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Epsilon 360, une SCPI Franco-française ?1 Line Blavier — Responsable Développement
Pendant l'échange enrichissant avec Line Blavier, nous avons exploré la possibilité que la SCPI Epsilon 360 se positionne comme une SCPI strictement française
SCPI Epsicap Nano
Créée le 26/04/2021 et gérée par Epsicap REIM, la SCPI Epsicap Nano est une SCPI de rendement diversifiée qui vise à capter le potentiel d’actifs immobiliers de taille intermédiaire, souvent moins exposés à la concurrence des grands investisseurs. Cette approche permet de construire un portefeuille mutualisé et recherchant des flux locatifs réguliers, tout en conservant une capacité d’exécution rapide grâce à une société de gestion à taille humaine.
Au 30/06/2026, Epsicap Nano affiche une capitalisation de 215 500 000 € pour 838 611 parts et 216 associés. Le patrimoine totalise 129 194 m² et repose sur 103 locataires, contribuant à une bonne dilution du risque locatif. La qualité d’exploitation se reflète dans des niveaux d’occupation élevés, avec un TOF de 97,90 % et un TOP de 97,64 %, pour une vacance financière limitée à 2,10 % (30/06/2026). Côté performance, la SCPI a servi un taux de distribution annuel de 7,01 % en 2025 et annonce un rendement prévisionnel de 6,00 % en 2026.
- Intérêts alignés avec ceux des gestionnaires, favorisant une gestion orientée long terme
- SCPI récente limitant a priori les besoins immédiats de rénovation lourde du patrimoine
- Locataires jugés fiables et solides, au service de la visibilité des loyers
- Structure de gestion agile et réactive, adaptée à un marché en mouvement
- Coûts d’adhésion compétitifs (16/04/2024), pour optimiser l’entrée en investissement
Ouverte Diversifiée Label ISR Souscription en ligne Versements programmés
Prix de souscription
257 €Min. 1 028 €
Capitalisation
216 M €66 actifs
Rendement 2025
7,01 %
Objectif de taux de rendement interneObjectif de TRI
6,50 %Objectif non garanti
Historique de Taux de Distribution
Historique de la valeur pour une part (€)
Évolution du prix acquéreur de la SCPI Epsicap Nano. Pour rappel la valeur d'une part n'est pas garantie, elle peut varier à la hausse comme à la baisse.
Premier prix connu 240,00 € (1 déc. 2021) · Dernier 257,00 € (1 juil. 2025)
Simulations
Simulations d'investissement de la SCPI Epsicap Nano
| Montant investi | Type de propriété | Type d'investissement | Revenus annuels potentiels / Effort | Horizon conseillé | Avantages clés |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | Pleine propriété | Cash | 659 € / an | 8 ans min. | Revenus réguliers, simplicité |
| 10 000 € | Nue-propriété (5 ans) | Cash | 0 € (usufruitier touche) | 5 ans | Pas d'impôt, décote ~40 % |
| 10 000 € | Assurance-vie | Cash | 603 € / an (net de frais) | 8 ans min. | Fiscalité allégée, liquidité |
| 50 000 € | Pleine propriété | Crédit sur 20 ans | Effort : ~185 €/an | 20 ans | Effet de levier, capitalisation |
| 50 000 € | Pleine propriété | Versement programmé (1 028 €/mois) | 813 € la 1ère année (croissant) | 10+ ans | Lissage dans le temps, flexibilité |
| 100 000 € | Nue-propriété (10 ans) | Cash | 0 € | 10 ans | Forte décote (~60 %), transmission optimisée |
| 100 000 € | Pleine propriété | Cash | 6 589 € / an | 8 ans min. | Rentabilité attractive |
Caractéristiques
Fiche Identité
Société de gestion
Epsicap REIMCréation
2021
Type
SCPI à capital variable
Rendement
7,01 %
Prix de part
257,00 €
Souscription min.
1 028,00 €
Frais d'entrée
6,00 % TTC
Frais de gestion
12,00 % TTC
TOF
97,90 %
Capitalisation
216 M €
Nombre d'actifs
66
Valeur de reconstitution
277,46 € (au 30 juin 2026)
Valeur de réalisation
226,53 € (au 30 juin 2026)
Label ISR
Oui
Fréquence distribution
Mensuel
Durée recommandée
8
Valeur de retrait
244,15 €
Nombre de parts
838 611
Nombre d'associés
216
Chiffres importants
Nombre de pays
5
Nombre de typologies
6
Nombre de locataires
103
Indicateur de risque
1
–2
–3
–4
–5
–6
–7
Risque le plus faibleRisque le plus élevé
Récompenses de la SCPI Epsicap Nano
Modalités d'achat
| Mode | Disponible | Points clés |
|---|---|---|
| Comptant (en direct) | Versements programmés possibles | |
| À crédit | Effet de levier + intérêts déductibles des revenus fonciers | |
| Assurance-vie | Fiscalité allégée | |
| Nue-propriété | Valeur décotée, optimisation patrimoniale | |
| Versements programmés | Accessible dès 1 028,00 €/mois |
Comptant (en direct)
Versements programmés possibles
À crédit
Effet de levier + intérêts déductibles des revenus fonciers
Assurance-vie
Fiscalité allégée
Nue-propriété
Valeur décotée, optimisation patrimoniale
Versements programmés
Accessible dès 1 028,00 €/mois
Stratégie de la SCPI
La stratégie d'Epsicap Nano repose sur une diversification européenne rapide et ciblée, se concentrant sur l'acquisition d'actifs immobiliers de petite et moyenne taille ("smallcaps") dans divers secteurs, avec une accélération marquée hors de France. Si l'Europe (hors France) représentait 26 % du patrimoine au 30 septembre 2025, l'objectif est d'atteindre 40 % d'ici la fin de l'exercice grâce aux acquisitions restant à finaliser au Royaume-Uni, en Espagne et au Portugal, puis 50 % d'ici mi-2026. La politique d'investissement a conduit à 20,7 millions d'euros d'acquisitions au cours du T3 2025, couvrant 18 997 m², dont 90 % se situent hors de France. L'endettement est utilisé de manière contrôlée, le ratio LTV (Loan to Value) s'établissant à 21,1 %, ce qui positionne le recours au financement bancaire comme un outil d'optimisation modéré. La gestion locative se distingue par le maintien d'un niveau d'occupation très élevé, attestant de la qualité du portefeuille. La cohérence globale de la gestion est renforcée par le lancement d'Epsicap Explore pour cibler des actifs unitaires de volume supérieur à 10 millions d'euros, permettant à Nano de rester strictement focalisée sur son cœur de métier initial.
Objectif et positionnement stratégique
Epsicap Nano se positionne comme une SCPI de rendement à capital variable, avec un taux de distribution de 7,01 % (non garanti) et un TRI cible sur 10 ans de 6,5 %.
💡 Engagement ISR : Epsicap Nano est labellisée ISR et intègre une démarche ESG dans sa gestion.
Comparaison de la stratégie
| Profil | Géographie | Secteurs | ESG | Dividende |
|---|---|---|---|---|
| SCPI Epsicap Nano | 5 pays | Commerces, Logistique | ISR | Mensuel |
| SCPI Darwin RE01 | France principalement | Commerces, Entrepôts | ISR | Mensuel |
| SCPI Perial Opportunités Europe | 5 pays | Bureaux, Hôtels et loisirs | ISR | Trimestriel |
| SCPI Optimale | France | Bureaux, Commerces | ISR | Trimestriel |
Comparaison avec la moyenne du marché
| Indicateur | Epsicap Nano | Moyenne marché 2025 | Écart |
|---|---|---|---|
| TD 2025 | 7,01 % | 4,91 % | +2,1 pts |
| Frais d'entrée | 5 % HT | 10–12 % | Avantage majeur |
| Frais de gestion | 12 % TTC | 10–12 % | Dans la moyenne |
| TOF | 97,9 % | 88–92 % | Très élevé |
| WALB | 5,2 ans | 4–6 ans | Dans la moyenne |
Comparaison des frais
| SCPI | Frais souscription (HT) | Frais gestion (TTC) |
|---|---|---|
| SCPI Epsicap Nano | 5,00 % | 12,00 % |
| SCPI Darwin RE01 | 8,00 % | - |
| SCPI Perial Opportunités Europe | 9,50 % | 12,00 % |
| SCPI traditionnelle | 8,49 % | - |
Points forts et points de vigilance
Points forts
Intérêts alignés avec ceux des gestionnaires
SCPI nouvelle sans nécessité de rénovation immobilière
Locataires fiables et solides
Gestion par une entreprise de taille modeste et réactive
Coûts d'adhésion compétitifs
Points de vigilance
Placement exclusivement sur le territoire français
Absence d'historique en raison de la nouveauté de la SCPI
Coûts élevés liés à l'acquisition d'immeubles
Performances
Les chiffres clés de performance de la SCPI Epsicap Nano
Taux de distribution
7,01 %
Taux d'endettement
28,47 %
Taux de rendement interne
-
En 2025, Epsicap Nano affiche un taux de distribution de 7,01 % pour une distribution totale de 16,88 € par part.
Historique des dividendes pour une part (en €)
Comparaison des rendements
| SCPI | Taux de distribution |
|---|---|
| SCPI Epsicap Nano | 7,01 % |
| SCPI Darwin RE01 | 7,54 % |
| SCPI Perial Opportunités Europe | 6,10 % |
| SCPI Optimale | 6,50 % |
| SCPI Iroko Zen | 7,16 % |
| Moyenne cat. | 5,96 % |
Frais
Frais de la SCPI Epsicap Nano
Frais de gestion (TTC)
12,00 %
Frais de souscription (TTC)
6,00 %
Les frais de souscription d'Epsicap Nano s'élèvent à 6 % TTC. Pour 10 000 € investis, environ 600 € correspondent à ces frais d'entrée.
La commission de gestion s'élève à 12 % TTC des revenus locatifs. Le taux de distribution affiché est net de ces frais : le rendement de 7,01 % correspond à ce que vous percevez réellement.
Patrimoine
Taux d'occupation et surface
Taux d'occupation financier
97,90 %(au 30 juin 2026)
Taux d'occupation immobilier
97,64 %
Taux de recouvrement
-
Surface totale
129 194 m²
Répartition par secteur géographique
Répartition par type de biens immobiliers
Carte du patrimoine
Chiffres clés du patrimoine de la SCPI Epsicap Nano
Epsicap Nano est une SCPI investie dans plus de 66 actifs immobiliers, dans plus de 5 pays, et détient une surface de plus de 129 194 m².
Surface globale
129 194 m²
Nombre de pays
5
Nombre d'actifs
66
Les dernières acquisitions de la SCPI
| Localisation | Pays | Date d'acquisition | Surface | Prix d'acquisition € | Rendement immobilier | Typologie de bien |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Espagne |  | 31 juil. 2026 | 10 539 m² | 5 à 50 M€ | - | Entrepot |
| Italie |  | 31 juil. 2026 | 1 642 m² | 1 à 5 M€ | - | Commerce |
| Italie | | 31 juil. 2026 | 414 m² | 1 à 5 M€ | - | Commerce |
| Italie | | 31 juil. 2026 | 613 m² | 1 à 5 M€ | - | Commerce |
| France |  | 30 juil. 2026 | 1 119 m² | 1 à 5 M€ | - | Locaux Activités |
| Pologne |  | 12 avr. 2026 | 2 328 m² | 5 à 50 M€ | - | Entrepot |
| Royaume-Uni |  | 2 mars 2026 | 2 212 m² | 1 à 5 M€ | - | Autre |
| Royaume-Uni | | 5 déc. 2025 | 4 956 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
| Royaume-Uni | | 4 déc. 2025 | 4 401 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
| Royaume-Uni | | 4 déc. 2025 | 4 098 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
Capitalisation et collecte
| Indicateur | Fin 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Capitalisation | 202 M € | 216 M € |
| Nombre d'associés | 4 799 | 216 |
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ISR
La SCPI Epsicap Nano a obtenu le label ISR
Dans un investissement immobilier, la règle fondamentale est l’emplacement. De l’emplacement des actifs et de leur qualité, dépend la pérennité de l’investissement. L’investisseur doit prendre en considération certains critères, afin de s’assurer de la pérennité de la SCPI et des revenus locatifs distribués. À ce titre, MeilleureSCPI.com met à la disposition des épargnants une analyse du patrimoine des SCPI fiscales en fonction des localisations des actifs achetés.
Environnement Social Gouvernance
Suivi et amélioration de la consommation énergétique et des émissions de GES du patrimoine
La SCPI Epsilon 360 assure la collecte et le suivi des consommations énergétique de son patrimoine tout en accompagnant ses locataires dans une démarche de réduction de celles-ci. Elle s'efforce ainsi à améliorer les performances environnementales sur des critères tels que les émissions de GES, les fluides frigorigènes ou encore la gestion de l’eau.
Environnement Social Gouvernance
Gestion des déchets
La SCPI Epsilon 360 encourage ses locataires à mettre en place des solutions de gestion des déchets spécifiques produit in-situ et de valorisation.
Environnement Social
Promotion d’une mobilité durable
Dans une démarche de réduction des émissions de GES, la SCPI Epsilon 360 privilégie les actifs présentant une accessibilité en transports en commun et favorise la mobilité douce en participant au développement d’installations spécifiques (bornes de recharge de véhicules électriques, dispositifs de stockage de vélo en extérieur et/ou intérieur…).
Environnement
Optimisation de la qualité de l’air
La SCPI Epsilon 360 propose à l’ensemble de ses locataires un audit régulier de la qualité de l’air intérieur et s’engage ainsi à suivre et à améliorer des critères propres au bien-être des occupants et utilisateurs de ses actifs.
Environnement Gouvernance
Implication des parties prenantes
La SCPI Epsilon 360 engage dans sa démarche ESG autant les locataires de ses actifs immobiliers que ses fournisseurs et prestataires, à la fois dans une démarche d’amélioration continue en prenant en compte leurs attentes et besoins, mais aussi en les impliquant dans une gestion vertueuse contribuant à réduire les incidences négatives sur l’environnement et en prolongeant la pérennité d’usage de ses actifs.
Environnement Social Gouvernance
Annexes et clauses environnementales
La SCPI Epsilon 360 valorise la signature de charte ESG ou la présence de clauses environnementales dans les baux commerciaux, existant ou futur, quelle que soit la surface du bien. La SCPI Epsilon 360 s’engage également à remettre aux locataires de ses actifs un kit de sensibilisation aux bonnes pratiques environnementales avec des actions de sensibilisation.
Informations légales
Immatriculation de la SCPI Epsicap Nano
FAQ
Questions des épargnants sur la SCPI Epsicap Nano
Avertissement : les informations de cette page sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Investir en SCPI est un placement de long terme (durée de détention recommandée d'au moins 8 à 10 ans) qui comporte un risque de perte en capital. La liquidité des parts est limitée. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et peut évoluer.
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