SCPI Pierval Santé : quels faits marquants au 3T 2026 ?

La SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale, clôture le troisième trimestre 2026 avec une distribution brute de 1,77 € par part et un taux d’occupation financier de 91,04 %. Le trimestre est également marqué par deux nouvelles acquisitions immobilières, tandis que les surfaces vacantes et les demandes de retrait restent des points de vigilance. La SCPI poursuit ses opérations de gestion locative et d’arbitrage dans un patrimoine spécialisé dans l’immobilier de santé.

SCPI Pierval Santé : une distribution brute de 1,77 € au 3T 2026

Un dividende net stable malgré la hausse du montant brut

Au troisième trimestre 2026, Pierval Santé distribue un dividende brut de 1,77 € par part, contre 1,51 € au deuxième trimestre et 1,84 € au premier. Après déduction de 0,27 € de fiscalité étrangère acquittée par la SCPI pour le compte des associés, le montant net présenté ressort à 1,50 € par part, hors fiscalité personnelle éventuelle. Le versement est intervenu le 30 octobre 2026. Le montant net après fiscalité acquittée par la SCPI reste ainsi identique à celui des deux premiers trimestres de l'année, malgré les variations de la distribution brute. Pour les parts détenues dans le cadre de contrats d'assurance-vie en unités de compte, les éventuels crédits d'impôt liés aux revenus étrangers sont attribués à l'assureur et non directement aux porteurs de parts.

Des revenus affectés par les charges financières et les livraisons différées

L'évolution des revenus de Pierval Santé demeure inférieure aux perspectives envisagées en début d'année 2026. Plusieurs facteurs pèsent sur la distribution, notamment le niveau des charges financières, les retards de livraison de certains immeubles et le report d'opérations de cession. Les décalages de livraison représentent environ 4 millions d'euros de loyers reportés sur 2027. Les cessions différées repoussent également la réalisation d'éventuelles plus-values. Ces éléments concernent à la fois les revenus issus du patrimoine existant et ceux attendus des établissements en cours de développement. À titre de référence, Pierval Santé a enregistré en 2025 un taux de distribution de 4,06 %, identique à sa performance globale annuelle. Son taux de rendement interne (TRI) sur dix ans s'établit à 4,39 %, tandis que le TRI depuis l'origine atteint 4,24 %. Ces indicateurs correspondent à des performances historiques et ne préjugent pas des résultats futurs.

Un taux d'occupation financier de 91,04 % à fin septembre 2026

Des surfaces vacantes en augmentation

Au 30 septembre 2026, le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI atteint 91,04 %. Les surfaces en recherche de locataires représentent 8,96 % de la valeur locative potentielle du patrimoine. La surface vacante passe de 86 697 m² au deuxième trimestre à 100 638 m² au troisième trimestre. Dans le même temps, la superficie totale gérée atteint 1 231 858 m², dont 89 366 m² restent à construire. L'activité locative du trimestre comprend huit relocations portant sur 2 318 m², contre sept libérations représentant 14 697 m². Parmi les principaux départs figurent une clinique de soins de suite et de réadaptation à Lenggries, en Allemagne, sur 7 726 m², un établissement médico-social à Pocking sur 3 835 m² et un campus médical à Utrecht, aux Pays-Bas, sur 1 443 m². En France, les surfaces libérées concernent notamment un immeuble de logistique médicale à Saint-Pierre-du-Perray, représentant 1 152 m², ainsi qu'une maison médicale à Rouen. Les nouvelles locations portent principalement sur une maison médicale de 1 713 m² à Caen. D'autres surfaces ont été relouées à Leipzig, Chessy, Asnières-sur-Seine et Alsdorf.

Plusieurs démarches de relocation et de cession engagées

Euryale poursuit différentes opérations pour traiter les surfaces libérées.

• À Lenggries, des discussions sont engagées avec des opérateurs afin de maintenir l'usage sanitaire de l'établissement.
• À Pocking, une vente est envisagée dans le cadre des opérations d'arbitrage immobilier.
• Une offre portant sur l'intégralité de l'immeuble de Saint-Pierre-du-Perray a également été reçue et reste en cours d'analyse.

Les premiers effets de ces démarches sont anticipés à partir du premier trimestre 2027, sous réserve de leur aboutissement.

Le quatrième trimestre 2026 pourrait néanmoins constituer un point bas pour le taux d'occupation financier, compte tenu de libérations déjà actées.

Des loyers quittancés en hausse

Les loyers quittancés atteignent 40 284 566 € au troisième trimestre 2026, contre 39 669 987 € au trimestre précédent. Les loyers potentiellement facturables s'établissent à 44 250 669 €, après 42 557 584 € au deuxième trimestre. L'écart entre les loyers potentiels et les loyers quittancés représente 3 966 103 €. Il correspond notamment aux locaux vacants et aux mesures d'accompagnement locatif, telles que les franchises de loyers. La SCPI compte désormais 1 012 locataires, contre 1 003 à la fin du trimestre précédent. La durée résiduelle moyenne des baux, mesurée par l'indicateur WALT, ressort à 15,09 ans. La durée ferme résiduelle moyenne, ou WALB, atteint 14,22 ans. Ces deux indicateurs, pondérés par les loyers, permettent d'apprécier les échéances contractuelles du portefeuille immobilier.

Deux acquisitions immobilières pour 26,61 M€ au troisième trimestre

Une clinique psychiatrique en construction à Saint-Estève

Pierval Santé réalise deux acquisitions au troisième trimestre 2026, pour un montant total de 26,61 M€ acte en main.

La première concerne une clinique psychiatrique en construction à Saint-Estève, dans les Pyrénées-Orientales, acquise le 9 septembre 2026. Le prix de revient de l'opération s'élève à 20,31 M€, pour une surface locative de 5 909 m². L'établissement comprendra 119 lits, dont 87 consacrés à la psychiatrie et 32 à la psychiatrie gérontologique. Deux unités de soins de jour sont également prévues, avec 13 places pour adultes et 15 places pour enfants. La livraison est programmée au troisième trimestre 2028. La clinique sera louée à Emeis Clinique dans le cadre d'un bail commercial de douze années fermes à compter de sa livraison. L'opération s'accompagne du renouvellement anticipé, pour une durée ferme équivalente, du bail de la clinique de soins médicaux et de réadaptation « La Pinède », implantée à proximité.

Un pôle de médecine nucléaire à Maizières-lès-Metz

La seconde acquisition concerne la construction d'un pôle de médecine nucléaire au sein du Nouvel Hôpital Privé de Moselle, à Maizières-lès-Metz. L'opération, datée du 20 juillet 2026, représente un prix de revient de 6,30 M€ pour une surface d'environ 1 000 m². La livraison de cet équipement est prévue en juillet 2027. Le futur établissement sera loué à la clinique Terre de Moselle, appartenant au groupe Elsan, dans le cadre d'un bail en l'état futur d'achèvement de douze années fermes. Ce projet complète l'offre de soins de l'hôpital privé déjà accompagné par Pierval Santé. Le rendement brut annuel cumulé des investissements réalisés depuis le 1er janvier 2026 ressort à 6,53 %.Cet indicateur correspond au rendement brut calculé à l'acquisition des immeubles. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution de la SCPI ou avec un rendement susceptible d'être perçu par les associés.

Une cession immobilière de 17,6 M€ au Royaume-Uni

Le 2 septembre 2026, Pierval Santé a cédé un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes situé à Preston, au Royaume-Uni. La transaction a été réalisée pour un prix de 17,6 M€. L'immeuble, d'une surface locative de 4 623 m², était occupé par Morar Preston LTD. Il a été cédé à l'opérateur Simply, exploitant historique de l'établissement.

Deux établissements de santé livrés en France

Le trimestre comprend également la réception de deux actifs immobiliers précédemment acquis. Le premier est une maison médicale située à Ermont, dans le Val-d'Oise, livrée le 1er juillet 2026. Acquise initialement le 3 août 2023, cette opération représente un prix de revient de 31,3 M€. L'établissement développe 5 743 m² sur trois niveaux et dispose de 276 places de stationnement en sous-sol. Situé à proximité d'une clinique du groupe Ramsay Santé, il accueille notamment un centre de radiologie. Plusieurs autres spécialités médicales doivent progressivement compléter son offre, dont la cardiologie, l'orthopédie, la pneumologie et les activités de laboratoire.

Le second actif est l'Hôpital de Jour l'Ancrage, implanté à Kervignac, dans le Morbihan. Livré le 30 juillet 2026, cet établissement de 411 m² représente un investissement de 1,28 M€. Exploité par Emeis Clinique et rattaché à la Clinique Saint-Vincent de Larmor-Plage, il est consacré à la prise en charge psychiatrique en journée des adultes.

Un patrimoine de santé réparti dans neuf pays

Un portefeuille de 256 actifs immobiliers

Au 30 septembre 2026, Pierval Santé détient 256 actifs immobiliers répartis dans neuf pays. La France représente 34,0 % de la valeur vénale hors droits du patrimoine. Elle est suivie du Royaume-Uni (19,1 %), des Pays-Bas (13,8 %), de l'Allemagne (12,8 %) et de l'Irlande (8,3 %). Les autres implantations concernent l'Italie (7,4 %), le Portugal (2,2 %), l'Espagne (1,7 %) et le Canada (0,7 %). Cette répartition géographique traduit une exposition à plusieurs marchés immobiliers et environnements réglementaires.

Une prédominance du secteur médico-social

Par typologie immobilière, le secteur médico-social constitue 71,7 % du portefeuille. Il comprend notamment des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, des résidences services seniors et des structures d'hébergement spécialisées. Le secteur sanitaire et les soins de ville représentent 19,9 % du patrimoine, tandis que les autres activités liées à la santé, comme les laboratoires et les locaux d'activités, comptent pour 8,4 %. Le ratio d'endettement de la SCPI s'établit à 18,53 %, pour une limite maximale de 40 % par rapport à la valeur des actifs.

Prix de part et liquidité : les indicateurs à surveiller

Un prix de souscription maintenu à 204 €

Le prix de souscription de Pierval Santé reste fixé à 204 € par part au troisième trimestre 2026. Ce montant est inchangé depuis sa revalorisation intervenue fin 2022. La valeur de retrait s'établit à 182,56 €, après déduction de la commission de souscription de 21,44 €. La valeur de reconstitution, arrêtée au 30 juin 2026, ressort à 199,21 €. Sa prochaine actualisation est prévue au 31 décembre 2026. Le délai de jouissance correspond au premier jour du mois suivant la souscription. Il avait été ramené de cinq mois à un mois à compter du 1er juillet 2025.

712 725 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026

La liquidité reste un enjeu pour Pierval Santé, avec 712 725 parts en attente de retrait au 30 septembre 2026, soit 4,40 % du nombre total de parts.

Au cours du trimestre, 12 959 parts ont été souscrites et un nombre identique de parts a fait l'objet d'un retrait. La collecte brute atteint 2,6 M€ sur la période. La SCPI rassemble 61 162 associés, contre 60 975 au trimestre précédent, pour une capitalisation d'environ 3,3 Md€. Le nombre total de parts en circulation s'établit à 16 182 025. Dans une SCPI à capital variable, l'exécution des demandes de retrait dépend notamment de l'existence de souscriptions permettant leur compensation. En l'absence de contrepartie suffisante, la sortie peut être différée. Les demandes doivent être accompagnées d'un dossier complet. Lorsqu'une pièce justificative manque, une régularisation est possible dans un délai d'un mois à compter de la réception de la demande. Passé ce délai, la date d'enregistrement retenue correspond à celle de la réception du dernier document nécessaire. Euryale poursuit ses actions destinées à favoriser la collecte et à répondre progressivement aux demandes en attente.

Tableau récapitulatif : SCPI Pierval Santé au 3T 2026

Quels risques pour les associés de Pierval Santé ?

L'investissement en parts de SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier selon les résultats locatifs du patrimoine. La valeur des parts peut également évoluer à la hausse comme à la baisse, notamment en fonction du marché immobilier et de l'exposition aux devises étrangères. Pour Pierval Santé, la durée de conservation recommandée est de dix ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Conclusion

Le troisième trimestre 2026 de la SCPI Pierval Santé présente un bilan contrasté, entre poursuite des investissements immobiliers et tensions sur l’occupation locative et la liquidité des parts. Les prochains trimestres permettront d’évaluer les effets des démarches de relocation et des arbitrages engagés par Euryale, ainsi que l’évolution des demandes de retrait. Les livraisons immobilières attendues en 2027 constitueront également un point de suivi pour les revenus futurs de la SCPI.