SCPI CAP Foncières & Territoires : que révèle le T3 2026 ?

Au troisième trimestre 2026, la SCPI CAP Foncières & Territoires affiche un taux d’occupation financier supérieur à 97 %, réalise une acquisition dans le secteur de la santé vétérinaire et poursuit la gestion de son patrimoine immobilier. Les dernières expertises font également ressortir une appréciation de la valeur des actifs à périmètre constant. Retour sur les principaux résultats et les opérations immobilières de la SCPI.

Un taux d’occupation financier de 97,25 % au T3 2026

La SCPI enregistre un taux d’occupation financier (TOF) de 97,25 % au troisième trimestre 2026, contre 97,52 % sur l’ensemble de l’année 2025. Cet indicateur mesure le rapport entre les loyers et indemnités d’occupation facturés, auxquels s’ajoutent les éventuelles indemnités compensatrices, et les loyers qui pourraient être facturés si l’ensemble du patrimoine était loué. Au 30 septembre 2026, le portefeuille immobilier compte 116 locataires. Le taux de recouvrement des loyers atteint 98,39 % sur le trimestre.

Une activité locative entre renouvellements et négociations

Plusieurs opérations locatives ont été réalisées au cours de la période.

À Grenoble, un local commercial de 97 m² a été loué à Plomberie RIMET.  À Metz, le locataire ATRIUM, spécialisé dans le coworking, a renouvelé par anticipation son bail commercial de type 3/6/9 ans sur une surface de 978 m², avec une prise d’effet au 1er janvier 2027.

Parallèlement, plusieurs surfaces vacantes font l’objet de démarches de commercialisation ou de cession.

À Marseille, un lot de bureaux de 341 m² est sous compromis de vente, avec une réitération de l’acte prévue en décembre 2026. Deux lots de bureaux situés à Metz, représentant une surface globale de 442 m², se trouvent dans une situation similaire.

À Aix-en-Provence, des négociations avancées concernent la location d’un bureau de 133 m², pour une prise à bail envisagée au 1er janvier 2027.

D’autres surfaces restent vacantes, notamment des bureaux de 220 m² à Metz, 292 m² à Thionville et 230 m² à Rouen, ainsi qu’un lot détenu en indivision à Grenoble, dans l’ensemble Ypsilon.

Une acquisition de 4,7 M€ dans la santé vétérinaire

Le 28 septembre 2026, CAP Foncières & Territoires a acquis un centre hospitalier vétérinaire situé à Vaulx-Milieu, dans l’Isère. L’investissement représente 4,7 M€ acte en main (AEM), pour un taux de rendement immobilier annoncé de 7,17 %. Ce taux concerne l’actif acquis et ne correspond pas au taux de distribution de la SCPI. L’établissement propose des soins spécialisés pour les chiens et les chats, ainsi qu’un service d’urgences accessible 24 heures sur 24, tous les jours de l’année. Le bien est occupé par AniCura dans le cadre d’un bail de 15 ans fermes. Fondé en 2011, AniCura est un réseau européen de cliniques et d’hôpitaux vétérinaires, organisé autour du partage des ressources et des compétences médicales.

Un patrimoine diversifié et de nouveaux investissements à l’étude

Au troisième trimestre 2026, les bureaux représentent 39 % du patrimoine de CAP Foncières & Territoires, devant les commerces (23 %) et les locaux d’activité (22 %). Les actifs de santé constituent 10 % du portefeuille, les établissements de formation 6 % et l’habitation 1 %.

La SCPI a également réceptionné, le 17 juillet 2026, un immeuble mixte de bureaux et de locaux d’activité situé à Nancy. Livré avec une légère avance sur le calendrier initial, cet ensemble immobilier de 1 471 m² est loué à VINCI ENERGIES.

Deux autres opportunités d’investissement sont actuellement à l’étude : un portefeuille de locaux d’activité loués à un locataire institutionnel dans le cadre de baux fermes et une clinique vétérinaire spécialisée en oncologie dans le nord de la France.

Ces dossiers restent au stade de l’analyse et ne constituent pas des acquisitions réalisées.

Une valeur de reconstitution de 270,23 € par part

Les expertises immobilières réalisées au 30 juin 2026 par GALTIER VALUATION font ressortir une appréciation de 0,43 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2025. La valeur totale des immeubles atteint 113 032 000 €, en intégrant les actifs détenus par les deux sociétés civiles immobilières (SCI) dans lesquelles la SCPI possède une participation.

Sur la base de ces évaluations et de la situation comptable arrêtée au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution ressort à 270,23 € par part. Elle est supérieure de 3,79 % au prix de souscription, fixé à 260 €. La valeur de réalisation s’établit, pour sa part, à 226,36 €.

Le prix de souscription n’a pas évolué au cours du troisième trimestre. Le prix de retrait, après déduction de la commission de souscription hors taxes de 8 %, est fixé à 239,20 €. L’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription ne permet toutefois pas, à lui seul, de présumer d’une future évolution du prix de la part.

Une distribution de 4,05 € par part au troisième trimestre

Au troisième trimestre 2026, la SCPI a distribué un dividende de 4,05 € par part, pour une jouissance complète sur la période. Le taux de distribution est présenté comme relativement stable d’un trimestre à l’autre, avec une légère hausse au troisième trimestre 2026.

Pour l’année 2025, le taux de distribution s’établissait à 6,24 %. La performance globale annuelle atteignait également 6,24 %. Les taux de rendement interne (TRI) historiques ressortent à 6,15 % sur cinq ans et à 5,79 % sur dix ans.

Ces indicateurs retracent les performances passées de la SCPI et ne préjugent pas de ses résultats futurs.

Capitalisation, souscriptions et retraits

Au 30 septembre 2026, CAP Foncières & Territoires rassemble 2 203 associés, pour un total de 441 225 parts en circulation. Sa capitalisation atteint 114 718 500 €, tandis que son capital social s’élève à 88 245 000 €. Entre le 1er juillet et le 30 septembre 2026, 7 842 parts nouvelles ont été émises. Sur la même période, 451 souscriptions ont été compensées par des retraits et 75 parts ont été cédées de gré à gré. Aucune demande de retrait ne figure en suspens à la clôture du trimestre. Le taux d’endettement de la SCPI s’établit à 14,58 %.

Des arbitrages immobiliers à Annecy, Nancy et Lille

La gestion du portefeuille comprend également plusieurs opérations de cession immobilière. 

Au cours du troisième trimestre, un commerce de 139 m² situé à Annecy a été cédé le 3 septembre 2026, pour un montant de 507 000 €. 

Deux autres transactions sont intervenues après la clôture du trimestre. À Nancy, un lot de bureaux de 111 m² a été vendu le 7 octobre 2026 à un cabinet d’angiologie, pour 192 000 €. 

À Lille, un bureau de 128 m² a été acquis le 14 octobre 2026 par un cabinet d’avocats voisin, pour 210 000 €. 

Une autre opération est envisagée à Dijon, avec la cession d’un lot de bureaux à son locataire en décembre 2026. Ces arbitrages s’inscrivent dans la politique d’optimisation du portefeuille immobilier engagée par la société de gestion.

CAP Foncières & Territoires référencée dans un PER

Depuis septembre 2026, la SCPI CAP Foncières & Territoires est référencée dans un Plan d’Épargne Retraite (PER) UMR, commercialisé par UNEP et également distribué par le réseau ALPTIS. Ce référencement constitue une nouvelle modalité d’accès à la SCPI dans le cadre d’une enveloppe d’épargne retraite. Les versements volontaires effectués sur un PER peuvent être déductibles du revenu imposable, dans les limites et conditions prévues par la réglementation. Au moment de la retraite, les modalités de sortie peuvent notamment prendre la forme d’un capital, d’une rente viagère ou d’une combinaison des deux. Dans le cadre du contrat présenté, les revenus distribués par la SCPI sont réinvestis selon les modalités applicables à l’enveloppe.

En dehors de ce référencement, CAP Foncières & Territoires reste accessible en investissement direct et en assurance-vie. La société de gestion propose également des versements programmés mensuels permettant de constituer progressivement une épargne.

Pour une souscription en direct, le minimum est fixé à quatre parts, soit 1 040 €. Le délai de jouissance débute le premier jour du cinquième mois suivant la souscription.

Tableau récapitulatif – SCPI CAP Foncières & Territoires au T3 2026

Conclusion

Le troisième trimestre 2026 de CAP Foncières & Territoires témoigne d’une gestion associant activité locative, investissements et ajustements du portefeuille immobilier. Les prochaines échéances concerneront notamment la finalisation des cessions en cours et l’évolution des dossiers d’acquisition à l’étude. Ces opérations permettront de suivre les orientations immobilières de la SCPI au cours des prochains trimestres.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.