Comment souscrire des parts de SCPI ?

Comment acheter des parts de SCPI ?

Les conditions d'achat de parts d'une SCPI dépendent toujours du type de capital de la SCPI : capital fixe ou variable. À cela s'ajoute, depuis 2023‑2025, un contexte de marché marqué par la remontée puis le reflux des taux, des baisses de prix sur de nombreuses SCPI et un marché secondaire beaucoup plus actif, avec parfois des décotes importantes sur le prix des parts.

SCPI à capital fixe

L'acquisition de parts de SCPI à capital fixe se fait d'abord sur le marché dit " primaire ", lorsque la SCPI procède à une augmentation de capital, à un prix fixé par la société de gestion. En dehors de ces périodes, la souscription ne peut se faire que sur le marché de la revente dit " secondaire ", où se rencontrent un associé qui souhaite revendre ses parts et un épargnant qui souhaite en acquérir. Les parts sont alors échangées selon les règles de l'offre et de la demande, sur un marché organisé par la société de gestion ou via des plateformes spécialisées, avec des décotes devenues fréquentes depuis 2023 (souvent de l'ordre de –15 % à –30 % par rapport au prix officiel, selon les véhicules).

En 2025, ce marché secondaire a pris une importance nouvelle : face au ralentissement de la collecte et aux ajustements de prix, il permet d'accéder à des SCPI déjà matures, parfois à des prix inférieurs à leur valeur de reconstitution, améliorant mécaniquement le rendement effectif pour l'épargnant qui achète à décote.

SCPI à capital variable

Il est possible de souscrire des parts d'une SCPI à capital variable à tout moment, sur le marché primaire, à un prix de souscription déterminé et publié régulièrement par la société de gestion. Le prix de souscription reste encadré par la réglementation, qui impose un lien avec la valeur de reconstitution, mais de nombreuses SCPI ont procédé depuis 2023 à des baisses de prix de part pour tenir compte de la correction des marchés immobiliers.

Lorsqu'un associé veut revendre ses parts, il adresse une demande de retrait à la SCPI, qui sera compensée par la souscription d'un nouvel entrant. En cas de déséquilibre entre les demandes de retrait et les nouvelles souscriptions, la société de gestion peut, si nécessaire, constituer un fonds de remboursement alimenté par la cession d'actifs immobiliers. Dans certains cas extrêmes de tensions de liquidité, des SCPI peuvent suspendre temporairement les rachats de parts, ce qui illustre le caractère moins liquide de ce placement par rapport à des produits financiers classiques.

Prix de souscription des parts de SCPI

Le prix d'achat de parts se compose toujours du nominal et d'une prime d'émission.

• Le prix nominal correspond notamment au prix d'émission de la part lors de la création de la SCPI.
   
• La prime d'émission permet l'amortissement des différents frais (frais de recherche, de constitution, d'acquisition ainsi que la commission de souscription). Ce prix tient aussi compte de la valorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI pour pouvoir respecter l'équité entre anciens et nouveaux souscripteurs. La prime d'émission est obtenue en faisant la différence entre prix de souscription et valeur nominale de chaque part. 

Depuis la phase de remontée des taux entamée en 2022 puis leur repli en 2024‑2025, de nombreuses SCPI ont ajusté leur prix de part à la baisse, ce qui modifie le rapport entre prix de souscription et valeur de reconstitution et impose aux investisseurs de vérifier régulièrement ces données dans les bulletins ou DIC de chaque SCPI.

SCPI : différents modes d'acquisition

Il existe toujours quatre grands modes d'acquisition de parts de SCPI : comptant, à crédit, en démembrement et via un contrat d'assurance vie. Leur pertinence dépend désormais fortement du niveau des taux, de la fiscalité de l'investisseur et du niveau de décote ou de valorisation des parts.

*Toutes les SCPI ne sont pas accessibles via un contrat d'assurance-vie ou en démembrement. Adressez-vous à MeilleureSCPI.com pour connaître ces SCPI.

**Même si cela n'est techniquement pas impossible, les banques sont réticentes à accorder des crédits pour acheter des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, étant donné qu'elles souhaitent connaître le nombre exact de parts et le montant – or le prix de la part sur le marché secondaire peut varier entre le moment où le contribuable passe un ordre d'achat et celui où le crédit est accordé.

Au-delà de ce tableau de synthèse, les caractéristiques pratiques des différents modes d'acquisition ont évolué avec le contexte 2023‑2025 :

• Au comptant : l'investisseur achète les parts en une fois avec son épargne disponible. Il perçoit des revenus réguliers (après le délai de jouissance) mais supporte immédiatement la fiscalité des revenus fonciers. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi autour de 4,7 % selon l'IEIF, et les premières données 2025 indiquent un rendement moyen brut autour de 4,3 %, avec de fortes disparités selon les stratégies. L'achat au comptant convient en particulier à ceux qui recherchent un complément de revenus et acceptent la fiscalité associée.
• À crédit : l'achat à crédit permet de profiter de l'effet de levier, avec des taux d'intérêt qui, après avoir fortement augmenté, se stabilisent autour d'environ 4 % en moyenne en 2025, tout en étant orientés à la baisse sous l'effet du reflux de l'inflation. Les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l'imposition. En revanche, dans le contexte actuel, il peut être plus difficile de trouver une banque prête à financer des SCPI, en particulier sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, où le prix de la part peut varier entre la demande de crédit et son déblocage.
• En démembrement (nue-propriété / usufruit) : l'investisseur peut acheter la nue-propriété de parts, en bénéficiant d'une décote de 20 % à 40 % selon la durée du démembrement, en contrepartie de l'absence totale de revenus pendant la période choisie. Ce mode d'acquisition est particulièrement utilisé par les contribuables fortement fiscalisés, qui cherchent soit à préparer leur retraite, soit à optimiser une transmission. La contrepartie est une liquidité très limitée pendant toute la durée du démembrement.
• Via un contrat d'assurance vie : certaines SCPI sont accessibles via des contrats d'assurance vie, ce qui permet de bénéficier de l'enveloppe fiscale de l'assurance vie, d'une éventuelle mutualisation de la liquidité par l'assureur et d'un ticket d'entrée parfois plus faible. Toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans ce cadre, et il convient de vérifier au cas par cas les frais du contrat (frais d'entrée, de gestion, éventuels frais sur unités de compte), ainsi que les délais de jouissance propres aux SCPI logées dans l'assurance vie.

Dans tous les cas, avant d'acheter des parts de SCPI, il est recommandé d'examiner attentivement plusieurs indicateurs clés : taux de distribution, taux d'occupation financier, niveau de report à nouveau, niveau d'endettement, parts en attente à la revente, ainsi que l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution de la part. Ces éléments sont particulièrement importants dans le contexte 2023‑2025, marqué à la fois par des ajustements de prix, une liquidité parfois plus tendue et des opportunités d'achat à meilleure valorisation pour les épargnants de long terme.