AEW Diversification Allemagne acquiert son 1er data center au 1S 2026

Au 1^er semestre 2026, la SCPI AEW Diversification Allemagne franchit une étape stratégique avec l'acquisition de son premier data center à Nuremberg. Cette opération, d'un montant de 10,8 M€, marque l'entrée dans une nouvelle classe d'actifs pour un portefeuille jusqu'alors concentré sur les bureaux, les commerces, la logistique et l'industrie légère. Elle intervient dans un contexte de progression du capital, d'absence de parts en attente de retrait et de maintien d'un taux d'occupation financier supérieur à 94 % au 2^e trimestre 2026.

L'investissement dans le data center de Nuremberg s'inscrit dans le plus grand marché de data centers de l'Union européenne en matière de capacité. Il accompagne une demande croissante des économies européennes pour l'espace numérique, tout en contribuant à la diversification sectorielle de la SCPI AEW Diversification Allemagne, dont le patrimoine reste entièrement localisé en Allemagne.

Un premier data center pour AEW Diversification Allemagne

Un actif numérique au cœur de la métropole de Nuremberg

Le premier data center de la SCPI AEW Diversification Allemagne a été acquis à Nuremberg, au cœur de la zone métropolitaine. Cet ensemble immobilier accueille des équipements destinés à gérer des informations et des services numériques, notamment des serveurs et des réseaux. 

Le bâtiment affiche une surface de 2 592 m² et est entièrement loué dans le cadre d'un engagement de 15 ans. Le locataire appartient à un groupe technologique mondial reconnu. L'actif est détenu à 100 % par la SCI PC11, intégralement contrôlée par la SCPI. Cette structure de détention s'insère dans une organisation patrimoniale combinant des actifs immobiliers détenus directement et des participations dans des sociétés civiles immobilières.

Ce data center ouvre le portefeuille à une catégorie immobilière qui n'y figurait pas auparavant. Il vient compléter un patrimoine composé de bureaux, de commerces, de logistique et d'industrie légère, sur des marchés allemands identifiés comme majeurs. À l'échelle de la SCPI, cette acquisition élargit la diversification sectorielle et porte la valeur totale des actifs sous gestion à 166 M€.

Le patrimoine atteint désormais 57 027 m², intégralement situé en Allemagne. Il rassemble des actifs intégrés aux principaux marchés allemands dans les segments des bureaux, des commerces, de la logistique et de l'industrie légère, auxquels s'ajoute désormais le data center de Nuremberg. Le marché allemand est le plus grand marché de data centers de l'Union européenne en matière de capacité, ce qui renforce le positionnement de cette acquisition dans un environnement numérique en développement.

Tableau récapitulatif : caractéristiques du data center de Nuremberg

Les éléments clés de l'opération peuvent être synthétisés autour de plusieurs axes :

• une première exposition de la SCPI aux data centers ;
• un actif situé dans la zone métropolitaine de Nuremberg ;
• une occupation intégrale par un groupe technologique mondial ;
• une contribution à la diversification sectorielle du portefeuille.

La diversification typologique est appelée à se poursuivre au second semestre 2026, avec une acquisition annoncée à Dresde, capitale de la Saxe. L'entrée dans la classe des data centers et le développement prévu sur d'autres marchés allemands renforcent le positionnement de la SCPI sur des segments liés à l'économie numérique.

Une capitalisation de 235 046 768 € au 30 juin 2026

Structure du capital et valorisation des parts

Au 30 juin 2026, AEW Diversification Allemagne compte 7 862 associés et 260 584 parts. Sa capitalisation atteint exactement 235 046 768 € au prix de souscription. Le prix de souscription reste fixé à 902,00 € par part, composé d'une valeur nominale de 700,00 € et d'une prime d'émission de 202,00 €.

La valeur de reconstitution s'établit à 230 707 905 €, soit 885,35 € par part, tandis que la valeur de réalisation ressort à 194 401 926 €, correspondant à 746,02 € par part. Ces trois indicateurs – prix de souscription, valeur de reconstitution et valeur de réalisation – décrivent le positionnement de la SCPI en matière de valorisation, de frais et de potentiel d'ajustement du prix de souscription.

Entre le 2^e semestre 2025 et le 1^er semestre 2026, le nombre d'associés a progressé de 7 776 à 7 862, tandis que le nombre de parts en fin de période a augmenté de 259 009 à 260 584. La SCPI a émis 3 742 parts nouvelles au cours du 1^er semestre 2026, contre 4 572 au 2^e semestre 2025. Dans le même temps, 2 167 souscriptions ont compensé des retraits, après 2 064 sur la période précédente.

Le capital social atteint 182 408 800 €, contre 181 306 300 € au 2^e semestre 2025. Les capitaux collectés, constitués du nominal et de la prime d'émission, s'élèvent à 258 436 840 €, après 257 016 190 € six mois plus tôt. La progression des associés, des parts et des capitaux collectés s'inscrit dans un contexte de maintien du prix de souscription et de renforcement de la diversification sectorielle avec l'entrée dans les data centers.

Répartition du patrimoine et typologie des actifs

La répartition du patrimoine en valeur vénale distingue 28 % d'actifs immobiliers détenus directement et 72 % détenus indirectement. Par typologie, les bureaux représentent 38 %, les commerces 37 % et l'industriel 25 %. La totalité du patrimoine est localisée en Allemagne.

Cette structure illustre l'orientation de la SCPI vers les marchés allemands, considérés comme dotés de fondamentaux solides au 1^er semestre 2026, dans un environnement macroéconomique prudent. L'ajout d'un data center à Nuremberg intervient dans un portefeuille déjà positionné sur des segments prime et sur des marchés où les loyers des meilleurs actifs progressent.

Des retraits intégralement compensés et aucune part en attente au 30 juin 2026

Mécanisme de retrait et conditions de souscription

Au 30 juin 2026, aucune part n'est en attente de retrait, contre 67 parts à la fin du 2^e semestre 2025. Le mécanisme de retrait compensé repose sur la compensation par de nouvelles souscriptions, sans création ni dotation de fonds de réserve à cette date. Depuis le 2 octobre 2023, le montant perçu lors d'un retrait compensé s'élève à 811,80 € par part.

Les demandes de retrait sont enregistrées par ordre chronologique de réception. Elles peuvent être adressées à AEW par lettre recommandée avec avis de réception ou par courriel, au moyen du formulaire disponible sur le site d'AEW Patrimoine ou transmis sur demande. Le remboursement devient effectif avec l'inscription du retrait dans le registre des associés, puis les parts concernées sont annulées. La jouissance prend fin le premier jour du trimestre au cours duquel l'opération est enregistrée.

Pour une nouvelle souscription, le minimum est fixé à 5 parts. Le règlement porte sur la totalité du prix au moment de l'opération. Pour les parts souscrites depuis le 2 octobre 2023, l'entrée en jouissance intervient le premier jour du deuxième mois suivant la souscription. Ces modalités encadrent l'accès au capital variable de la SCPI et la gestion des mouvements de parts.

Les cessions directes de gré à gré demeurent possibles sans intervention d'AEW, à des conditions librement convenues entre vendeur et acheteur. La déclaration de cession doit être enregistrée auprès de la recette des impôts de l'une des parties, avec des droits d'enregistrement de 5 % versés directement au Trésor public. AEW applique des frais de dossier de 180 € TTC aux cessions directes, successions et donations, indépendamment du nombre de parts. Aucune cession de gré à gré n'a été enregistrée pendant le semestre.

Un taux d'occupation financier de 94,51 % au 2e trimestre 2026

Indicateurs de performance locative

Le taux d'occupation financier atteint 94,51 % au 2^e trimestre 2026. Il se répartit entre 93,26 % de locaux occupés, 1,25 % de locaux sous franchise ou mis à la disposition d'un futur locataire et 5,49 % de locaux vacants en recherche de locataire.

Au 1^er trimestre 2026, le taux d'occupation financier ressortait à 94,57 %, avec 92,63 % de locaux occupés, 1,94 % de surfaces sous franchise ou mises à disposition d'un futur locataire et 5,43 % de locaux vacants en recherche de locataire. À titre de comparaison, ce même indicateur s'établissait à 93,52 % au 4^e trimestre 2025.

Le taux d'occupation physique atteint 95,32 %. Sur les 57 027 m² composant le patrimoine, 2 669 m² sont vacants. Le taux d'incidence contentieuse demeure nul au 30 juin 2026, comme au 31 décembre 2025. Cet indicateur mesure l'incidence nette des créances douteuses sur les loyers.

L'activité locative du semestre comprend 1 151 m² de locations, 741 m² de libérations et le renouvellement de deux baux représentant 150 m² sur deux sites. Les nouvelles locations se répartissent entre :

• Düsseldorf : 76 m² ;
• Hambourg : 404 m² ;
• Ingolstadt : 6 m² ;
• Lünen : 149 m² ;
• Neunkirchen : 516 m².

Les libérations concernent :

• Düsseldorf : 76 m² ;
• Essen : 37 m² ;
• Mayence : 40 m² ;
• Neunkirchen : 516 m² ;
• Nuremberg : 72 m².

Le taux d'occupation financier correspond au rapport entre, d'une part, les loyers, indemnités d'occupation ou indemnités compensatrices facturés et les valeurs locatives de marché des autres locaux indisponibles à la location et, d'autre part, les loyers facturables si l'intégralité du patrimoine était louée. Son calcul porte sur tous les immeubles, y compris ceux faisant l'objet de travaux ou intégrés à un programme d'arbitrage.

Arbitrage à Brême : cession de bureaux et réallocation du portefeuille

En parallèle de l'investissement dans le data center de Nuremberg, AEW Diversification Allemagne a procédé à un arbitrage à Brême. L'opération porte sur des bureaux situés Langemarckstraße 16, acquis en 2022 et représentant 2 113 m². La SCPI détenait 34 % de la SCI PC7. Le prix de cession s'élève à 1,4 M€.

Cette vente, combinée à l'entrée du data center, illustre les mouvements du portefeuille au cours du semestre : un actif de bureaux a été cédé tandis qu'une nouvelle classe d'actifs a été intégrée. Cette dynamique patrimoniale participe à l'ajustement de la typologie des actifs et à l'adaptation du portefeuille à la demande immobilière et numérique sur le marché allemand.

Une distribution de 13,80 € par part au 1er semestre 2026

Acomptes et fiscalité appliquée aux revenus

Au 1^er semestre 2026, AEW Diversification Allemagne a versé deux acomptes bruts de 6,90 € par part, mis en paiement les 20 avril et 24 juillet 2026. La distribution semestrielle atteint ainsi 13,80 € par part. Après prélèvements sociaux, les montants ressortent respectivement à 6,82 € et 6,81 €. Après prélèvements sociaux et retenue à la source sur les revenus financiers, ils s'établissent à 6,77 € et 6,76 €.

Les impôts sur les revenus fonciers allemands acquittés par la SCPI pour le compte des associés sont déduits des acomptes versés. Les prélèvements sociaux sur les revenus financiers sont appliqués au taux de 18,6 %, tandis que la retenue à la source sur ces mêmes revenus atteint 12,8 %. Les arrondis liés à l'imposition peuvent conduire à un montant effectivement reçu légèrement différent. Le paiement suivant est programmé pour la fin du mois d'octobre 2026.

En 2025, la distribution s'est élevée à 28,89 € par part avant fiscalité allemande acquittée pour le compte des associés et à 27,30 € après cette fiscalité. Le taux de distribution 2025 ressort à 3,20 %. La variation du prix de souscription entre 2024 et 2025 étant de 0 %, la performance globale annuelle 2025 s'établit également à 3,20 %.

Le taux de distribution correspond à la distribution brute versée au titre d'une année, incluant les éventuels acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values, rapportée au prix de souscription au 1^er janvier de la même année. Le premier taux de rentabilité interne sera calculé pour la période 2021-2026.

L'acquisition de parts de SCPI doit être envisagée sur le long terme. L'évolution du prix de souscription et de la valeur de retrait sur une période complète ou partielle conserve une portée relative. Son analyse doit intégrer les frais de souscription ou d'acquisition ainsi que le fonctionnement du capital variable, qui participe à la formation de la valeur de retrait.

Marché immobilier allemand au 1er semestre 2026

Bureaux : polarisation et progression des loyers prime

Au 1^er semestre 2026, les principaux segments du marché immobilier allemand reposent sur des fondamentaux décrits comme solides, dans un environnement macroéconomique prudent. Le marché des bureaux demeure polarisé entre les immeubles de qualité et le reste du parc.

Les loyers des meilleurs bureaux progressent en moyenne de 5,5 % sur un an. Les hausses atteignent 13,9 % à Hambourg, 4,5 % à Berlin, 5,1 % à Munich, 3,8 % à Francfort et 2,2 % à Düsseldorf. Munich conserve le loyer prime le plus élevé, à 744 €/m²/an, porté notamment par la technologie, l'intelligence artificielle et les sciences de la vie. Berlin affiche 558 €/m²/an.

Le taux de vacance moyen des bureaux ressort à 9,83 % au niveau national, avec des situations contrastées selon les villes. Le rendement prime se stabilise à 4,70 % sur les cinq principaux marchés. La valeur moyenne des immeubles de qualité progresse de 10 % sur un an et les projections anticipent une croissance de 27 % des valeurs en capital d'ici 2029.

Commerces : reprise des ventes au détail et loyers en hausse

Pour les commerces, le contexte macroéconomique constitue toujours un point de vigilance. Le rebond des ventes au détail observé au printemps 2026 accompagne néanmoins un regain de confiance des consommateurs.

Les loyers des meilleures boutiques en pied d'immeuble augmentent de 1,7 % sur un an pour atteindre une moyenne de 3 555 €/m²/an. Les centres commerciaux restent stables à 1 440 €/m²/an. Munich demeure le marché commercial le plus cher d'Allemagne, avec 4 320 €/m²/an pour les boutiques et 1 620 €/m²/an pour les centres commerciaux.

Logistique : sous-offre structurelle et perspectives liées au e-commerce et à la défense

La logistique évolue dans un marché structurellement en sous-offre. Le taux de vacance national se limite à 3,5 % et les loyers prime progressent en moyenne de 3,2 % sur un an. Munich arrive en tête avec 134 €/m²/an, devant Francfort et Hambourg.

Les perspectives du second semestre reposent sur la croissance du commerce en ligne et sur une demande liée au secteur de la défense. Ce contexte crée un environnement favorable à des actifs logistiques situés sur des marchés prime, en lien avec la redistribution des flux et des besoins de stockage.

Fiscalité allemande et crédits d'impôt pour les associés

Les revenus fonciers nets issus des actifs situés en Allemagne supportent une imposition locale de 15,825 %. Les conventions internationales évitent une double imposition grâce à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français. Celui-ci correspond au montant de l'impôt français relatif aux revenus concernés, indépendamment du montant effectivement acquitté en Allemagne.

Le calcul comprend d'abord l'impôt français intégrant les revenus français et étrangers soumis au barème progressif, puis le crédit d'impôt relatif aux revenus étrangers. La déduction accordée en France ne peut pas dépasser l'impôt français correspondant à ces revenus. Les crédits non utilisés ne sont ni reportables ni restituables.

AEW adresse à chaque associé un relevé individuel distinguant notamment les revenus de source française et allemande. Le bénéfice éventuel des crédits d'impôt dépend de la situation fiscale personnelle. Ce cadre permet d'articuler la fiscalité allemande avec la fiscalité française dans le cadre de l'investissement en parts de SCPI.

Vie sociale et cadre réglementaire de la SCPI

Classification des clients et obligations réglementaires

Dans le cadre de la directive européenne MIF II, les associés sont classés comme clients non professionnels, à l'exception de ceux relevant de la catégorie professionnelle définie par l'annexe II de la directive 2014/65/UE. AEW commercialise exclusivement des produits maison auprès de ses clients directs et fournit à leur égard un conseil en investissement non indépendant.

Lors de l'achat de parts, une fiche consacrée à la connaissance du client et à l'origine des fonds peut être demandée. Elle sert à apprécier l'adéquation de la souscription avec les objectifs d'investissement et à répondre aux obligations de lutte contre le blanchiment des capitaux. Les informations recueillies ne font pas l'objet d'un traitement automatisé et sont communiquées uniquement pour satisfaire les obligations légales et réglementaires.

Des données détaillées relevant des directives Solvabilité 2 et PRIIPS peuvent être transmises aux compagnies d'assurance et aux mutuelles associées afin de répondre à leurs obligations prudentielles.

L'accès à la SCPI peut être exclu pour certaines personnes physiques ou morales non résidentes lorsque leur nationalité, leur résidence, leur siège social ou leur lieu d'immatriculation relève d'un droit étranger imposant des contraintes particulières de commercialisation. Les informations diffusées par AEW ne constituent pas une sollicitation à l'achat de parts à destination de ressortissants ou résidents de certains pays, notamment les États-Unis d'Amérique.

AEW Diversification Allemagne est une SCPI à capital variable immatriculée sous le numéro 901 025 742 RCS Paris. Sa note d'information a obtenu le visa AMF n° 25-19 le 16 décembre 2025. AEW, société de gestion au capital de 2 328 510 €, est agréée comme société de gestion de portefeuille sous le numéro GP-07 000043 depuis le 10 juillet 2007 et dispose de l'agrément AMF du 24 juin 2014 au titre de la directive AIFM. Le responsable de l'information est Didier Degraeve.

En matière de protection des données, le règlement général sur la protection des données (RGPD) est applicable depuis le 25 mai 2018. AEW a désigné un délégué à la protection des données chargé de veiller au respect de la réglementation. La notice d'information correspondante et la politique de gestion des conflits d'intérêts sont accessibles sur le site d'AEW Patrimoine.

Conclusion

Le premier investissement dans un data center constitue le principal mouvement patrimonial du 1^er semestre 2026 pour AEW Diversification Allemagne. L'opération de Nuremberg ouvre le portefeuille à une nouvelle classe d'actifs, parallèlement à la cession d'un immeuble de bureaux à Brême et à une activité locative soutenue sur plusieurs sites allemands. La diversification sectorielle se renforce dans un marché immobilier allemand porté par des fondamentaux solides, avec des loyers prime en progression dans les bureaux, les commerces et la logistique.

La période se caractérise aussi par une progression du capital, une absence de parts en attente de retrait au 30 juin 2026, un taux d'occupation financier de 94,51 % au 2^e trimestre 2026 et le maintien du prix de souscription à 902,00 € par part. Ces éléments décrivent la position de la SCPI au 30 juin 2026 sans préjuger de son évolution future. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus distribués.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.