stratégie de diversification.
• Frais de souscription élevés : les frais de souscription de 12 % TTC réduisent le rendement potentiel, en particulier en cas de sortie à court terme. L'investissement doit être pensé sur un horizon long pour amortir ces frais.
• Délai de jouissance : un délai de jouissance de 5 mois est appliqué avant de percevoir les premiers revenus. Ce délai est classique en SCPI mais doit être intégré dans la planification de trésorerie.
• Jeune SCPI : Corum USA est une SCPI récente (lancée fin 2024), qui a encore tout à prouver en termes de croissance, de stabilité des revenus et de rentabilité à long terme. Le patrimoine est en cours de constitution, ce qui implique un risque supplémentaire lié à la phase de déploiement.

Questions fréquentes sur la SCPI Corum USA

1. Comment la SCPI Corum USA est-elle positionnée par rapport aux autres SCPI de Corum ?

Corum USA complète la gamme de SCPI de Corum L'Épargne en offrant une exposition unique au marché immobilier américain en dollars. Alors que Corum Origin investit principalement en Europe, Corum XL diversifie ses investissements à l'échelle mondiale avec une dimension de long terme sur plusieurs devises, et Corum Eurion est une SCPI labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) en zone euro, Corum USA se concentre quasi exclusivement sur les États-Unis et sur des actifs professionnels tertiaires en dollars. Elle apporte une brique internationale supplémentaire aux épargnants déjà exposés aux SCPI de rendement européennes du groupe.

2. Quels sont les secteurs immobiliers ciblés par Corum USA aux États-Unis ?

Corum USA cible des actifs professionnels variés tels que :

• des bureaux ;
• des commerces ;
• l'hôtellerie ;
• l'éducation ;
• la santé ;
• l'industrie ;
• la logistique.

Elle exclut volontairement le secteur résidentiel en raison de contraintes spécifiques (réglementation, gestion, profils de risques, rentabilité) propres au marché américain. Les acquisitions déjà réalisées témoignent d'une priorité donnée aux commerces de qualité et à l'immobilier de santé, avec des baux long terme et des locataires solvables.

3. Comment la fiscalité est-elle gérée pour les investissements dans Corum USA ?

Grâce à la convention fiscale franco-américaine, les investisseurs bénéficient d'un cadre évitant la double imposition. Les revenus immobiliers perçus aux États-Unis sont soumis à l'impôt local, puis pris en compte dans la fiscalité française selon les dispositifs en vigueur (prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou barème progressif après abattements et prise en compte des prélèvements sociaux). La fiscalité reste structurée et encadrée, sans surprise majeure par rapport aux autres SCPI internationales du groupe. Comme toujours, il est recommandé de se rapprocher d'un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter la fiscalité à sa situation personnelle.

4. Quel est le minimum à investir dans Corum USA ?

Le minimum à investir dans Corum USA est de 200 €, ce qui correspond au prix d'une part. Cette accessibilité en fait une solution permettant d'ajouter une poche de diversification en dollars même avec un montant relativement limité. Certains intermédiaires peuvent toutefois exiger un ticket d'entrée plus élevé (par exemple 1 260 € ou davantage), en fonction de leurs propres conditions commerciales.

Conclusion

Corum USA est une SCPI innovante qui offre aux investisseurs la possibilité de diversifier leur patrimoine immobilier en s'exposant au marché américain et à la devise dollar. Son positionnement unique sur l'immobilier tertiaire américain, sa fiscalité encadrée par la convention franco-américaine et sa gestion expérimentée par Corum Asset Management en font une option intéressante pour ceux qui cherchent à saisir les opportunités offertes par l'économie américaine, tout en acceptant un niveau de risque supérieur à une SCPI 100 % zone euro.

Cependant, il est essentiel de bien comprendre les risques associés, notamment le risque de change — qui peut être favorable ou défavorable —, les frais de souscription élevés, le caractère encore jeune de la SCPI et la dépendance à un marché immobilier spécifique. Un horizon de placement de long terme (au moins 10 ans) et une bonne diversification globale de votre patrimoine restent indispensables.

Dans une allocation patrimoniale structurée, Corum USA doit être considérée comme une poche de diversification en dollars américains, et non comme le cœur de votre portefeuille de SCPI. Elle vient compléter des SCPI diversifiées en zone euro, des solutions ISR, ainsi que d'autres classes d'actifs financiers, dans une logique de construction patrimoniale globale.

* Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par la SCPI pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM USA.

**Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l'investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l'évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur. Il intègre également le fait que la valeur de l'argent évolue dans le temps : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 € dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.

La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s'agit d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d'abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Par ailleurs, si les SCPI investissent à l'international, il convient de prendre en compte un risque en devise, lié à la fluctuation des taux de change. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement, rappelez-vous que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l'ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l'AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d'agent général d'assurance sous le contrôle de l'ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

CORUM USA visa SCPI n°24-11 de l'AMF du 09 juillet 2024, est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.