Foncières solidaires : un investissement immobilier engagé en 2025

Comprendre les foncières solidaires et leur impact

Les foncières solidaires jouent un rôle essentiel dans le financement de projets à fort impact social. Elles permettent de concilier investissement immobilier et solidarité sociale, tout en répondant aux enjeux sociétaux actuels comme le maintien à domicile des personnes âgées ou l'accès à un logement abordable.

Cette démarche s'inscrit dans un mouvement plus large de logement abordable, illustré par le développement du bail réel solidaire (BRS), dont la production a doublé en 2024 avec environ 3 709 unités livrées à fin novembre^[1][2][3].

Qu'est-ce qu'une foncière solidaire ?

Les foncières solidaires sont des structures d'investissement spécialisées dans l'acquisition et la gestion de biens immobiliers destinés à des projets d'utilité sociale. Contrairement aux foncières traditionnelles, leur objectif principal ne se limite pas à la rentabilité financière : elles visent aussi un impact positif sur des publics vulnérables.

Cette logique rejoint la forte croissance des organismes de foncier solidaire (OFS) observée en 2024, dont environ 60 % sont des organismes de logement social^[6]. Ils contribuent à sécuriser l'accès au logement sur le long terme, en dissociant le foncier des murs.

Caractéristiques principales

• Focus social renforcé : elles financent des projets comme le logement intermédiaire, l'habitat inclusif ou les structures de soins, avec une production prioritaire dans le neuf représentant environ 86 % des 3 709 BRS livrés en 2024^[2].
• Fiscalité avantageuse : les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % grâce à leur participation dans ces projets, dans le cadre des dispositifs en vigueur.
• Rendement modéré mais stable : le rendement financier est souvent moins élevé que dans les foncières classiques, mais compensé par un impact social tangible. À titre indicatif, le foncier agricole solidaire affiche un rendement locatif moyen d'environ 2,7 % avant charges^[4].

Pourquoi investir dans les foncières solidaires ?

Soutenir le maintien à domicile des personnes âgées

Avec le vieillissement de la population, la demande pour des logements adaptés aux personnes âgées ne cesse de croître. Les foncières solidaires financent des projets qui permettent de créer des logements accessibles, sécurisés et adaptés aux besoins spécifiques des seniors (domotique, accessibilité, services de proximité, etc.).

Cette action s'inscrit dans un parc résidentiel français qui atteint 38,4 millions de logements au 1er janvier 2025^[10], avec un enjeu majeur : adapter une partie de ce parc au grand âge et à la dépendance.

Participer à une société plus inclusive

Les foncières solidaires soutiennent également des initiatives visant à réduire les inégalités en matière de logement, notamment pour les foyers à faibles revenus ou les personnes en situation de handicap.

Le développement du BRS illustre cette dynamique, avec environ 20 532 logements BRS en projets à horizon 2028, particulièrement concentrés en Nouvelle-Aquitaine, Bretagne et Auvergne-Rhône-Alpes^[1][2][3]. Ces opérations permettent de sécuriser dans la durée un logement abordable pour les ménages modestes.

Les principales foncières solidaires en France

Voici un tableau récapitulatif de quelques foncières solidaires de référence et de leurs spécificités :

Avantages et limites des foncières solidaires

Avantages

• Impact social mesurable : les projets permettent une amélioration directe des conditions de vie de nombreuses personnes, comme les 3 709 logements BRS livrés en 2024, majoritairement situés en zones tendues^[2][3].
• Avantage fiscal : la réduction d'impôt de 25 % représente un incitatif intéressant pour les investisseurs, dans un marché où l'épargne solidaire a atteint environ 788 millions d'euros en 2021^[4].
• Diversification patrimoniale : ces investissements complètent un portefeuille orienté vers des valeurs sociétales et offrent une exposition à des actifs immobiliers peu corrélés aux marchés traditionnels.
• Outil de défiscalisation : pour certains profils, les foncières solidaires sont intéressantes pour défiscaliser et apporter un peu de diversification utile dans son patrimoine, en complément d'autres placements (SCPI, immobilier direct, assurance-vie, etc.).

Limites

• Rendement plus faible : la priorité étant donnée à l'impact social, les performances financières peuvent être modérées par rapport à des foncières purement patrimoniales ou à certaines SCPI de rendement.
• Risque lié à la gestion des projets : la réussite des projets dépend de la qualité de la gestion des foncières et de leurs partenaires, dans un contexte de baisse globale des mises en chantier observée début 2025^[5].
• Horizon d'investissement long : comme tout investissement immobilier, il s'agit d'un placement de long terme, peu adapté à ceux qui recherchent une liquidité rapide.

Comment investir dans une foncière solidaire ?

Les critères à évaluer

Avant d'investir dans une foncière solidaire, il est recommandé d'analyser plusieurs points clés :

• La solidité financière de la foncière : niveau de fonds propres, taux d'occupation des actifs, qualité des locataires (bailleurs sociaux, associations, collectivités…).
• Les projets soutenus et leur pertinence sociale, par exemple les opérations en BRS bénéficiant de revalorisations de plafonds de revenus et de prix de respectivement 2,47 % et 3,86 % au 1er janvier 2025^[1].
• Les modalités de réduction fiscale associées : éligibilité à la réduction d'impôt, plafonds, durée de détention minimale, contraintes de sortie.
• La gouvernance et la transparence : rapports d'impact social, reporting annuel, présence d'un comité éthique ou d'un comité d'investissement indépendant.

Les modalités d'investissement

L'investissement peut se faire :

• Directement auprès des foncières solidaires, via des augmentations de capital ou des souscriptions de parts sociales.
• Via des plateformes spécialisées en finance solidaire, qui sélectionnent et présentent des projets immobiliers à impact.
• Par l'intermédiaire de certains produits d'épargne (assurance-vie, comptes-titres, PEA-PME) intégrant une poche de finance solidaire, selon les contrats.

Dans tous les cas, il est important de bien se renseigner sur les conditions de souscription, les frais, l'horizon de placement et les objectifs sociaux avant de s'engager.

Conclusion

Les foncières solidaires représentent une solution innovante pour investir dans l'immobilier tout en ayant un impact positif sur la société. En soutenant des projets d'utilité sociale (logement abordable, maintien à domicile, inclusion), elles permettent aux investisseurs de concilier rentabilité, solidarité et optimisation fiscale.

La progression du BRS en 2024 et les perspectives à horizon 2028^[1][2][3] confirment la montée en puissance de ces dispositifs. Pour un épargnant, ces solutions peuvent être intéressantes pour défiscaliser et apporter un peu de diversification utile dans son patrimoine, à condition de bien mesurer l'horizon de placement et les risques associés.

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