Elevation Tertiom : L'Outre-mer comme levier de performance (3T 2025)

Contexte et dynamique générale

Le marché immobilier tertiaire continue d’évoluer dans un environnement économique exigeant. Malgré la tension sur l’inflation et les incertitudes mondiales, l’activité repart en France avec une progression notable des volumes investis. Dans les territoires ultramarins, les déséquilibres entre une offre rare et une demande structurellement élevée se maintiennent. Les zones telles que la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane ou La Réunion présentent toujours un déficit structurel d’actifs disponibles, renforçant le potentiel locatif.

Dans ce contexte, la SCPI Elevation Tertiom maintient une dynamique positive, portée par une stratégie orientée vers des actifs à haut rendement, en particulier dans les territoires ultramarins. La collecte, la diversification du patrimoine et la progression des distributions viennent soutenir l’évolution de la SCPI au 3ᵉ trimestre 2025.

Indicateurs clés au 30 septembre 2025

Chiffres clés opérationnels

Ces éléments reflètent une SCPI disposant de ressources importantes, sans endettement et avec une base d’associés élargie (+101 nouveaux associés au trimestre).

Distribution en hausse

Le dividende brut du trimestre atteint 5,15 € par part en jouissance. L’historique montre une progression régulière depuis 2024, soutenue par les performances des actifs en Outre-mer.

Stratégie d’investissement : focus sur l’Outre-mer

Un modèle orienté vers le haut rendement

La SCPI cible des actifs présentant des taux de rendement potentiels souvent supérieurs à 10 % à l’acquisition, cohérents avec une stratégie qualifiée de high yield.

Les déséquilibres immobiliers ultramarins permettent d’identifier :

• des actifs peu concurrencés,
• des locataires ancrés localement,
• des rendements attractifs,
• une pression immobilière favorable à la valorisation.

L’objectif de performance annuel brut de fiscalité est fixé à 8 % (non garanti), avec un TRI cible de 9 % sur 10 ans, sans constituer une garantie.

Les acquisitions du 3ᵉ trimestre 2025

Un nouvel actif à rendement élevé : bureaux MAAF à Pointe-à-Pitre

Caractéristiques principales

• Date d’acquisition : 30/09/2025
• Typologie : Bureaux
• Localisation : Pointe-à-Pitre (Guadeloupe)
• Surface : 620 m²
• Locataire : MAAF
• Taux de rentabilité brute* : 13,20 %
• Prix d’acquisition : 630 000 €
• Valeur d’expertise : 770 000 €

L’actif est situé au cœur de la ville, dans l’immeuble « Manhattan ». Le locataire occupe les lieux depuis plus de 15 ans, avec un bail prorogé jusqu’en 2033, assurant une stabilité locative significative.

Trois actifs sous exclusivité (T4 2025)

La SCPI prévoit le déploiement de 5 à 6 M€ d’ici fin 2025 avec les actifs suivants :

Ces projets renforcent la diversification géographique et la rentabilité future.

Analyse du portefeuille immobilier

Répartition sectorielle et géographique

• 72 % commerces
• 28 % bureaux

Géographiquement :

• 94 % La Réunion
• 6 % Guadeloupe

Les surfaces gérées totalisent 7 354 m².

Focus sur les principaux actifs

Kanopée Boutiques – La Réunion

• Ensemble commercial en VEFA
• 35 locaux neufs
• Certification BREEAM
• Livraison prévue : 30/11/2025
• Rentabilité brute** : 8,5 %
• BEFA signés : 85 % (1,4 M€)
• Valeur d’expertise : +10,30 % au-dessus du prix d’acquisition

Azur Commerces – Guadeloupe (Saint-François)

• 6 locaux commerciaux
• Livraison : T4 2025
• Rentabilité brute** : 11,90 %
• Valeur d’expertise : +35,39 %
• Revenus : 15/10/2025 (bâtiment C) et 15/12/2025 (bâtiment D)
• Pénalités de retard perçues : 185 k€ (jusqu’en juin 2026)

OPPCI Indigo Référence – La Réunion

• Bureaux HQE en VEFA
• Loués en partie à une société du CAC 40
• Bail ferme : 12 ans
• Rentabilité brute** : 7,60 %
• Valeur d’expertise : +8,76 %

Situation locative au 30/09/2025

• Taux d’occupation financier (TOF) : 100 %
• Taux de recouvrement des loyers : 100 %
• WALT : 7,3 ans
• WALB : 1,3 an
• Loyers quittancés : 20 089 € (HC HT)
• Aucun mouvement de locataires au trimestre

Cette stabilité confirme la qualité du portefeuille et l’ancrage des locataires en Outre-mer.

Marché des parts et valorisation

Capitalisation en progression

Les nouvelles parts créées en 2025 atteignent 47 378 unités, sans aucune part en attente de retrait.

Évolution trimestrielle (extrait)

Valeur de la part dans le tunnel réglementaire

• Valeur de reconstitution : 212,14 €
• Prix de souscription : 200 €
• Valeur décotée : 190,93 €
• Valeur surcotée : 233,36 €

La légère hausse de la valeur de reconstitution est liée à la plus-value latente de l’actif acquis à Pointe-à-Pitre.

Frais, caractéristiques et risques

Frais applicables

• Commission de gestion annuelle : 15 % HT
• Commission d'acquisition : 4,17 % HT (dossier intermédié)
• Commission de retrait : 6 % TTC si détention < 5 ans
• Commission sur travaux : aucune

Principales caractéristiques

• SCPI à capital variable
• Prix de souscription : 200 €
• Régime fiscal : revenus fonciers, plus-values immobilières, capitaux mobiliers
• Durée de placement recommandée : 10 ans
• Délai de jouissance : 1er jour du 4ᵉ mois
• SRI : 4/7 (risque modéré)

Principaux risques

• Risque de perte en capital
• Risque de liquidité
• Risque de rentabilité variable
• Risque lié à l’endettement futur
• Risque fiscal et de durabilité

Conclusion

Le 3ᵉ trimestre 2025 illustre la capacité de la SCPI Elevation Tertiom à exploiter le potentiel unique des marchés ultramarins. La combinaison d’acquisitions à rendement élevé, d’une gestion prudente, d’une absence de dette et d’une dynamique locative robuste participe à la performance globale. L’Outre-mer confirme son rôle de levier stratégique, permettant d’identifier des opportunités rares tout en construisant un portefeuille diversifié et orienté vers des rendements supérieurs à la moyenne du marché.

*Le rendement évoqué et l'objectif de performance de la SCPI sont fondés sur la réalisation d'hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constitue ni une promesse de rendement, ni de performance.

**La pré-commercialisation de surfaces locatives et la rentabilité brute prévisionnelle sont fondées sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Les BEFA signés sout soumis à des conditions suspensives potentielles qui peuvent remettre en cause l’accord conclu avec les locataires. 2Sources : Ville de La Possession, Société SEMADER. 8 

Les investissements et performances passés ne préjugent pas des investissements et performances futurs.

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