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Démembrement temporaire en SCPI : clés de répartition 2025
Démembrement temporaire en SCPI : calcul des clés de répartition
Le prix de souscription des parts de SCPI est réparti entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Cette répartition se fait selon des clés de valeurs. Ces clés de valeurs varient en fonction de la durée du démembrement et du rendement prévisionnel de la SCPI sur cette même période : plus le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché) prévisionnel est élevé, plus la valeur de la nue-propriété sera faible et celle de l'usufruit élevée, et inversement.
En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement s'établit autour de 4,68 % annualisé sur le premier semestre, avec des pointes à plus de 7 % pour 13 SCPI et jusqu'à 9,52 % pour les meilleures comme Sofidynamic, influençant directement ces clés de répartition entre nue-propriété et usufruit.
Le démembrement est une spécificité française qui permet d'avoir un outil patrimonial très intéressant, aussi bien pour optimiser la fiscalité, préparer une transmission que pour piloter finement son exposition aux revenus immobiliers.
Clés de répartition : l'état du marché (fin 2025)
Retrouvez ci-dessous la moyenne, les minimas et les maximas, en fonction des durées, des clés de répartition proposées par les différentes SCPI de rendement accessibles en démembrement, actualisées avec les taux de distribution observés en 2025 (moyenne TD à 4,68 % sur S1, certaines SCPI high yield dépassant 9 %).
| Clés de répartition (5 ans) | Clés de répartition (7 ans) | Clés de répartition (10 ans) | Clés de répartition (12 ans) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nue-propriété | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit | |
| Moyenne | 80,30 % | 19,86 % | 73,38 % | 26,62 % | 67,14 % | 33,01 % | 61,33 % | 38,67 % |
| Minimas | 75,00 % | 12,50 % | 68,00 % | 23,23 % | 61,00 % | 20,50 % | 59,00 % | 36,00 % |
| Maximas | 87,50 % | 25,00 % | 76,77 % | 32,00 % | 79,50 % | 39,00 % | 64,00 % | 41,00 % |
Contactez-nous pour connaitre les clés de répartition des différentes SCPI accessibles en démembrement, tenant compte des rendements 2025 comme ceux de Comète (8 % cible) ou Transitions Europe.
À lire également :
Guide 2025 : Tout savoir sur le démembrement en SCPI
À retenir
- Le démembrement de propriété en SCPI est une spécificité française offrant un levier patrimonial puissant (fiscalité, transmission, pilotage des revenus).
- Les clés de répartition entre nue-propriété et usufruit dépendent principalement de la durée du démembrement et du taux de distribution anticipé de la SCPI.
- En 2025, la moyenne des SCPI de rendement se situe autour de 4,68 %, avec des SCPI high yield dépassant 9 %, ce qui renforce l'attrait de l'usufruit temporaire.
- Les clés usuelles vont d'environ 80 % / 20 % pour 5 ans à 61 % / 39 % pour 12 ans (nue-propriété / usufruit), avec des minimas et maximas selon les sociétés de gestion.
- Une étude personnalisée est indispensable pour choisir la durée et la SCPI adaptées à votre situation patrimoniale.
Conseil de l'auteur (expert SCPI)
Avant de vous engager dans un démembrement temporaire de parts de SCPI, clarifiez votre objectif principal : complément de revenus immédiats (plutôt usufruit) ou capitalisation à long terme avec une fiscalité allégée (plutôt nue-propriété). Comparez toujours les clés de répartition proposées avec les taux de distribution réellement observés sur les SCPI ciblées et privilégiez un arbitrage global de votre patrimoine (liquidités, horizon, fiscalité) avec l'aide d'un professionnel indépendant.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
