Avis Transitions Europe (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Transitions Europe, lancée en 2022 et gérée par Arkea Real Estate Investment Management (REIM), s'impose comme une solution d'investissement immobilier moderne et responsable à l'échelle paneuropéenne. Avec un taux de distribution de 8,25 % en 2024 et un objectif de rendement relevé à 7,5 % pour 2025 (non garanti), elle attire l'attention des investisseurs en quête de diversification, de performance et de sens dans leur épargne. Cet article propose une analyse actualisée de ses caractéristiques, avantages, limites et perspectives, à la lumière des derniers chiffres disponibles à mi‑2025.

Présentation de la SCPI Transitions Europe

Caractéristiques principales 

• Type : SCPI de rendement à capital variable
• Société de gestion : Arkéa REIM
• Prix d'une part : 202 € en 2025 (hausse par rapport aux 200 € initiaux)
• Rendement 2024 : 8,25 % (Taux de Distribution)
• Objectif de rendement 2025 : > 7,5 % (non garanti, objectif relevé en cours d'année)
• TRI 2 ans : 6,50 %
• Label ISR : Oui (Investissement Socialement Responsable)
• Capitalisation : environ 542 millions d'euros au 31/12/2024, plus de 800 millions d'euros à fin juin 2025 pour une collecte nette d'environ 271 millions d'euros au 1er semestre 2025
• Nombre d'actifs : 35 immeubles répartis dans 6 pays européens
• Taux d'occupation financier : proche de 99 %
• Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois

La SCPI Transitions Europe se distingue par une stratégie centrée sur les grandes transitions économiques, environnementales, technologiques et sociétales qui transforment l'immobilier professionnel en Europe. Elle se positionne sur des actifs diversifiés (bureaux flexibles, logistique, résidentiel géré…) dans plusieurs pays européens pour capter des opportunités de rendement dans un marché en phase de stabilisation, tout en intégrant fortement les critères ESG.

Pourquoi investir dans Transitions Europe ?

1. Rendement attractif

Avec un taux de distribution de 8,25 % en 2024, Transitions Europe figure parmi les SCPI les plus performantes du marché pour la deuxième année consécutive, dépassant nettement la moyenne des SCPI de rendement classiques. Fort de cette dynamique, Arkéa REIM a relevé l'objectif indicatif de distribution 2025 à environ 7,5 % (non garanti), contre un objectif initial plus bas. Ce relèvement s'appuie notamment sur des acquisitions réalisées à des rendements immobiliers moyens supérieurs à 7,5 %–9 % selon les périodes, traduisant la capacité de la SCPI à profiter d'un contexte de prix immobiliers ajustés en Europe.

2. Diversification géographique

Transitions Europe investit exclusivement en Europe, en dehors de la France, avec un patrimoine déjà réparti entre plusieurs marchés : notamment l'Espagne, l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Irlande, la Pologne et plus largement le Benelux. Cette diversification paneuropéenne permet de réduire le risque lié à un seul marché immobilier tout en profitant de dynamiques économiques différentes et d'un pipeline d'investissements identifié pour les prochains mois. La montée en puissance à plus de 35 actifs et 6 pays à mi‑2025 illustre la solidité de ce déploiement géographique.

3. Fiscalité avantageuse

En tant que SCPI européenne détenue par des résidents fiscaux français, une large partie des revenus provient d'immeubles situés à l'étranger et supporte une fiscalité locale, souvent moins lourde que l'imposition directe en France. Ces revenus font l'objet de mécanismes pour éviter la double imposition, ce qui aboutit généralement à une fiscalité globale plus douce que pour une SCPI 100 % France, tout en restant à analyser au cas par cas avec un conseiller ou un fiscaliste.

4. Stratégie ISR (Investissement Socialement Responsable)

Labellisée ISR immobilier depuis fin 2022, cette SCPI intègre des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans toute sa chaîne d'investissement et de gestion. Elle privilégie :

• des bâtiments durables conformes aux dernières normes environnementales et énergétiques ;
• des actifs situés à proximité des transports en commun et favorisant les mobilités douces (bornes de recharge électrique, parkings vélos, etc.) ;
• des immeubles contribuant aux transitions sociétales (bureaux adaptés au travail hybride, résidences seniors, immobilier de santé ou d'éducation selon les opportunités).

Cette approche permet de concilier recherche de rendement et impact positif à long terme sur l'environnement et la société.

Les avantages pour les investisseurs

1. Performance financière solide : Un rendement de 8,25 % en 2024, supérieur à la moyenne du marché, et un objectif 2025 relevé à 7,5 % (non garanti), soutenus par un taux d'occupation élevé et des acquisitions à des conditions favorables.
2. Diversification sectorielle : Portefeuille composé d'actifs variés – bureaux flexibles, logistique urbaine et régionale, résidentiel géré (notamment résidences seniors) et autres segments liés aux transitions économiques et technologiques.
3. Impact durable : Des investissements alignés avec les enjeux environnementaux et sociétaux, via le label ISR et l'intégration systématique des critères ESG.
4. Flexibilité d'investissement : Accessible via assurance-vie, démembrement, achat en direct ou financement à crédit, permettant d'adapter la stratégie à ses objectifs (revenus, transmission, optimisation fiscale).
5. Report À Nouveau (RAN) robuste : Une réserve financière équivalente à environ 80 à 90 jours de distribution offre une capacité de lissage des revenus en cas de baisse temporaire des loyers ou de vacance.

Les limites et points de vigilance

1. Manque d'historique

Créée en 2022, Transitions Europe reste une SCPI jeune, avec seulement quelques exercices complets de recul. Si les performances 2023 et 2024, puis le début 2025, sont très prometteurs, le manque d'historique sur un cycle immobilier complet constitue un point de vigilance pour les investisseurs recherchant avant tout la stabilité éprouvée de SCPI plus anciennes.

2. Frais élevés

Les frais de souscription se situent autour de 10 %–12 %, et les frais de gestion annuels dans la fourchette haute du marché. Ces niveaux de frais sont typiques des SCPI de rendement récentes et paneuropéennes, mais ils réduisent mécaniquement le rendement net à long terme. Il est essentiel d'adopter un horizon d'investissement suffisamment long (souvent 8 à 10 ans) pour amortir ces coûts.

3. Délai de jouissance long

Les revenus locatifs ne sont versés qu'après un délai de jouissance d'environ cinq mois pleins suivant la souscription, les parts commençant à générer des revenus à compter du 1er jour du 6e mois. Cela peut être contraignant pour ceux recherchant une rentabilité immédiate, même si ce délai demeure courant pour les SCPI de rendement.

4. Risques immobiliers classiques

Comme toutes les SCPI, Transitions Europe est exposée aux risques immobiliers et de marché :

• fluctuations des marchés immobiliers européens (variation de valeur des actifs, évolution des loyers) ;
• risques locatifs (vacance, renégociation de loyers, défaut de locataires) ;
• risque de liquidité en cas de retournement marqué du marché ou de forte hausse des taux d'intérêt.

La diversification géographique et sectorielle, ainsi que le taux d'occupation élevé, contribuent à atténuer ces risques, sans toutefois les supprimer.

Questions fréquentes sur Transitions Europe

1. Pourquoi choisir une SCPI européenne ?

Transitions Europe permet d'accéder à un portefeuille d'actifs immobiliers diversifiés dans plusieurs pays européens, ce qui réduit la dépendance au seul marché français et offre des opportunités de rendement dans des zones économiques dynamiques. Pour un investisseur français, la fiscalité sur les revenus issus de ces actifs étrangers est souvent plus avantageuse que celle d'une SCPI investie principalement en France, sous réserve des conventions fiscales en vigueur.

2. Quels types d'actifs sont inclus dans le portefeuille ?

La SCPI investit principalement dans :

• des bureaux modernes et flexibles, adaptés au travail hybride et aux nouveaux usages (espaces modulables, services intégrés) ;
• des infrastructures logistiques et des entrepôts, en lien avec l'essor de l'e‑commerce et de la logistique urbaine ;
• des actifs résidentiels gérés ou spécifiques répondant aux évolutions démographiques, comme les résidences seniors ou des logements adaptés ;
• des immeubles durables et performants sur le plan énergétique, alignés avec les réglementations environnementales européennes.

3. Quelle est la stratégie ISR mise en place ?

Transitions Europe applique une grille de sélection et de suivi ESG à l'ensemble de son patrimoine. Elle privilégie les actifs :

• ayant de bonnes performances énergétiques ou un fort potentiel d'amélioration via des travaux ;
• situés dans des environnements favorisant les mobilités douces et les transports en commun ;
• intégrant des services et usages favorables au bien‑être des occupants (confort, santé, sécurité).

La SCPI met également en œuvre des plans d'amélioration continue pour réduire l'empreinte carbone des bâtiments et accompagner les locataires dans leur propre transition.

4. Quels sont les rendements attendus ?

En 2023 et 2024, Transitions Europe a délivré des taux de distribution au-dessus de 8 %, se plaçant dans le peloton de tête des SCPI de rendement. Pour 2025, l'objectif indicatif de distribution a été relevé à environ 7,5 % (non garanti), sur la base du pipeline d'investissements et des rendements des acquisitions récentes. Comme toujours, ces objectifs restent soumis aux aléas de marché et ne constituent pas une promesse de rendement.

5. Quels sont les risques associés ?

Les principaux risques à prendre en compte sont :

• le manque d'historique de la SCPI, qui rend plus difficile l'évaluation de sa résilience sur un cycle complet ;
• des frais de souscription et de gestion relativement élevés, qui incitent à investir sur le long terme ;
• un délai de jouissance d'environ cinq mois avant la perception des premiers revenus ;
• les risques immobiliers et de marché (vacance, baisse des valeurs, hausse des taux, conjoncture économique défavorable).

Transitions Europe reste un placement de long terme dont la valeur et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Conclusion

La SCPI Transitions Europe se positionne comme une solution innovante et paneuropéenne pour diversifier son portefeuille immobilier tout en recherchant des rendements élevés. Son orientation européenne, sa gestion active dans un contexte de marché en recomposition, et son engagement ISR répondent aux attentes des investisseurs modernes qui souhaitent concilier performance financière et impact durable.

Néanmoins, son caractère récent, ses frais dans la moyenne haute du marché et le délai de jouissance imposent d'adopter une vision de long terme et de s'assurer que ce support est cohérent avec son profil de risque, son horizon d'investissement et ses objectifs patrimoniaux. Dans un environnement immobilier européen en cours de stabilisation, Transitions Europe apparaît comme une SCPI dynamique et en forte croissance, susceptible de s'imposer durablement parmi les références du segment paneuropéen si elle parvient à maintenir la qualité de sa gestion et de ses acquisitions.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, et la liquidité des parts n'est pas garantie. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel avant toute décision d'investissement.