Marchés primaire et secondaire?

Marché primaire et secondaire des SCPI : Comprendre les différences

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) restent une option d'investissement immobilier populaire pour de nombreux investisseurs en France, malgré un marché fragmenté en 2025 marqué par une reprise progressive de la collecte nette au premier trimestre (+35 % selon l'ASPIM). L'une des distinctions importantes à comprendre dans le monde des SCPI est la différence entre le marché primaire et le marché secondaire. Chacun de ces marchés offre des opportunités uniques aux investisseurs, et il est essentiel de comprendre leurs caractéristiques distinctes pour prendre des décisions éclairées, surtout dans un contexte de files d'attente de retraits atteignant 2,25 milliards d'euros au 31 mars 2025 (2,6 % de la capitalisation totale).

Le marché primaire : Accès aux nouvelles parts

Le marché primaire des SCPI est l'endroit où de nouvelles parts sont créées et mises à la disposition des investisseurs. Il est principalement associé aux SCPI à capital variable et également au SCPI à capital fixe en cours d'augmentation de capital. Lorsque la société de gestion décide d'augmenter le capital de la SCPI pour acquérir de nouveaux biens immobiliers ou pour d'autres besoins, elle propose des parts supplémentaires aux investisseurs. Ces parts sont vendues à un prix fixe déterminé par la société de gestion.

Il est important de noter que même les SCPI à capital variable peuvent avoir un marché primaire (avec un capital maximal statutaire qui évolue progressivement). Par exemple, en cas de marché bloqué, les SCPI à capital variable peuvent mettre en place un marché secondaire fonctionnant de la même manière que celui des SCPI à capital fixe, c'est ce que l'on appelle la suspension de la variabilité. Au premier trimestre 2025, plusieurs SCPI montrent des flux de retraits compensés faibles faute de collecte suffisante, rendant le primaire moins dynamique pour certaines.

Conseil : l'accès au marché primaire peut être une opportunité pour les investisseurs de bénéficier de prix fixes, ce qui peut être avantageux dans le cadre d'un financement de parts de SCPI, particulièrement quand la collecte repart. 

Le marché secondaire : Transfert de propriété des parts existantes

Le marché secondaire des SCPI est différent du marché primaire. Il s'agit de la revente de parts. Les investisseurs existants ont la possibilité de vendre leurs parts à d'autres investisseurs, via le carnet d'ordre de la société de gestion ou des plateformes de gré à gré. Le marché secondaire est couramment utilisé pour les SCPI à capital fixe et fonctionne généralement à intervalles réguliers, tels que hebdomadaires, mensuels ou trimestriels, comme la confrontation de décembre 2025 pour des SCPI comme AEW Paris Commerces et Fructipierre le 30 décembre.

Pour participer au marché secondaire, les associés qui souhaitent vendre leurs parts et les particuliers qui souhaitent investir dans une SCPI transmettent leurs ordres de vente et d'achat à la société de gestion de la SCPI ou à des intermédiaires spécialisés. La société de gestion facilite ensuite les transactions en établissant le prix d'exécution qui permet aux plus grands nombres d'échanger leurs parts. En 2025, face à des délais de retrait moyens de 600 jours (jusqu'à plus de 2 000 ans théoriques pour Primopierre ou Perial O2), le marché secondaire de gré à gré explose avec des décotes de 20-35 % (jusqu'à -42 % observées), permettant des ventes en 4-8 semaines contre 650 jours en moyenne via retrait classique, et des rendements effectifs boostés jusqu'à 9,9 %.

Conseil : le marché secondaire offre de la liquidité aux investisseurs, leur permettant de vendre leurs parts plus facilement en cas de besoin, contrairement au marché primaire où les parts sont généralement vendues à prix fixe. Avec 2,3 milliards d'euros de parts bloquées et plus de 77 annonces actives pour 4 millions d'euros, il compense les crises de liquidité actuelles.

MeilleureSCPI.com : Votre partenaire pour les transactions

Pour les investisseurs souhaitant naviguer à la fois sur le marché primaire et le marché secondaire des SCPI, MeilleureSCPI.com est là pour vous accompagner. Nous offrons un accompagnement professionnel pour vous aider à acheter des parts de SCPI sur le marché primaire ou à vendre et acheter sur le marché secondaire. Notre expertise vous permet de maximiser vos opportunités d'investissement et de gérer vos transactions en toute confiance, y compris dans un contexte de décotes attractives et de rendements effectifs améliorés.

Tableau récapitulatif

Comprendre la différence entre le marché primaire et le marché secondaire des SCPI est essentiel pour prendre des décisions d'investissement éclairées. Que vous souhaitiez investir dans de nouvelles parts ou acheter des parts existantes à décote, chaque marché offre ses avantages et ses inconvénients dans un marché en reprise mais toujours fragmenté. MeilleureSCPI.com est là pour vous guider dans cette démarche, quelle que soit votre préférence.

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