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- Investir via des SCPI en Allemagne permet de profiter d’une économie plus dynamique que la France, avec une demande locative solide dans commerces et bureaux.
- Ciblez les SCPI positionnées sur retail parks et e-commerce pour viser des rendements supérieurs, tout en équilibrant avec des actifs de pied d’immeuble plus sécurisés.
- Privilégiez les SCPI aux locataires solides (Lidl, REWE, grands groupes) et baux longs pour limiter le risque de vacance et stabiliser vos revenus.
- Utilisez des SCPI françaises investies en Allemagne pour bénéficier d’une fiscalité allégée : imposition à 15,825% en Allemagne au lieu du couple IR + prélèvements sociaux français.
- Ne basez pas votre choix uniquement sur l’avantage fiscal : analysez stratégie, diversification géographique et niveau de risque (SCPI prudentes vs opportunistes).
Le marché allemand attire de plus en plus de SCPI françaises
LFP Europimmo, Actipierre Europe, Novapierre Allemagne, Europimmo Market, Corum Convictions, maintenant Eurovalys… les SCPI françaises sont nombreuses, ces dernières années, à profiter de la croissance allemande et des perspectives avantageuses du secteur immobilier de la première économie européenne. Outre le positionnement favorable de l’Allemagne dans son cycle immobilier, d’autres facteurs, comme les transformations du marché de l’immobilier commercial, contribuent à l’attractivité de ce pays pour les SCPI. Revenons sur la situation économique outre-Rhin avant d’étudier les SCPI françaises tournées vers l’Allemagne et de faire un point sur la fiscalité avantageuse des revenus immobiliers de source allemande.
L’Allemagne, moteur économique de l’Europe, présente d’excellentes opportunités d’investissement
Depuis la montée en puissance des réformes structurelles au début des années 2000, la bonne santé de l’économie allemande ne se dément pas. En dépit de la crise financière et économique de 2008, dont les répercussions se font toujours sentir dans une bonne partie de l’Europe, l’Allemagne bénéficie de facteurs favorables, tant internes qu’externes, qui concourent au maintien d’une croissance supérieure à celle de ses partenaires de l’Union.
L’amélioration continue de la situation du marché du travail, déjà particulièrement favorable (taux de chômage 2016 estimé à 4,5% vs. 4,7% en 2015), favorise la consommation des ménages. La diminution des taux d’intérêt, qui devrait persister avec le maintien d’une politique accommodante de la BCE, ainsi que la baisse du prix du pétrole, conduisent quant à eux à une amélioration de la compétitivité des entreprises. Sur le plan externe, même si le ralentissement de la Chine et les difficultés des pays émergents constituera un frein aux exportations, l’Allemagne devrait profiter de la reprise prévue dans le reste de la zone euro. Même revues à la baisse par le gouvernement allemand à 1,7% pour 2016 (1,6% en 2015), les prévisions de croissance sont satisfaisantes et supérieures à celles de la France (1,2% pour 2015 et 1,8% en 2016 selon la Banque de France dans ses prévisions de juin 2015).
Les SCPI « allemandes » ciblent majoritairement les commerces et les retail parks
Le marché des commerces européens connaît des mutations importantes qui se traduisent par l’apparition de nouvelles opportunités d’investissement. Le développement du e-commerce (477 Mds€ en 2015, soit +11% par rapport à 2014) entraîne notamment la construction de nombreuses structures de click-and-collect et de drives. Une autre tendance est la forte croissance des retail parks, ces centres commerciaux à ciel ouvert qui offrent une alternative aux hypermarchés et aux centres commerciaux traditionnels.
Exploiter ce potentiel est l’objectif d’une toute nouvelle SCPI, ouverte aux souscriptions depuis le 14 septembre dernier. Europimmo Market souhaite faire monter les actifs de e-commerce, générant un meilleur rendement que la moyenne de l’immobilier commercial, à hauteur de 25% de son patrimoine d’ici fin 2018. Ces actifs davantage risqués seront équilibrés par des commerces de pied d’immeuble, plus sûrs, dans une stratégie de valorisation du capital. Europimmo Market n’exclut pas d’investir dans le reste de l'Europe même si l’Allemagne et la France sont ses cibles prioritaires.
Novapierre Allemagne, fondée fin novembre 2013 par Paref Gestion, s’est davantage positionnée sur le segment des retail parks, en partenariat avec Internos Global Investors qui connaît bien le marché local. Après avoir réalisé deux acquisitions avec ce partenaire pour un montant de 15,9 M€ (deux ensemble de respectivement 6.000 m² et 7.000 m² situés à proximité de Munich), elle a investi 38 M€ dans un portefeuille de dix actifs, situés en Bavière, en Bade Wurtenberg et en Rhénanie du nord-Westphalie. Les actifs des retail parks comptent parmi leurs locataires des acteurs de référence comme Lidl (filiale du groupe Schwarz) ou REWE.
Actipierre Europe est un autre exemple de SCPI qui investit en Allemagne. Plus ancienne que Novapierre ou Europimmo Market (elle a été créée en 2007 par la société CILOGER), Actipierre Europe est propriétaire d’un parc immobilier de 86.521 m² (au 30 juin 2015). Son patrimoine se répartit à hauteur de 80% en France et 20% en Allemagne (de la valeur vénale), traduction d’une politique d’investissement prudente privilégiant les actifs sûrs. Cette prudence se retrouve également dans la conclusion de baux de longue durée et le choix de locataires financièrement solides.
L’Allemagne attire également les SCPI françaises de bureaux
Notre voisin d’outre-Rhin n’attire pas seulement par le dynamisme de son marché de l’immobilier commercial. L’organisation du territoire autour d’un maillage dense de villes moyennes se traduit par le développement de très nombreuses zones urbaines et périurbaines, caractérisées par une activité économique soutenue et une forte demande locative.
LFP Europimmo, jeune SCPI de bureaux, entend bien profiter de ce dynamisme. Créée fin juillet 2014, elle a déjà réalisé trois acquisitions, à Offenbach (46% d’un ensemble de bureaux de 6.000 m² pour 9,7 M€, loué à Saint-Gobain), Munich (40% d’un ensemble de 14.374 m², 17,6 M€) et Düsseldorf (immeuble de 8.700 m²). LFP Europimmo a perçu ses premiers revenus locatifs en début d’année et prévoit un premier versement de dividendes en avril 2016.
Certaines zones urbaines dynamiques en Allemagne attirent aussi des SCPI dites « opportunistes ». Ces dernières, qui sont prêtes à prendre des positions plus risquées pour une espérance de gain supérieure à celles des autres SCPI, saisissent les opportunités au cas par cas et l’emplacement géographique en tant que tel n’est pas déterminant dans leur décision d’investissement. A titre d’illustration, Corum Convictions (fondée en avril 2012), qui n’a pas hésité à prendre des positions en Espagne et au Portugal, a aussi réalisé une acquisition à proximité de l’aéroport de Francfort (8.410 m²), louée à PSA Banque et URS.
Eurovalys, lancée par la société de gestion du groupe Advenis et ouverte aux souscriptions depuis le 22 juillet de cette année (capital statutaire de 48 M€), cible à la fois des actifs de bureaux et de commerces dans six grandes villes allemandes (Berlin, Hambourg, Munich, Francofrt, Stuttgart, Düsseldorf). Elle sera aidée dans l’identification des opportunités d’investissement par la filiale allemande d’Advenis, présente depuis 2005 sur le marché local.
Une fiscalité avantageuse sur les revenus immobiliers de source allemande
En vertu de la convention fiscale entre la France et l’Allemagne, qui vise à réduire les cas de double imposition, les revenus immobiliers de source allemande sont soumis à la fiscalité allemande, soit un prélèvement de 15,825% actuellement. Ce traitement fiscal est bien plus avantageux qu’en France, où les revenus sont d’abord soumis à des prélèvements sociaux de 15,5% avant d’être imposés au taux marginal d’imposition sur le revenu.
Toutefois ce seul avantage fiscal ne doit pas constituer votre seule logique d'investissement.
Sources : Les Echos, Banque de France, Boursier.com, OECD
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