Interview de Jean-François Chaury pour Advenis REIM

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jean-François Chaury, Directeur Général de la société de gestion Advenis REIM. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et notamment sur ses deux fonds grands publics, la SCPI Elialys et la SCPI Eurovalys.

Advenis REIM : confinement, impacts et perspectives pour la SCPI Eurovalys

Retrouvez la retranscription de l’interview de Jean-François Chaury

Une question qui nous vient immédiatement, comment se passe le confinement pour les collaborateurs d’Advenis REIM ?

Très bien, dans le sens où les collaborateurs sont en bonne santé. Nous avons mis en place un pont de continuité d’activités, sur lequel aujourd’hui l’intégralité des collaborateurs est en télétravail. Ils ont la possibilité de travailler « normalement » de chez eux. Il y a également le fait que pour les sociétés de gestions, le premier trimestre, voire le quadrimestre est plutôt assez dense. C’est la clôture des comptes, les tenues des conseils de surveillance, l’organisation des futures Assemblées Générales qui vont démarrer à partir du mois de juin. Par ailleurs, la partie fiscale avec tous les issus envoyés la semaine dernière à tous nos porteurs de parts, à tous nos associés. Les premiers dividendes viennent de se faire à fin mars sur nos SCPI entreprises. C’est une activité très dense en télétravail. Cela change un peu les mécaniques et les relations. En tout cas, tout se passe très bien dans l’ensemble.

Nous constatons que cela continue, se poursuit, ce qui est une bonne chose. Nous sommes dans une crise sanitaire qui est vraiment inédite. Quel va être l’impact de cette crise Covid-19, sur l’immobilier et notamment sur les SCPI de rendement que vous gérez ?

A ce stade, nous n’avons pas la capacité d’analyse assez fine de l’impact de la crise sanitaire. De ce que nous savons, nous faisons face à une problématique de gestion de loyer. Le premier impact, pour tout ce qui est commerces, hôtellerie et tout ce qui est lieu publique qui sont fermés depuis deux mois. Pour l’heure, il est un petit peu tôt pour en parler, mais la problématique de valorisation peut être évoquée en ce qui nous concerne, d’un point de vue investisseur. A très court terme, d’une part des vendeurs maintiennent leurs prix, parce que c’est encore « trop frais » pour anticiper des baisses de prix. D’autre part, les acheteurs sont en attente, à la recherche de vendeurs qui ne sont pas pressés. C’est un marché qui va être assez fermé. Les transactions sont en baisse de manière très importante depuis début avril. Jusqu’à fin mars, le premier trimestre était assez bon sur les transactions, notamment en Allemagne ou à Madrid où nous avons eu des records de transactions sur le trimestre. Mais depuis début avril, nous constatons une nette baisse des transactions. Globalement, ce sera un impact à court terme sur les transactions. A moyen terme, nous restons vigilants sur les problématiques locatives et de gestion des actifs immobiliers.

Nous sentons un léger attentisme dans votre analyse. Vous pensez que ce n’est pas encore le moment d’aller saisir les bonnes affaires ? Faut-il attendre un petit peu ?

Nous avons profité de ce timing pour investir et renégocier les deals sur lesquels nous étions positionnés, notamment sur Eurovalys. Sur la SCPI Elialys, nous avons réalisé une acquisition à Madrid le 18 février, juste avant le confinement. Sur Eurovalys nous avons acheté un immeuble en janvier, nous avions signé et devrait se déboucler cette semaine. C’est son 16ème  actif qui va arriver. D’un autre côté, nous avons signé un compromis sur un portefeuille de 5 actifs en Allemagne, sur lequel nous étions déjà en négociation exclusive en fin d’année 2019. Le compromis devrait se débloquer avant la fin du mois de juin.

Nous restons offensif, dynamique. Mais par contre, ce contexte-là nous a permis de revoir les prix, les bases de négociation avec nos vendeurs et de faire en sorte d’arriver à acheter un portefeuille à des conditions plus intéressantes. Pour autant, quand les vendeurs ne sont pas pressés, ils trouvent des opportunités de vente à des prix qu’ils désiraient, soit ils attendent des conditions meilleures s’ils ne trouvent pas d’acheteur à leur prix. Ce sera plus sur le deuxième semestre, à partir de maintenant  en tout cas que nous verrons si des opportunités se créent sur le marché.

Si les opportunités se présentent, ce sera le moment de continuer à souscrire sur la SCPI Eurovalys. Le contexte législatif n’est pas le même entre la France et l’Allemagne. Est-ce que vous pouvez nous expliquer un peu ce qui se passe en Allemagne aujourd’hui ?

Concernant la SCPI Eurovalys, rappelons que la SCPI a été constitué il y a de cela 5 ans pour deux raisons. La première, nous étions déjà présents depuis plus d’une dizaine d’années avec le Groupe Advenis-Inovalis en tant qu’investisseur pour compte de tiers en Allemagne. Nous avions une équipe constituée d’une dizaine de personnes qui géraient pour le compte de tiers un parc immobilier. La deuxième raison, c’est que l’Allemagne est la première économie européenne, de par sa situation financière. Cela se révèle encore une fois. L’Allemagne a mis en place un soutien aux entreprises, qui est très important en termes de capacité financière. Il réinjecte des cash dans l’économie pour soutenir l’économie réelle. La contrepartie était que les locataires avaient la possibilité de reporter de 3 mois, entre début avril et fin juin, les loyers s’ils le désiraient. Eventuellement, s’ils étaient dans l’incapacité financière de payer leur loyer, ils ont la capacité de les reporter. A contrario, ils sont dans l’obligation de se mettre d’accord avec le locataire sur l’étalement du versement du loyer, entre juillet et septembre 2022. Le propriétaire a quant à lui la faculté de pouvoir appliquer un taux d’intérêt sur ce montant de report de loyer. Ce qui a été assez dissuasif, par rapport aux locataires allemands. Dans notre cas particulier, nous avons reçu six demandes de report de loyer, sur une cinquantaine de locataires aujourd’hui.

A peu près 10 % de vos locataires, en nombre de locataires ?

C’est moins que cela, parce que ces six locataires représentent 2,5 % des loyers annuels. C’est donc très faible en termes de montant de loyer. Et les trois plus gros locataires, notamment un opérateur touristique, un des premiers mondiaux, touché de plein fouet par la crise économique nous a demandé un report, avec un étalement de remboursement de loyer entre juillet et décembre 2020. Nous n’aurons donc pas d’impact par rapport à ce locataire. Un autre gros montant sur les six, bien que dans l’ensemble cela reste des montants assez faibles, un report de deux mois a été demandé pour un paiement en juillet 2020.

L’impact réel aujourd’hui avec les cours de négociation que nous avons avec les quatre autres locataires, représente moins de 1 % des loyers annuels de la SCPI Eurovalys,  ce qui est assez faible. De ce point de vue-là, nous restons assez confiant grâce à cet environnement législatif cadré en Allemagne. Par ailleurs, la SCPI Eurovalys comme la SCPI Elialys sont à 100 % bureaux, donc elles ne sont pas touchées par tout ce qui se passe sur le commerce, l’hôtellerie, etc. Ce qui est rassurant également, c’est la qualité de nos locataires, puisque plus de 70 % de notre parc immobilier est soit une filiale, soit une grande entreprise internationale avec des notes financières entre 2B+ et 3A. Nous détenons aussi un parc immobilier assez fort, très bien diversifié à ce jour, avec une majorité de sociétés de communication et de services aux entreprises. Ce qui nous offre une assez bonne visibilité et la qualité de nos locataires qui nous permettent de rester assez sereins. Maintenant, nous sommes au bout du problème de confinement. L’Allemagne a été déconfiné il y a 15 jours. Les espaces commerciaux de moins de 800 m² ont rouvert, donc ils sont en avance sur nous sur la reprise économique. Leur déconfinement a été moindre, puisqu’ils ont été moins touchés par les problématiques de par leurs structures de santé et de nombre de lits de réanimation qui est cinq fois supérieur à la France. D’un point de vue sanitaire, l’Allemagne a dénombré des décès cinq fois inférieur à ceux de la France. L’Allemagne s’en sort beaucoup mieux d’un point de vue économique et sanitaire.

Nous constatons que la rigueur allemande, la solidité de cette première économie européenne et que votre fonds Eurovalys va être très peu impacté à date par cette crise Covid-19. Le message que nous entendons est plutôt positif. Est-ce que vous souhaitez nous partager une bonne nouvelle dans ce contexte un petit peu morose ?

C’est une bonne nouvelle et un petit clin d’œil ! Comme vous le savez, nous avions augmenté la part d’Eurovalys l’année dernière à 1 015 € et que nous avions l’habitude de distribuer des acomptes sur dividende de 10 €, soit un peu moins de 1 %. Nous avons alors aligné à 1 % de la valeur de la part. Nous allons donc distribuer 10,15 € au lieu de 10 € sur le premier trimestre et les trimestres suivants.

Est-ce que nous pouvons dire que nous avons un objectif de 4,50, si on est dans une hypothèse de reprise économique positive et pas de faits majeurs nouveaux ?  

Nous avons fait plusieurs scénarios compte tenu des environnements, puisqu’il y a aussi un environnement qui est lié à la dette. Aujourd’hui les banques sont plus strictes et l’inaccessibilité au cash est un peu plus compliqué. Nous ne nous engagerons pas sur le 4,50 aujourd’hui, mais nous ferons tout pour essayer de s’en rapprocher. A ce stade, il est un petit peu trop tôt pour en parler. Nous finissons la première vague et il est très difficile de savoir s’il n’y aura pas une deuxième dans quelques mois. Pour l'instant nous restons prudents et nous ferons nos meilleurs efforts pour essayer d’avoir la plus belle rentabilité encore cette année sur cette SCPI.