SCPI Pierval Santé : Acquisitions ciblées et arbitrages stratégiques au 1T 2026

Au premier trimestre 2026, la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, poursuit son évolution dynamique dans un marché immobilier européen encore marqué par des incertitudes géopolitiques et des tensions sur la liquidité des SCPI. Spécialisée dans l'immobilier de santé – un segment résilient soutenu par des tendances démographiques structurelles comme le vieillissement de la population –, cette SCPI à capital variable combine acquisitions ciblées, cessions stratégiques et gestion active à l'échelle européenne.

Avec une capitalisation stable à 3,3 milliards d'euros et un portefeuille de 252 actifs au 31 mars 2026, Pierval Santé démontre une stratégie pragmatique : diversification internationale, baux longs, sélection d'actifs récents exploités par des opérateurs solides, et intégration accrue des critères ESG via le renouvellement de son label ISR. Ce trimestre illustre cette approche, entre une acquisition emblématique en Écosse, des arbitrages au Royaume-Uni et une activité locative maîtrisée, malgré un contexte de collecte modérée et de retraits en attente.

Un marché européen de la santé toujours dynamique

Le secteur de l'immobilier de santé reste un bastion de stabilité dans un environnement immobilier prudent. Selon CBRE, près de 20 milliards d'euros ont été investis en Europe en 2025, confirmant l'attractivité de cette classe d'actifs, moins corrélée aux cycles économiques courts.

Ce dynamisme s'explique par des drivers de long terme :

• essor de l'ambulatoire ;
• nouveaux formats d'hébergement seniors ;
• exigences techniques croissantes ;
• décarbonation des bâtiments ;
• intégration de technologies comme l'IA.

Pierval Santé s'inscrit pleinement dans cette tendance avec une stratégie articulée autour de cinq piliers :

• Diversification internationale : exposition à neuf pays.
• Actifs récents ou neufs : pour minimiser les risques d'obsolescence.
• Baux longs : WALT de 15,05 ans et WALB de 14,22 ans au T1 2026.
• Exploitants spécialisés : 1 005 locataires solides.
• Tendances démographiques : focus sur le médico-social (71,7 % du portefeuille).

Cette approche, héritée d'une gestion active observée dès 2025, permet à la SCPI de rajeunir son patrimoine tout en limitant l'endettement.

Une acquisition en Écosse au cœur de la stratégie 2026

L'opération phare du trimestre est l'acquisition d'un EHPAD neuf à Pitcrocknie pour 15,5 M€, scellée le 13 février 2026. Cet actif, livré en juillet 2025, renforce l'exposition au Royaume-Uni (19,9 % du portefeuille) et illustre la quête d'actifs sécurisés.

Loué à 100 % avec un bail ferme de 30 ans, cet établissement s'aligne sur la politique de baux longs, garantissant des revenus locatifs stables.

Des arbitrages stratégiques au Royaume-Uni et en France

Pierval Santé a cédé deux actifs à son exploitant pour 27,8 M€, poursuivant sa politique d'optimisation du portefeuille : cessions opportunistes d'actifs matures pour réinvestir dans des biens plus performants.

Un patrimoine immobilier largement diversifié en Europe

Au 31 mars 2026, le portefeuille de Pierval Santé compte 252 actifs pour 1 191 076 m², avec une répartition géographique équilibrée :

Par typologie, le médico-social domine (71,7 %), suivi des soins de ville (19,9 %) et autres (8,4 %), incluant EHPAD, résidences Alzheimer et centres spécialisés. Cette diversification contribue à la mutualisation des risques locatifs et sectoriels.

Une activité locative contrastée mais résiliente

Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 94,59 %, avec 1 005 locataires. Les principaux mouvements locatifs du trimestre sont les suivants :

Les relocations (laboratoire à Biot, maisons médicales en Allemagne, actif à Toulouse) compensent partiellement les libérations, dont une clinique à Châtellerault (5 074 m², 596 k€ de loyer). La gestion active des recommercialisations permet de maintenir un TOF supérieur à 94 %.

Une collecte stable malgré un contexte tendu

La collecte reste sous pression dans un contexte de marché tendu pour les SCPI. Pour Pierval Santé :

• Collecte brute : 4,9 M€
• Parts en attente de retrait : 85 M€ 
• Mise en place de plateformes d'échange de gré à gré pour fluidifier la liquidité.

Côté performance, la distribution s'élève à 1,84 € par part au T1 2026, avec un taux de distribution 2025 de 4,06 %.

Le label ISR renouvelé pour trois ans

Pierval Santé a renouvelé son label ISR pour trois ans, renforçant l'intégration des critères ESG : décarbonation, gouvernance et impacts sociaux, alignés sur les transformations du secteur santé.

Ce label conforte le positionnement de la SCPI comme véhicule d'investissement responsable dans l'immobilier de santé, en cohérence avec les attentes des épargnants et des régulateurs.

Conclusion

Au T1 2026, Pierval Santé confirme sa résilience via une gestion active : acquisition ciblée au Royaume Uni, arbitrages stratégiques, diversification européenne et focus ESG. Dans un marché des SCPI sous tension, cette SCPI santé (TOF > 94 %, baux longs, TRI attractif) offre visibilité et rendement durable. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les investisseurs, elle reste un choix défensif premium dans l'immobilier européen.