Encadrement des loyers : Quels impacts ?

Un décret du 10 juin 2015 précisant les modalités d'application du plafonnement des loyers a évolué depuis sa mise en place initiale, avec des extensions et des renforcements récents. MeilleureSCPI.com fait le point sur cette mesure emblématique, issue de la loi Alur et pérennisée par des textes comme la loi ELAN de 2018, dans un contexte de crise du logement persistant.

Les bailleurs ne pourront plus fixer librement les loyers

L'encadrement des loyers, instauré le 1er août 2012, restreint leur progression en limitant les augmentations entre deux locataires à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), sauf exceptions comme un loyer très inférieur au marché ou d'importants travaux.

Le plafonnement de la loi Alur va plus loin en fixant un loyer de référence médian, dont les bailleurs ne peuvent s'écarter de plus de 30 % à la baisse et 20 % à la hausse, selon le secteur géographique, le nombre de pièces et la date de construction. À Paris, divisée en 80 quartiers, cette grille est actualisée via un arrêté préfectoral et consultable en ligne.

Seuls les baux de résidence principale, nus ou meublés, conclus ou renouvelés à compter du 20 janvier 2025 dans les zones concernées, sont visés, y compris les baux mobilité et colocations, mais pas les résidences secondaires, locations saisonnières ou reconductions tacites.

Des compléments de loyer sont possibles pour des caractéristiques spécifiques (confort, localisation comme une vue exceptionnelle), mais interdits si le logement ne respecte pas les normes de décence ou présente un classement énergétique F ou G au DPE, où toute augmentation est prohibée depuis août 2024. En cas de non-respect, le locataire peut réclamer une restitution rétroactive, et le bailleur risque une amende jusqu'à 5 000 euros, avec des sanctions récemment durcies.

Le plafonnement des loyers pourrait s'étendre

Initialement, le plafonnement des loyers devait s'appliquer d'office dans 28 agglomérations dans lesquelles la demande locative excède l'offre, mais a été limité en 2014 à Paris et aux communes volontaires. Aujourd'hui, il est expérimentalement en place dans 72 collectivités depuis 2018, avec une échéance prévue en novembre 2026 en l'absence de prolongation.

Grenoble Alpes Métropole l'a activé au 20 janvier 2025 via un arrêté préfectoral du 11 décembre 2024, après agrément de son Observatoire local des loyers. Une loi du 13 juin 2025 l'étend également aux outre-mer.

Le 11 décembre 2025, l'Assemblée nationale a voté en première lecture (105 pour, 56 contre) une proposition de loi socialiste pour pérenniser et renforcer le dispositif, malgré l'opposition du gouvernement : plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer maximal, extension aux zones tendues et intercommunalités, et doublement des amendes. Lille, Saint-Ouen et d'autres communes pourraient suivre, tandis que l'expérimentation grenobloise permet d'évaluer les effets sur le marché locatif, avec des débats sur ses avantages (stabilité des prix) et ses inconvénients (risque de désinvestissement).