Avis Wemo One (SCPI) Investir en 2025

La SCPI Wemo One, lancée en avril 2024 par Wemo REIM, s'affirme en 2025 comme l'une des SCPI de rendement les plus offensives du marché, avec une performance globale annuelle théorique qui dépasse désormais 14 % sur douze mois, selon les données arrêtées au 30 septembre 2025. Avec une stratégie de diversification sectorielle et géographique, une exposition très majoritaire hors de France et un fort engagement en matière de transparence des frais, cette SCPI continue d'attirer un nombre croissant d'investisseurs particuliers. Dans cet article, nous analyserons les caractéristiques, les dernières performances et les atouts de cette SCPI dynamique, tout en répondant aux principales questions que vous pourriez vous poser.

Qu'est-ce que la SCPI Wemo One ?

La SCPI Wemo One est une société civile de placement immobilier à capital variable, gérée par Wemo REIM. Elle vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié principalement en Europe, avec aujourd'hui plus de 80 % de son patrimoine situé hors de France, notamment en Espagne et en Italie. La SCPI se concentre sur des actifs dits " Small Caps " – ou " Smart Caps " dans la terminologie de la société de gestion – dont la taille unitaire est inférieure à 5 millions d'euros. Cette orientation permet d'éviter la concurrence frontale avec les grands investisseurs institutionnels, tout en offrant une plus grande profondeur de marché, une meilleure liquidité à la revente et, le plus souvent, un rendement à l'acquisition plus élevé.

Caractéristiques principales 

• Prix d'une part : 200 €
• Minimum de souscription : 1 000 €, soit 5 parts
• Taux de distribution servi / cible :
  • 2024 : rendement annualisé d'environ 10 % sur la première année pleine d'exploitation, confirmant un démarrage très dynamique.
  • 2025 : objectif de taux de distribution de 9,5 % non garanti, mais un niveau de distribution déjà porté à près de 11,9 % brut sur neuf mois au 30 septembre 2025, soit plus de 10 % net de fiscalité étrangère, ce qui place Wemo One parmi les meilleures SCPI de rendement du marché.
• Performance globale annuelle théorique (septembre 2024 – septembre 2025) : environ 14,4 %, en intégrant revenus et revalorisation théorique du patrimoine.
• Capitalisation : environ 41,7 millions d'euros au 30 septembre 2025, contre un peu plus de 12 à 13 millions d'euros fin 2024, signe d'une collecte très dynamique et d'une montée en puissance rapide.
• Taux d'occupation financier (TOF) : proche de 100 %, avec un portefeuille loué à des locataires solides, souvent via des baux de longue durée.
• Délai de jouissance : 1er jour du 7e mois suivant la souscription, ce qui reste un délai relativement long mais courant pour une SCPI récente et en phase de constitution de patrimoine.

Pourquoi la SCPI Wemo One se démarque-t-elle ?

1. Stratégie de diversification sectorielle et géographique

La SCPI Wemo One adopte une stratégie de diversification à la fois sectorielle et géographique. Elle investit dans différents types d'actifs immobiliers tels que les commerces (retail parks, pieds d'immeubles), les bureaux et les locaux d'activités ou de logistique légère. Son patrimoine est aujourd'hui largement réparti en Europe, avec une exposition majoritaire hors de France, principalement en Espagne et en Italie, tout en conservant une part significative d'actifs en France.

Cette approche européenne permet de lisser les cycles immobiliers nationaux, de bénéficier d'environnements locatifs variés et de saisir des opportunités de rendement dans des marchés parfois plus porteurs que le marché français. Parmi les actifs emblématiques déjà acquis, on peut citer, par exemple, un retail park en Italie loué à des enseignes internationales de restauration ou encore des actifs de logistique et de commerce de proximité loués à des locataires reconnus. Cette diversification, tant géographique que sectorielle, renforce la résilience de la SCPI et la stabilité de ses revenus locatifs.

2. Stratégie "Small Caps"

La SCPI se positionne sur des actifs de petite à moyenne taille (inférieurs à 5 millions d'euros), dans le cadre d'une stratégie qualifiée de " Smart Caps " par la société de gestion. Ce segment de marché est moins fréquenté par les grands investisseurs institutionnels, ce qui permet à Wemo One de bénéficier de plusieurs avantages :

• un meilleur rapport rendement / risque à l'acquisition,
• une plus grande liquidité à la revente, les tickets plus modestes trouvant plus facilement preneur,
• un rapport de force souvent favorable avec les locataires, dans des actifs à forte valeur d'usage.

Les biens ciblés sont loués à des entreprises solides, souvent " captives " de leurs emplacements, avec des baux fermes de longue durée. Cette stratégie permet de sécuriser les flux locatifs tout en visant une rentabilité élevée, comme en témoignent les rendements pondérés à l'acquisition supérieurs à 8 % sur les derniers investissements.

3. Transparence des frais

Contrairement à la plupart des SCPI, Wemo One revendique une structure de frais simple et lisible, un point régulièrement souligné par les professionnels qui suivent la SCPI. La grille repose principalement sur deux types de frais :

• une commission de souscription, prélevée à l'entrée,
• une commission de gestion, prélevée à la source sur les loyers encaissés.

Cette approche limite la multiplication de frais annexes parfois difficilement lisibles pour les épargnants. La transparence de la société de gestion sur la performance, la composition du portefeuille et l'évolution de la collecte lui a d'ailleurs déjà valu plusieurs distinctions professionnelles en 2025, notamment dans des classements récompensant les jeunes SCPI et la qualité de l'information fournie aux investisseurs.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

• Rendement attractif : Wemo One s'inscrit clairement dans la catégorie des SCPI offensives, avec un taux de distribution annualisé d'environ 10 % dès 2024 et une performance globale théorique supérieure à 14 % sur douze mois glissants en 2025. L'objectif de distribution 2025 à 9,5 % (non garanti) est, à ce stade de l'année, dépassé par le niveau de distribution déjà réalisé, ce qui place Wemo One parmi les SCPI les plus performantes du marché.
• Diversification du portefeuille immobilier : L'exposition à plusieurs pays européens (Espagne, Italie, France notamment) et à plusieurs typologies d'actifs (commerces, bureaux, locaux d'activités, logistique légère) permet de réduire le risque spécifique à un marché, à un secteur ou à un locataire. Cette diversification offre également une exposition à des zones de croissance et à des environnements locatifs différents, potentiellement porteurs en termes de loyers et de valorisation.
• Simplicité et transparence : La politique de communication de Wemo REIM, les bulletins trimestriels détaillés et la structure de frais simplifiée contribuent à rendre le produit plus lisible pour l'investisseur particulier. La SCPI a d'ailleurs été distinguée en 2025 pour la qualité de sa communication et son statut de " jeune SCPI " à fort potentiel.
• Engagement des fondateurs : Les dirigeants de Wemo REIM restent engagés aux côtés des associés en étant eux-mêmes investisseurs dans la SCPI. Cet alignement d'intérêts est souvent perçu positivement, car il incite la société de gestion à privilégier la performance durable et la maîtrise des risques.
• Accessibilité : Le minimum de souscription est fixé à 1 000 €, soit 5 parts à 200 €, ce qui rend l'investissement plus abordable. La montée rapide de la capitalisation, passée d'environ 13 millions d'euros fin 2024 à plus de 40 millions d'euros courant 2025, témoigne de cet engouement.

Quels sont les risques associés ?

Comme tout investissement immobilier et toute SCPI de rendement, la SCPI Wemo One présente certains risques qu'il convient d'évaluer avant de souscrire :

• Perte en capital : La valeur des parts de SCPI n'est pas garantie. Elle dépend de l'évolution du marché immobilier, de la qualité des locataires, des conditions locatives et, plus largement, de la conjoncture économique. En cas de baisse généralisée des valeurs d'actifs ou de difficultés sur certains marchés, la valeur de retrait des parts pourrait diminuer.
• Rendements non garantis : Les objectifs de rendement (9,5 % visé en 2025 par exemple) ne constituent en aucun cas une garantie. Les distributions de revenus dépendent des loyers effectivement encaissés, du taux d'occupation, des travaux éventuels, des charges et de la politique de distribution de la société de gestion. Les performances exceptionnelles constatées en 2024 et 2025 ne préjugent pas des performances futures.
• Risques géopolitiques et macroéconomiques : Une part majoritaire du patrimoine étant investie hors de France, la SCPI est exposée aux risques politiques, économiques, fiscaux et réglementaires propres aux pays dans lesquels elle investit (changement de fiscalité, évolution des régimes de baux, tensions politiques ou économiques locales). Ces éléments peuvent impacter la valeur des actifs, les loyers ou la fiscalité des revenus.
• Risque de liquidité : Comme pour toute SCPI, la revente des parts n'est pas instantanée ni garantie. Elle dépend de l'existence d'une contrepartie à l'achat et de l'état général du marché des SCPI. Même si Wemo One bénéficie aujourd'hui d'une collecte dynamique et d'une forte demande, un retournement du marché pourrait allonger les délais de cession.
• Délai de jouissance : Le délai de jouissance de six mois pleins (les parts commencent à porter intérêt le 1er jour du 7e mois suivant la souscription) est à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité la première année, car l'épargnant ne percevra pas immédiatement de revenus sur les parts nouvellement souscrites.

Questions fréquentes sur la SCPI Wemo One

1. Pourquoi choisir la SCPI Wemo One ?

La SCPI Wemo One se distingue par une combinaison rarement atteinte sur le marché : une stratégie européenne très offensive sur des actifs de petite taille à fort rendement, une diversification sectorielle et géographique poussée, et un niveau de distribution particulièrement élevé depuis son lancement. Sa performance globale théorique supérieure à 14 % sur douze mois, conjuguée à une politique de transparence reconnue et à plusieurs récompenses professionnelles, en fait l'une des jeunes SCPI les plus en vue pour les investisseurs à la recherche de rendement, tout en acceptant un niveau de risque supérieur à celui de SCPI plus patrimoniales.

2. Quels sont les secteurs dans lesquels la SCPI Wemo One investit ?

La SCPI Wemo One investit principalement dans :

• des commerces (retail parks, cellules commerciales de périphérie, pieds d'immeubles),
• des bureaux,
• des locaux d'activités et de logistique urbaine ou régionale.

Ces actifs sont implantés essentiellement en Espagne, en Italie et en France, avec une part très majoritaire hors de France. L'accent est mis sur des emplacements à forte valeur d'usage, occupés par des locataires solides et engagés via des baux fermes de plusieurs années, afin de sécuriser les loyers et de stabiliser les flux de revenus.

3. Comment la SCPI Wemo One s'engage-t-elle en matière de transparence des frais ?

La SCPI Wemo One s'efforce d'adopter une structure de frais claire, lisible et communiquée de manière détaillée dans sa documentation réglementaire. Les frais se concentrent principalement autour :

• d'une commission de souscription, qui rémunère la recherche d'actifs, le montage des opérations et la commercialisation,
• d'une commission de gestion, prélevée sur les loyers encaissés et couvrant la gestion locative, administrative et financière du patrimoine.

Cette simplicité, associée à une communication régulière sur la performance, la composition du portefeuille et les perspectives de distribution, contribue à la perception de transparence et à la confiance des associés. La SCPI a d'ailleurs été distinguée en 2025 pour la qualité de sa communication et de ses informations investisseurs.

4. Quel est le minimum d'investissement requis pour la SCPI Wemo One ?

Le minimum de souscription est fixé à 1 000 € soit 5 parts, au prix unitaire de 200 €. Ce ticket d'entrée relativement réduit permet à de nombreux épargnants d'accéder à une stratégie immobilière européenne habituellement réservée à des investisseurs plus importants, et de diversifier leur épargne en complément d'autres supports (assurance-vie, PEA, livrets, etc.).

Conclusion

La SCPI Wemo One s'impose en 2025 comme une nouvelle génération d'investissement immobilier collectif : jeune, offensive, européenne et orientée vers des actifs " Small Caps " à fort rendement. Sa stratégie de diversification sectorielle et géographique, associée à un positionnement sur des actifs de petite taille à forte valeur d'usage, lui a permis d'afficher dès ses premières années des performances remarquables, avec un taux de distribution voisin de 10 % en 2024 et une performance globale théorique supérieure à 14 % sur douze mois en 2025.

Portée par une collecte dynamique, un patrimoine déjà largement internationalisé et une gestion expérimentée par Wemo REIM, elle constitue une option sérieuse pour les investisseurs à la recherche de rendement et prêts à accepter la volatilité et les risques propres à ce type de stratégie offensive. Comme pour tout investissement immobilier en SCPI, il reste toutefois essentiel d'évaluer soigneusement ses objectifs patrimoniaux, son horizon de placement (généralement au moins 8 à 10 ans), sa tolérance au risque et de ne pas concentrer l'ensemble de son épargne sur un seul véhicule, même très performant. Wemo One apparaît aujourd'hui comme une solution de diversification puissante, mais qui doit s'inscrire dans une allocation d'actifs globale, construite avec discernement.