SCPI Remake Kross : Quels marchés vise la nouvelle venue ?

Remake Asset Management complète sa gamme avec Remake Kross, une nouvelle SCPI à capital variable lancée en 2026. Après avoir développé des solutions d'investissement immobilier en France, au Royaume-Uni et à l'échelle européenne, la société de gestion adopte cette fois une stratégie exclusivement tournée vers l'étranger.

Remake Kross pourra investir en Europe hors France, en Amérique du Nord, en Asie et en Océanie. Sa particularité repose sur une allocation à la fois internationale, multisectorielle et évolutive. Aucun pays ni aucune catégorie d'actifs ne sera privilégié de façon permanente. Les positions pourront être ajustées au rythme des cycles immobiliers et des opportunités identifiées.

Cette orientation s'accompagne d'un objectif de taux de rentabilité interne (TRI) net de tous frais à dix ans de 7,5 %, ainsi que d'un objectif de taux de distribution de 6,5 %. Ces objectifs reposent sur les hypothèses de la société de gestion, peuvent évoluer et ne constituent pas un engagement de résultat.

Une SCPI investie à 100 % hors de France

Remake Kross déploiera 100 % de ses investissements immobiliers hors de France. Son univers d'investissement couvrira quatre grandes zones :

• l'Europe, à l'exclusion de la France ;
• l'Amérique du Nord ;
• l'Asie ;
• l'Océanie.

Cette couverture géographique élargit le nombre de marchés immobiliers accessibles à la SCPI. Les cycles immobiliers, les conditions locatives, les niveaux de valorisation et les perspectives de cession peuvent varier sensiblement d'un pays à l'autre. L'allocation pourra ainsi évoluer en fonction des caractéristiques observées localement.

La stratégie ne prévoit pas de répartition fixe entre les quatre zones. Certains pays pourront représenter une part importante du portefeuille à une période donnée, tandis que d'autres pourront être ramenés à zéro lorsque les conditions d'investissement ne répondront plus aux critères retenus.

L'Europe devrait rester le premier réservoir d'opportunités, avec une allocation majoritaire envisagée. L'Amérique du Nord sera abordée de manière tactique et sélective. L'Asie, notamment la Corée du Sud et le Japon, ainsi que l'Océanie, avec l'Australie et la Nouvelle-Zélande, complèteront le périmètre ciblé.

Trois filtres pour sélectionner les marchés immobiliers

L'ouverture internationale de Remake Kross s'appuie sur trois critères cumulatifs. Un marché devra satisfaire chacun d'entre eux avant d'entrer dans l'univers d'investissement de la SCPI.

La profondeur du marché local

Le premier filtre concerne la profondeur du marché immobilier. Remake recherche des volumes de transactions réguliers ainsi qu'une base suffisamment large d'acquéreurs et de locataires.

Ces caractéristiques peuvent contribuer à la liquidité au moment de la cession d'un actif. Elles permettent également d'apprécier la capacité d'un marché à accueillir des opérations immobilières dans la durée.

La profondeur d'un marché ne se limite donc pas à la taille du parc immobilier. Elle renvoie aussi à la fréquence des transactions, au nombre d'acteurs présents et à la possibilité de trouver des acquéreurs ou des locataires dans différentes phases du cycle immobilier.

La couverture par les courtiers internationaux

Le deuxième critère porte sur la couverture du marché par les grands courtiers internationaux. Leur présence donne accès à des historiques de données et à des analyses immobilières.

Remake exploite ces informations pour établir ses propres projections et étudier les conditions locatives, les volumes de transactions ainsi que les différentes phases des cycles immobiliers locaux. Ce filtre vise à encadrer la prise de décision sur des marchés parfois éloignés géographiquement et présentant des règles de fonctionnement différentes.

L'existence d'une convention fiscale avec la France

Le troisième filtre est fiscal. Remake Kross pourra uniquement cibler des pays liés à la France par une convention fiscale prévoyant un mécanisme d'élimination de la double imposition des revenus fonciers de source étrangère.

Cette condition intervient avant même la sélection des immeubles. Un pays qui ne répondrait pas à cette exigence resterait en dehors du périmètre de la SCPI, quelles que soient ses caractéristiques immobilières.

Une allocation multisectorielle et évolutive

Remake Kross ne sera pas spécialisée dans une catégorie d'actifs particulière. Son portefeuille pourra associer plusieurs typologies immobilières :

• bureaux ;
• commerces ;
• logistique ;
• locaux d'activités ;
• immobilier industriel ;
• hébergement géré ;
• loisirs ;
• santé ;
• éducation ;
• résidentiel.

Chaque actif sera étudié en fonction du cycle immobilier du marché dans lequel il se situe. Une typologie pourra être privilégiée dans un pays et écartée dans un autre lorsque les conditions locales diffèrent.

Cette approche repose sur une allocation active. Les positions géographiques et sectorielles pourront être modifiées en recherchant les couples rendement-risque jugés les plus favorables. La SCPI ne cherchera donc pas à reproduire une répartition identique dans le temps, mais à faire évoluer son portefeuille selon les marchés accessibles.

Deux moteurs structurent cette stratégie :

• les revenus locatifs contractuels ;
• la capacité à réallouer les capitaux au fil des cycles immobiliers.

Remake Kross recherchera en priorité des immeubles occupés, assortis de baux fermes, de locataires solides et de loyers encadrés contractuellement. Des arbitrages pourront également être réalisés lorsque de nouvelles opportunités apparaîtront. Les capitaux issus des cessions pourront alors être repositionnés sur d'autres actifs correspondant davantage aux critères d'investissement de la SCPI.

Les principales caractéristiques de Remake Kross

Remake Kross prend la forme d'une SCPI à capital variable faisant offre au public. Sa durée statutaire est fixée à 99 ans. 

Deux phases sponsors pour le lancement

Le lancement de Remake Kross est organisé autour de deux phases sponsors.

La première propose un prix de souscription de 90 € par part, composé d'une valeur nominale de 70 € et d'une prime d'émission de 20 €. Le minimum de souscription est fixé à 60 parts, soit un investissement initial de 5 400 €.

Cette tranche prendra fin lorsque le plafond de collecte de 21 375 000 € sera atteint ou, au plus tard, le 31 décembre 2026. Les parts souscrites pendant cette période seront inaliénables pendant 2 ans.

La deuxième tranche sponsor prévoit un prix de 95 € par part, comprenant une valeur nominale de 70 € et une prime d'émission de 25 €. Le minimum restera fixé à 60 parts. Cette phase sera limitée à un plafond de collecte de 14 250 000 € et prendra fin lorsque ce plafond sera atteint ou, au plus tard, le 31 mars 2027. Les parts concernées seront inaliénables pendant 1 an.

À l'issue des deux phases, le prix de souscription atteindra 100 € par part. Il comprendra une valeur nominale de 70 € et une prime d'émission de 30 €.

Le minimum de 50 parts s'appliquera à toute première souscription après les phases sponsors. Le seuil restera fixé à 60 parts pendant les deux tranches de lancement ainsi que pour les usufruitiers. Aucun minimum ne sera imposé pour les souscriptions complémentaires.

Des modalités de souscription diversifiées

Remake Kross conserve plusieurs modalités associées au fonctionnement d'une SCPI à capital variable. Les parts pourront être souscrites :

• en pleine propriété ;
• en nue-propriété ;
• par l'intermédiaire de versements programmés ;
• avec réinvestissement des dividendes.

Les versements programmés pourront suivre une fréquence mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Le réinvestissement permettra d'affecter les dividendes à l'acquisition de nouvelles parts plutôt que de les percevoir directement.

Les revenus potentiels seront distribués mensuellement. La date d'entrée en jouissance est fixée au premier jour du sixième mois suivant l'enregistrement de la souscription.

Le retrait restera possible sous réserve de l'existence d'une contrepartie. Pour les parts sponsors, il ne pourra intervenir qu'après l'expiration de la période d'inaliénabilité applicable.

Les demandes de retrait seront compensées par les nouvelles souscriptions le dernier jour ouvré de chaque mois, puis réglées sous trois jours. En l'absence d'une contrepartie suffisante, elles resteront inscrites sur le registre des retraits. Une cession de gré à gré sera également possible, sous réserve de l'agrément de la société de gestion.

Une fiscalité encadrée par les conventions internationales

Les revenus fonciers étrangers provenant d'immeubles situés à l'étranger relèvent d'un traitement fiscal différent de celui applicable aux revenus immobiliers de source française.

Selon la convention conclue entre la France et le pays d'implantation de l'actif, deux mécanismes pourront notamment s'appliquer :

• un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français correspondant ;
• une exonération en France avec prise en compte des revenus pour déterminer le taux effectif d'imposition.

Ce traitement ne constitue ni un dispositif d'optimisation ni une niche fiscale. Il correspond au régime de droit commun applicable aux revenus fonciers étrangers perçus par un résident fiscal français.

La fiscalité dépendra de la convention concernée et de la situation personnelle de chaque associé, notamment de sa résidence fiscale, de la composition de son foyer, de sa tranche marginale d'imposition et de son mode de détention.

La législation et les conventions fiscales pourront évoluer, y compris de manière rétroactive. Remake n'apporte pas de conseil juridique ou fiscal aux souscripteurs.

Une grille de frais structurée autour de trois commissions

La rémunération de la société de gestion comprend trois principales commissions :

• une commission de souscription pouvant atteindre 12 % TTC au maximum du montant de chaque souscription, prime d'émission incluse ;
• une commission de gestion représentant 12 % TTC des produits locatifs hors taxes encaissés et des autres produits perçus par la SCPI ;
• une commission d'acquisition de 2 % TTC appliquée au prix d'acquisition net vendeur des actifs immobiliers.

Aucune commission ne sera prélevée par la société de gestion au titre :

• du retrait ;
• de la cession de parts ;
• des travaux.

L'ensemble des coûts applicables figure dans la note d'information et le document d'informations clés de la SCPI.

Une expérience immobilière internationale

Remake a été fondée par Nicolas Kert et David Seksig, qui disposent d'une expérience cumulée de plusieurs décennies dans l'investissement immobilier.

Au 18 septembre 2026, Remake gérait près de 1,1 Md€ d'actifs pour 14 450 associés à travers Remake Live et Remake UK 2025. Une part significative de ce patrimoine était située hors de France.

Les équipes ont analysé un deal flow de 15,1 Md€ en 2025. Leur organisation associe des compétences en acquisition et en asset management international à un réseau de partenaires locaux dans les principaux pays ciblés.

Chaque actif peut faire l'objet d'une analyse financière, environnementale et sociale. Cette organisation doit permettre d'étudier des marchés, des juridictions, des devises et des typologies immobilières différents.

Remake Asset Management est une société par actions simplifiée au capital social de 1 540 255,17 €. Elle est immatriculée au RCS de Paris et est agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis le 15 décembre 2021.

Des objectifs de rendement soumis aux conditions de marché

L'objectif de taux de rentabilité interne net de tous frais est fixé à 7,5 % à dix ans. Le taux de rentabilité interne mesure la performance annualisée d'un investissement sur une durée déterminée. Son calcul tient compte du prix de souscription initial, des revenus distribués, de la valeur de retrait finale et des frais supportés.

L'objectif de taux de distribution s'établit à 6,5 %. Cet indicateur correspond au dividende brut versé au titre d'une année, avant les prélèvements fiscaux et sociaux acquittés par le fonds pour le compte de l'associé, rapporté au prix de souscription au 1er janvier de la même année.

Ces objectifs pourront ne pas être atteints. Les performances effectivement réalisées dépendront notamment des loyers encaissés, des valeurs immobilières, des cessions, de la fiscalité et de l'évolution des devises concernées.

Les risques liés à la stratégie internationale

L'investissement en parts de Remake Kross doit être envisagé sur une durée longue. L'horizon de placement recommandé est fixé à au moins 10 ans.

Le capital investi n'est pas garanti : il peut diminuer et ne pas être restitué intégralement. La liquidité des parts dépend de l'équilibre entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions. La sortie nécessite donc la présence d'une contrepartie.

La SCPI sera également exposée aux évolutions des marchés immobiliers internationaux. Une baisse d'un ou de plusieurs marchés pourra affecter la valeur des actifs et celle des parts.

Les investissements réalisés hors de la zone euro entraîneront un risque de change. Les fluctuations des devises pourront influencer positivement ou négativement la valeur des immeubles et les revenus distribués. Cette exposition sera limitée à 50 % de l'actif. Des instruments de couverture pourront être utilisés sur certaines opérations, avec un coût supporté par la SCPI.

Remake Kross pourra enfin recourir à l'endettement dans la limite de 40 % de la valeur vénale de ses actifs. Son levier cible se situe autour de 25 % de l'actif immobilier direct et indirect. L'endettement peut accroître la capacité d'investissement, mais aussi amplifier les conséquences défavorables d'une baisse immobilière ou d'une hausse du coût du financement.

Conclusion

Avec Remake Kross, Remake élargit son périmètre d'investissement à l'ensemble des marchés immobiliers étrangers répondant à trois conditions : une profondeur suffisante, une couverture par les courtiers internationaux et l'existence d'une convention fiscale avec la France.

La nouvelle SCPI repose sur une allocation internationale, multisectorielle et évolutive. Son fonctionnement conserve plusieurs caractéristiques habituelles, comme le capital variable, la distribution mensuelle des revenus potentiels, les versements programmés, la nue-propriété et le réinvestissement des dividendes.

Cette ouverture ajoute toutefois une exposition aux marchés immobiliers étrangers, aux devises, à la fiscalité internationale et à l'endettement. La stratégie devra donc être appréciée au regard de l'objectif de 7,5 % de TRI net à dix ans, de l'objectif de taux de distribution de 6,5 %, de l'horizon recommandé d'au moins 10 ans et des risques propres à un portefeuille déployé sur plusieurs continents.