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BFM Patrimoine Jonathan Dhiver - Pourquoi investir dans des SCPI de commerces ?
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com était l'invité de Cédric Decoeur sur BFM Patrimoine. Un point exclusif sur l'investissement en SCPI de commerces.
SCPI GMA Essentialis
Créée le 01/12/2021 et gérée par Greenman Arth, la SCPI GMA Essentialis est une SCPI de rendement positionnée sur un segment particulièrement résilient : l’immobilier de commerce alimentaire (grande distribution et enseignes du quotidien). L’objectif est clair : s’appuyer sur des actifs “essentiels” et des locataires reconnus afin de viser une régularité des loyers dans le temps, tout en conservant une dynamique d’investissement. En 2025, la SCPI a servi un taux de distribution annuel de 4,00 %.
Au 30/06/2026, GMA Essentialis affiche des fondamentaux solides avec une capitalisation de 44 550 858,00 €, 969 associés et 219 456 parts. Son patrimoine totalise 43 711 m² loués à 19 locataires, avec des indicateurs d’exploitation au plus haut : 99,77 % de taux d’occupation financier et 99,83 % de taux d’occupation immobilier (vacance financière limitée à 0,23 %). La stratégie combine également une diversification géographique recherchée, avec une exposition majoritairement en Allemagne (72 %) et en France (28 %), au cœur de deux grandes économies européennes.
- Thématique défensive : l’alimentaire répond à une demande structurelle, généralement moins sensible aux cycles.
- Qualité locative : présence d’enseignes de premier plan, dont Carrefour, susceptible de renforcer la visibilité des revenus.
- Gestion de la vacance maîtrisée : des taux d’occupation proches de 100 % traduisent une exploitation efficace du portefeuille.
- Potentiel de revalorisation : au 01/12/2024, un prix de souscription de 206 € inférieur à la valeur de reconstitution de 215,88 € peut laisser entrevoir une marge de progression à moyen terme.
Ouverte Commerce Versements programmés
Prix de souscription
206 €Min. 1 030 €
Capitalisation
45 M €7 actifs
Rendement 2025
4,00 %
Objectif de taux de rendement interneObjectif de TRI
-Objectif non garanti
Historique de Taux de Distribution
Historique de la valeur pour une part (€)
Évolution du prix acquéreur de la SCPI GMA Essentialis. Pour rappel la valeur d'une part n'est pas garantie, elle peut varier à la hausse comme à la baisse.
Premier prix connu 200,00 € (1 janv. 2022) · Dernier 206,00 € (14 juil. 2023)
Simulations
Simulations d'investissement de la SCPI GMA Essentialis
| Montant investi | Type de propriété | Type d'investissement | Revenus annuels potentiels / Effort | Horizon conseillé | Avantages clés |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | Pleine propriété | Cash | 352 € / an | 8 ans min. | Revenus réguliers, simplicité |
| 10 000 € | Nue-propriété (5 ans) | Cash | 0 € (usufruitier touche) | 5 ans | Pas d'impôt, décote ~40 % |
| 10 000 € | Assurance-vie | Cash | 299 € / an (net de frais) | 8 ans min. | Fiscalité allégée, liquidité |
| 50 000 € | Pleine propriété | Crédit sur 20 ans | Effort : ~1 720 €/an | 20 ans | Effet de levier, capitalisation |
| 50 000 € | Pleine propriété | Versement programmé (1 030 €/mois) | 435 € la 1ère année (croissant) | 10+ ans | Lissage dans le temps, flexibilité |
| 100 000 € | Nue-propriété (10 ans) | Cash | 0 € | 10 ans | Forte décote (~60 %), transmission optimisée |
| 100 000 € | Pleine propriété | Cash | 3 520 € / an | 8 ans min. | Rentabilité attractive |
Caractéristiques
Fiche Identité
Société de gestion
Greenman ArthCréation
2021
Type
SCPI à capital variable
Rendement
4,00 %
Prix de part
206,00 €
Souscription min.
1 030,00 €
Frais d'entrée
12,00 % TTC
Frais de gestion
14,40 % TTC
TOF
99,77 %
Capitalisation
45 M €
Nombre d'actifs
7
Valeur de reconstitution
208,59 € (au 30 juin 2026)
Valeur de réalisation
160,89 € (au 30 juin 2026)
Label ISR
Non
Fréquence distribution
Trimestriel
Valeur de retrait
185,40 €
Nombre de parts
219 456
Nombre d'associés
969
Parts en attente
74 680
Chiffres importants
Nombre de pays
2
Nombre de typologies
3
Nombre de locataires
19
Indicateur de risque
1
–2
–3
–4
–5
–6
–7
Risque le plus faibleRisque le plus élevé
Récompenses de la SCPI GMA Essentialis
Aucune information disponible
Modalités d'achat
| Mode | Disponible | Points clés |
|---|---|---|
| Comptant (en direct) | Versements programmés possibles | |
| À crédit | Effet de levier + intérêts déductibles des revenus fonciers | |
| Assurance-vie | Fiscalité allégée | |
| Nue-propriété | Valeur décotée, optimisation patrimoniale | |
| Versements programmés | Accessible dès 1 030,00 €/mois |
Comptant (en direct)
Versements programmés possibles
À crédit
Effet de levier + intérêts déductibles des revenus fonciers
Assurance-vie
Fiscalité allégée
Nue-propriété
Valeur décotée, optimisation patrimoniale
Versements programmés
Accessible dès 1 030,00 €/mois
Stratégie de la SCPI
La SCPI se portera acquéreur d’actifs :
• avec, a minima, un acteur majeur de la grande distribution comme locataire principal.
• situés en ville, dans les centres urbains ou suburbains.
• en s’endettant au taux maximum de 50 % de la valeur globale des actifs, étant précisé que l’endettement résultant de l’acquisition d’un actif pourra représenter plus de 50% de la valeur d’acquisition dudit actif.
• neufs, en utilisant le mécanisme d’achat à terme ou de la vente en état futur d’achèvement.
• construits et loués générant des revenus potentiels immédiats.
• construits et inoccupés, soit à rénover permettant une valorisation de l’actif à moyen terme tout en préservant l’objectif de rendement.
• localisés principalement en France et en Allemagne et selon les opportunités dans la zone Euro.
• à titre accessoire, d’autres actifs tertiaires et de l’immobilier résidentiel.
Objectif et positionnement stratégique
GMA Essentialis se positionne comme une SCPI de rendement à capital variable, avec un taux de distribution de 4 % (non garanti).
Comparaison de la stratégie
| Profil | Géographie | Secteurs | ESG | Dividende |
|---|---|---|---|---|
| SCPI GMA Essentialis | 2 pays | Commerces, Moyennes surfaces de périphérie | - | Trimestriel |
| SCPI PAREF Prima | Allemagne principalement | Commerces, Autres | - | Trimestriel |
| SCPI Elysées Grand Large | France principalement | Commerces, Loisirs | - | Trimestriel |
| SCPI AEW Diversification Allemagne | Allemagne | Bureaux, Commerces | ISR | Trimestriel |
Comparaison avec la moyenne du marché
| Indicateur | GMA Essentialis | Moyenne marché 2025 | Écart |
|---|---|---|---|
| TD 2025 | 4 % | 4,91 % | −0,91 pts |
| Frais d'entrée | 10 % HT | 10–12 % | Dans la moyenne |
| Frais de gestion | 14,4 % TTC | 10–12 % | Supérieurs |
| TOF | 99,77 % | 88–92 % | Très élevé |
| WALB | - | 4–6 ans | - |
Comparaison des frais
| SCPI | Frais souscription (HT) | Frais gestion (TTC) |
|---|---|---|
| SCPI GMA Essentialis | 10,00 % | 14,40 % |
| SCPI PAREF Prima | 10,00 % | 12,00 % |
| SCPI Elysées Grand Large | 10,00 % | - |
| SCPI traditionnelle | 8,49 % | - |
Points forts et points de vigilance
Points forts
Spécialisation dans le secteur alimentaire
GMA Essentialis se concentre principalement sur l’immobilier commercial lié à la grande distribution alimentaire. Ce secteur est considéré comme essentiel et stable, avec des locataires solides tels que Carrefour, offrant une certaine sécurité en matière de revenus locatifs.
Diversification géographique
La SCPI est principalement investie en France (28%) et en Allemagne (72%), deux grandes économies européennes, ce qui permet une diversification intéressante sur ces marchés clés.
Taux d'occupation élevé
La SCPI affiche un taux d'occupation financier de 100 %, signe d'une gestion efficace et d'une faible vacance locative.
Potentiel de plus-value
Le prix de souscription actuel de 206 € est inférieur à la valeur de reconstitution de 215,88 €, laissant entrevoir une éventuelle revalorisation des parts à moyen terme.
Points de vigilance
Frais élevés
Les frais de souscription et de gestion sont supérieurs à la moyenne du marché, ce qui peut affecter la rentabilité nette pour les investisseurs.
Rendement modeste
Le rendement de la SCPI a chuté à 3,01 % en 2023, un niveau inférieur à la moyenne du marché, bien qu'il ait atteint 5,52 % en 2022. Ce rendement plus faible pourrait ne pas satisfaire les investisseurs à la recherche de performances plus élevées.
Petite taille et faible diversification
Avec seulement 12 immeubles et 17 locataires, la SCPI est encore de taille relativement petite, ce qui pourrait poser des problèmes en cas de choc économique.
Performances
Les chiffres clés de performance de la SCPI GMA Essentialis
Taux de distribution
4,00 %
Taux d'endettement
38,63 %
Taux de rendement interne
-
En 2025, GMA Essentialis affiche un taux de distribution de 4 % pour une distribution totale de 8,24 € par part, sans recours à des revenus exceptionnels. C'est la 2e année consécutive au-dessus de 4 %.
Historique des dividendes pour une part (en €)
Comparaison des rendements
| SCPI | Taux de distribution |
|---|---|
| SCPI GMA Essentialis | 4,00 % |
| SCPI PAREF Prima | 5,00 % |
| SCPI Elysées Grand Large | 1,82 % |
| SCPI AEW Diversification Allemagne | 3,20 % |
| SCPI Imarea Pierre | 8,17 % |
| Moyenne cat. | 4,85 % |
Frais
Frais de la SCPI GMA Essentialis
Frais de gestion (TTC)
14,40 %
Frais de souscription (TTC)
12,00 %
Les frais de souscription de GMA Essentialis s'élèvent à 12 % TTC. Pour 10 000 € investis, environ 1 200 € correspondent à ces frais d'entrée.
La commission de gestion s'élève à 14,4 % TTC des revenus locatifs. Le taux de distribution affiché est net de ces frais : le rendement de 4 % correspond à ce que vous percevez réellement.
Patrimoine
Taux d'occupation et surface
Taux d'occupation financier
99,77 %(au 30 juin 2026)
Taux d'occupation immobilier
99,83 %
Taux de recouvrement
100,00 %
Surface totale
43 711 m²
Répartition par secteur géographique
Répartition par type de biens immobiliers
Carte du patrimoine
Chiffres clés du patrimoine de la SCPI GMA Essentialis
GMA Essentialis est une SCPI investie dans plus de 7 actifs immobiliers, dans plus de 2 pays, et détient une surface de plus de 43 711 m².
Surface globale
43 711 m²
Nombre de pays
2
Nombre d'actifs
7
Les dernières acquisitions de la SCPI
| Localisation | Pays | Date d'acquisition | Surface | Prix d'acquisition € | Rendement immobilier | Typologie de bien |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Allemagne |  | 24 nov. 2022 | 3 709 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
| Allemagne | | 24 nov. 2022 | 2 281 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
| Allemagne | | 24 nov. 2022 | 2 007 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
| Allemagne | | 24 nov. 2022 | 1 890 m² | 1 à 5 M€ | - | Commerce |
| Allemagne | | 24 nov. 2022 | 1 886 m² | 5 à 50 M€ | - | Commerce |
| Allemagne | | 24 nov. 2022 | 1 726 m² | 1 à 5 M€ | - | Commerce |
Capitalisation et collecte
| Indicateur | Fin 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Capitalisation | 37 M € | 45 M € |
| Nombre d'associés | 969 | 969 |
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Informations légales
Immatriculation de la SCPI GMA Essentialis
FAQ
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