Avis Sofidynamic (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Sofidynamic, lancée par Sofidy début 2023, s'est rapidement imposée comme une option attractive pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille avec des actifs immobiliers à haut rendement. Avec un objectif de distribution 2025 (non garanti) relevé à 8,40 % brut de fiscalité et une performance globale visée de 13,40 % en 2025 (distribution + revalorisation des parts), cette SCPI continue d'attirer l'attention des épargnants souhaitant optimiser leurs revenus locatifs. Dans cet article, nous analyserons les caractéristiques, les performances et les avantages de la SCPI Sofidynamic, tout en répondant aux principales questions que vous pourriez vous poser.

Caractéristiques principales de la SCPI Sofidynamic

• Type : SCPI de rendement à capital variable
• Date de création : 2023 (SCPI encore jeune, avec un peu plus de deux ans d'historique)
• Prix de la part : 315 € (après revalorisation de 5 % en janvier 2025, de 300 € à 315 €)
• Minimum de souscription : 1 part
• Objectif de taux de distribution 2025 : 8,40 % brut de fiscalité (revue à la hausse)
• Performance globale visée 2025 (distribution + revalorisation) : 13,40 %
• Capitalisation (fin T3 2025) : en forte progression, portée par une collecte brute record d'environ 32 M€ au 3e trimestre 2025
• Nombre d'associés : plus de 5 000 au bout d'un peu plus de deux ans d'existence
• Actifs immobiliers : principalement des actifs tertiaires (commerces, bureaux, activités, retail-parks, moyennes surfaces de périphérie)
• Répartition géographique (au 30/09/2025) : patrimoine composé d'environ 14 actifs répartis à parts égales entre la France et les Pays-Bas, avec des projets de diversification en Allemagne et en Pologne
• Taux d'occupation financier : 97,4 % au 3e trimestre 2025, signe d'une excellente gestion locative
• Valeur de reconstitution : 345,18 € par part au 30/06–30/09/2025 environ, soit un écart d'environ +8,7 % par rapport au prix de souscription (315 €), laissant un potentiel de revalorisation
• Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois suivant la souscription
• Positionnement spécifique : SCPI particulièrement attractive en démembrement de propriété, avec des décotes parmi les plus élevées du marché (jusqu'à 42,75 % sur 10 ans et 50 % sur 15 ans)

Stratégie d'investissement

La SCPI Sofidynamic adopte une stratégie clairement axée sur le " haut rendement " en ciblant des actifs immobiliers situés dans l'Espace Économique Européen, avec une présence déjà forte en France et aux Pays-Bas et des opportunités à l'étude en Allemagne et en Pologne. Les acquisitions se concentrent sur des actifs tertiaires générateurs de flux de loyers élevés : commerces, retail-parks, moyennes surfaces de périphérie, mais aussi bureaux et locaux d'activités.

Cette stratégie repose sur plusieurs piliers :

• L'exploitation des opportunités de marché dans un contexte de correction des prix de l'immobilier tertiaire, permettant d'acheter des actifs avec un rendement immédiat élevé.
• Une gestion active visant à concilier rendement courant (distribution) et potentiel de revalorisation du prix de part.
• Une attention particulière à la granularité du patrimoine (multiplication des actifs et des locataires) pour limiter le risque locatif.

Objectifs clés 

• Diversification géographique et sectorielle pour minimiser les risques et maximiser les rendements, avec un positionnement résolument européen.
• Granularité élevée en termes de nombre de biens et de locataires afin de réduire la dépendance à un seul actif ou un seul locataire.
• Distribution régulière de dividendes pour offrir un revenu potentiellement stable et attractif aux investisseurs.
• Recherche d'une performance globale combinant un taux de distribution élevé (objectif 8,40 % en 2025) et un potentiel de revalorisation des parts (hausse de 5 % du prix de part en janvier 2025 et écart significatif avec la valeur de reconstitution).
• Développement du démembrement de propriété, avec des décotes de nue-propriété très compétitives pour les horizons de long terme (5 à 15 ans).

Avantages de la SCPI Sofidynamic

• Rendement attractif : avec un objectif de taux de distribution de 8,40 % en 2025, et une performance globale visée de 13,40 % en intégrant la revalorisation potentielle des parts, Sofidynamic se positionne parmi les SCPI les plus généreuses du marché sur le segment haut rendement.
• Diversification géographique européenne : une répartition déjà équilibrée entre France et Pays-Bas, et un pipeline d'investissements en Allemagne et en Pologne, permettant de réduire la dépendance à un seul marché immobilier.
• Granularité du patrimoine : un nombre croissant d'actifs et de locataires, avec une volonté affichée de multiplier les typologies (commerces, bureaux, activités) pour diluer les risques locatifs.
• Taux d'occupation élevé : un TOF de 97,4 % au 3e trimestre 2025 témoigne d'une bonne adéquation entre les actifs détenus et la demande locative.
• Potentiel de revalorisation : un prix de part de 315 € inférieur à la valeur de reconstitution (environ 345 €), ce qui laisse une marge théorique de hausse à moyen terme si les conditions de marché restent favorables.
• Attractivité en démembrement : des décotes de nue-propriété supérieures à celles de nombreuses SCPI comparables sur des durées de 5 à 15 ans, particulièrement intéressantes pour les investisseurs fortement fiscalisés ou ayant un horizon long.
• Accessibilité : investissement possible dès une part, soit 315 €, ce qui rend cette SCPI accessible à un large public d'épargnants.

Points de vigilance

• Jeunesse de la SCPI : créée en 2023, Sofidynamic ne dispose que de quelques exercices de recul. L'historique reste limité, ce qui rend l'analyse de la résilience sur cycle complet encore partielle.
• Risques liés à l'immobilier commercial et tertiaire : les commerces, bureaux et locaux d'activités restent sensibles aux évolutions économiques (croissance, emploi, consommation) et aux mutations structurelles (e-commerce, télétravail, évolution des besoins des entreprises).
• Contexte de marché : bien que la phase de baisse des valorisations crée des opportunités d'achat à bon rendement, elle peut également peser sur la valeur des actifs si la décompression des taux de capitalisation se poursuit.
• Frais de gestion et de souscription : bien que la commission de souscription puisse être compétitive, les frais globaux (souscription, gestion, cession d'actifs) viennent en diminution du rendement net perçu par l'investisseur et doivent être intégrés dans l'horizon de placement, en particulier sur les premières années.
• Liquidité : comme pour toute SCPI, la SCPI reste un placement immobilier non coté. La liquidité dépend du marché primaire (nouvelles souscriptions) et du marché secondaire des parts. En cas de baisse de la collecte ou de retournement de marché, les délais de revente peuvent s'allonger.
• Fiscalité : les revenus distribués sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut diminuer significativement le rendement net pour les contribuables fortement imposés, sauf à investir via des dispositifs adaptés (démembrement, société, etc.).

Questions fréquentes sur la SCPI Sofidynamic

1. Pourquoi investir dans une SCPI à haut rendement comme Sofidynamic ?

Investir dans une SCPI comme Sofidynamic permet de rechercher des rendements supérieurs à ceux des SCPI de rendement plus traditionnelles, tout en bénéficiant d'une mutualisation des risques grâce à un portefeuille diversifié d'actifs tertiaires. L'objectif de distribution de 8,40 % en 2025, combiné à un potentiel de revalorisation des parts, peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant maximiser leurs revenus locatifs ou dynamiser la partie immobilière de leur patrimoine. En contrepartie, ce positionnement " haut rendement " suppose d'accepter un risque plus marqué sur les marchés ciblés et une plus grande sensibilité aux cycles immobiliers.

2. Quelle est la stratégie de diversification de Sofidynamic ?

La stratégie de diversification de Sofidynamic repose sur trois axes complémentaires :

• Une diversification géographique à l'échelle européenne : France et Pays-Bas aujourd'hui, Allemagne et Pologne en cours d'étude, et plus largement l'Espace Économique Européen.
• Une diversification sectorielle au sein de l'immobilier tertiaire : commerces (retail-parks, moyennes surfaces), bureaux, locaux d'activités, actifs mixtes.
• Une granularité patrimoniale élevée : multiplication du nombre d'actifs et de locataires pour limiter l'impact d'un éventuel départ de locataire ou d'une vacance ponctuelle sur le revenu global de la SCPI.

3. Quels sont les risques associés à un investissement dans Sofidynamic ?

Les principaux risques associés à un investissement dans Sofidynamic sont les suivants :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse comme à la hausse, en fonction de la valeur du patrimoine immobilier, des conditions de marché et des décisions de gestion.
• Risque de revenus : le montant des dividendes distribués n'est pas garanti. Il dépend du niveau de loyers encaissés, du taux d'occupation, des charges et des arbitrages réalisés par la société de gestion.
• Risque de marché immobilier commercial et tertiaire : une dégradation durable de la conjoncture ou des changements structurels (baisse de la demande de bureaux, mutation du commerce physique) peuvent peser sur les loyers, la vacance et les valeurs d'expertise.
• Risque lié à la jeunesse de la SCPI : l'absence d'historique long rend plus difficile l'évaluation de la capacité de la SCPI à traverser les différentes phases du cycle immobilier.
• Risque de liquidité : en cas de tensions sur le marché, les délais de revente peuvent être plus longs et la revente peut intervenir à un prix inférieur au prix de souscription.

Comme pour tout investissement immobilier, il existe un risque de perte en capital et de variabilité des revenus, qui doit être mis en regard de l'horizon de placement et du profil de risque de l'investisseur.

4. Comment la SCPI Sofidynamic se compare-t-elle aux autres SCPI du marché ?

Avec un objectif de taux de distribution de 8,40 % en 2025 et une performance globale visée de 13,40 % en incluant la revalorisation de la part, Sofidynamic se situe clairement dans le haut du panier des SCPI de rendement. Elle a également été mise en avant dans la catégorie " Jeune SCPI " par certains médias spécialisés, ce qui confirme son positionnement dynamique sur le marché.

En revanche, par rapport à des SCPI plus anciennes et plus diversifiées, Sofidynamic présente encore :

• Un patrimoine en cours de constitution (environ 14 actifs au 30/09/2025).
• Un historique plus court, qui ne couvre pas un cycle immobilier complet.
• Une stratégie assumée de haut rendement, potentiellement plus volatile que celle de SCPI plus patrimoniales centrées sur des actifs prime ou très sécurisés.

Pour un investisseur, la comparaison doit donc se faire en tenant compte de son appétence au risque, de son horizon de placement et de son besoin de stabilité des revenus.

5. Quelle est la liquidité de l'investissement dans Sofidynamic ?

La liquidité de l'investissement dans Sofidynamic repose principalement sur :

• Le marché primaire : la capacité de la SCPI à attirer de nouveaux souscripteurs. La collecte brute record (plus de 30 M€ sur le seul 3e trimestre 2025, dont plus de 14 M€ en septembre) témoigne d'une forte dynamique de souscriptions, favorable à la fluidité des entrées et sorties.
• Le marché secondaire des parts : en l'absence de cotation en bourse, les échanges de parts se font via la société de gestion. Les conditions de liquidité peuvent varier dans le temps en fonction du volume de demandes de retrait et des nouvelles souscriptions.

Sofidynamic n'est pas systématiquement disponible via tous les contrats d'assurance vie, ce qui limite pour l'instant certains canaux d'accès et de liquidité indirecte. L'investisseur doit donc raisonnablement envisager cet investissement sur un horizon de long terme (au moins 8 à 10 ans) et accepter une liquidité moindre que celle d'un support coté.

Conclusion

La SCPI Sofidynamic représente aujourd'hui une opportunité intéressante pour les investisseurs cherchant à optimiser leurs rendements immobiliers tout en bénéficiant d'une diversification géographique et sectorielle à l'échelle européenne. Avec un objectif de taux de distribution de 8,40 % en 2025 et une performance globale visée de 13,40 %, elle se positionne parmi les SCPI les plus attractives du marché sur le segment du haut rendement, d'autant plus qu'elle affiche un taux d'occupation élevé et un prix de part encore inférieur à sa valeur de reconstitution.

Cependant, sa jeunesse, son positionnement volontairement offensif et les risques associés à l'immobilier commercial et tertiaire appellent à la prudence. Les investisseurs potentiels doivent évaluer soigneusement leurs objectifs financiers, leur tolérance au risque et leur horizon d'investissement avant de s'engager, en gardant à l'esprit le caractère non garanti des performances et la possibilité de fluctuations à la hausse comme à la baisse.

La SCPI Sofidynamic peut constituer un complément dynamique dans un portefeuille d'investissement diversifié, en particulier pour les épargnants à la recherche de revenus élevés et prêts à accepter une part de risque supplémentaire. Son attractivité en démembrement de propriété renforce encore son intérêt pour les horizons de long terme et les profils fiscalement imposés. Comme pour tout investissement, une due diligence approfondie et une consultation avec un conseiller financier sont essentielles avant de prendre une décision d'investissement.

*Cet objectif de performance n'est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché et des circonstances rencontrées. Cet objectif est fondé sur la réalisation d'hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion. Les prévisions ne constituent pas un indicateur fiable quant aux performances futures. Il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d'au moins 8 ans, voire davantage, afin de lisser les effets des cycles immobiliers et des frais d'entrée.*